Nieuws Meer flexibiliteit in bestemmingsplannen en kortere procedures leiden tot een betere verkoopbaarheid en betere financieringsmogelijkheden. Rudi Minkhorst, advocaat bij Poelmann van den Broek, legt in zijn nieuwste analyse uit hoe die flexibiliteit het beste kan worden bereikt. Juridisch gezien zijn er zeker mogelijkheden en veel gemeenten zijn bereid hieraan mee te werken.
Dagelijks staan de kranten vol over de crisis in het vastgoed. In 2011 zijn minder bouwvergunningen verleend dan in 1953! Uit de markt horen wij voortdurend dat projecten niet van de grond komen, omdat ze niet te financieren en te verkopen zijn. Feit is dat banken, voor zover ze überhaupt nog vastgoed financieren, veel voorzichtiger geworden zijn dan enkele jaren geleden, de eisen voor hypotheken strenger geworden zijn en kopers terughoudender. Dit maakt ontwikkelen in deze tijd moeilijk. De ontwikkelaar zal goed in moeten spelen op de steeds veranderende markt en goed moeten luisteren naar de wensen van de kopers. Doorgaans zijn bestemmingsplannen echter rigide en bieden die weinig mogelijkheden. Als al een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld dat wel enige ruimte biedt, dan duurt de procedure vaak veel te lang. Voordat het bestemmingsplan van kracht wordt en de benodigde vergunningen onherroepelijk zijn, is de markt weer veranderd.
Hiervoor zien we echter wel oplossingen: meer flexibiliteit in bestemmingsplannen en veel snellere procedures. Juridisch is dit mogelijk en in een toenemende mate zijn ook gemeenten bereid hieraan mee te werken. Op die manier worden binnen een afzienbare tijd de mogelijkheden met een stuk grond groter. Dit maakt het stuk grond niet alleen aantrekkelijker voor kopers, maar ook voor banken om te financieren.
Flexibiliteit in bestemmingsplannen wordt bij voorkeur bereikt door ruimere bestemmingsplanvoorschriften. Bijvoorbeeld: in plaats van het toestaan van een vrijstaande woning met een nokhoogte van 11 meter en een strikte regeling voor aanbouwen en bijgebouwen, een bestemmingsplan dat alle typen woningen toelaat, alsmede kleine kantoren (aan huis) en lichte bedrijvigheid met ruime bouwmogelijkheden. Daarnaast kunnen in bestemmingsplannen uitgebreide wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten worden opgenomen, waarmee ook veel flexibiliteit kan worden geboden.
Snelheid kan bijvoorbeeld bereikt worden door de coördinatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening toe te passen. Deze houdt in dat bijvoorbeeld een omgevingsvergunning tegelijkertijd met het bestemmingsplan wordt voorbereid en tegen beide besluiten rechtstreeks beroep bij de Raad van State openstaat. Hiermee wordt al snel een proceduretijd van meer dan een jaar bespaard.
Cover: ‘Huizenmarktcrisis’ door Tyler Olson (bron: Shutterstock)
