Persoonlijk Een soepele samenwerking tussen partijen is essentieel in gebiedsontwikkeling. In de Zwolse aanpak van gebiedsontwikkeling hebben gemeente, woningcorporaties en betrokken marktpartijen afspraken gemaakt over hoe zij samenwerken. Adviseurs Ben Koopman en Mark Pol vertellen hoe belangrijk dit is om tot uitvoeringskracht te komen.
Ben Koopman is oprichter van Lysias Advies, was hoofd Ruimtelijke Ontwikkeling van Provincie Overijssel, werkte in Zwolle aan grote projecten zoals Stadshagen en de Spoorzone en stond als onafhankelijk voorzitter van de Zwolse Taskforce Woningbouw aan de wieg van wat hij ‘een unieke manier van samenwerken tussen partijen in gebiedsontwikkeling’ ziet. Mark Pol, onder meer oud-wethouder financiën van de gemeente Almere is de opvolger van Koopman als voorzitter van de dezelfde taskforce waarin alle relevante gebiedsontwikkelaars – van provincie tot beleggers – vertegenwoordigd zijn. “Wat bijzonder is aan de aanpak in Zwolle is dat deze afspraken samen zijn gemaakt.” De aanpak is uitgewerkt in De Zwolse methode van gebiedsontwikkeling.
Hoe werken partijen in Zwolle samen in gebiedsontwikkeling?
Ben Koopman: Wij kennen al langere tijd het ‘Zwols Concilium’, dat is een bijzonder platform, een netwerk van provincie, gemeente, corporaties en marktpartijen die kennis uitwisselen over gebiedsontwikkeling in Zwolle. Hoe staat de woningmarkt ervoor, welke doelgroepen hebben meer aandacht nodig, waar en hoe zou Zwolle moeten groeien? In de crisis van tien jaar geleden zijn in het Concilium concrete afspraken gemaakt over het terugschroeven van de productie.
In 2018 is de publicatie ‘de Zwolse aanpak’ verschenen, als wake-up call om de aandacht weer te richten op de woningbouw en de grote opgaven zoals versnelling, transformatie, betaalbaarheid en duurzaamheid. En er was bij de partijen in het Concilium behoefte aan een visie op de ontwikkeling van Zwolle op de lange termijn. Daarbij kwam ook de behoefte om de samenwerking tussen markt en overheid te verbeteren en te professionaliseren. Er is toen gekozen door het bestuur van het Concilium voor de instelling van een taskforce – als een soort aanjaagteam van het Concilium op het gebied van gebiedsontwikkeling – om aan zowel een visie als aan samenwerking in de uitvoering te werken.
‘Ben Koopman’ door Ben Koopman (bron: Ben Koopman)
En er is gekozen voor een onafhankelijke voorzitter omdat de deelnemende partijen in het Concilium dagelijks met elkaar te maken hebben, waardoor onderlinge belangen en verhoudingen het lastig maakte om elkaar stevig aan te spreken als het nodig is. Een onafhankelijk voorzitter kan het overzicht houden en verbindingen leggen tussen partijen vanuit een breder perspectief.
Wat was de aanleiding voor een ‘Zwolse aanpak gebiedsontwikkeling’?
BK: In 2018 werd ik voorzitter van de Taskforce Woningbouw in Zwolle ingesteld door het bestuur van het Concilium om te werken aan de noodzakelijke versnelling van de woningbouw in Zwolle. Je kunt het je nu bijna niet voorstellen maar het onderwerp woningbouw was in de politiek in Zwolle behoorlijk weggezakt. Met het boekje de Zwolse Aanpak werd die aandacht vlak voor de raadsverkiezingen gevraagd.
Plannen moesten in de versnelling en dat kost tijd
De provincie en gemeente waren nog maar net uit de crisisstand gekomen. Van de provincie mocht Zwolle 600 woningen per jaar in aanbouw nemen. Het was toen echter al duidelijk dat de vraag naar woningen in Zwolle veel hoger lag. De taskforce heeft als eerste actie voor elkaar gekregen dat dat maximum van tafel werd geveegd en opgeschroefd naar minimaal 1000 woningen per jaar voor de komende 10 jaar.
Daarmee was er nog geen versnelling gerealiseerd. Er was nog veel te doen op sturing en inzet van capaciteit door de gemeente en de inzet van en samenwerking met de lokale gebiedsontwikkelaars. Plannen moesten in de versnelling en dat kost tijd. En dat was meteen ook de aanleiding om aan de slag te gaan met verbetering van de aanpak van gebiedsontwikkeling in Zwolle.
Waar moest precies aan gewerkt worden?
Mark Pol: in de taskforce wordt niet alleen informatie uitgewisseld, er worden ook analyses gemaakt over hoe gebiedsontwikkeling in Zwolle beter en sneller kan en welke spelregels daarbij helpen. Die spelregels hebben we samen gemaakt om duidelijk te krijgen waar iedereen vanuit kan gaan. Om het simpel te zeggen: welke rechten en plichten er zijn in de samenwerking.
Het is uniek dat de spelregels voor gebiedsontwikkeling niet door de gemeente alleen zijn gemaakt, maar door alle betrokken partijen samen
BK: om snelheid te maken met de groei van Zwolle moesten er afspraken gemaakt worden. De partijen kennen elkaar goed, maar hoe kun je versnellen, wat is de gewenste kwaliteit op de lange termijn, hoe kun je met elkaar samenwerken. Dat vroeg om aanvullende afspraken. Je hebt elkaar immers nodig omdat niemand gebiedsontwikkeling alleen voor elkaar kan krijgen. De gemeente niet, beleggers en ontwikkelaars niet, het Rijk en corporaties ook niet.
Het was ook gewenst duidelijkheid te krijgen over de fasering en de planning op stedelijk niveau, de rol van de gemeente en de wijze waarop partijen afspreken om de participatie te organiseren. Die afspraken en spelregels zorgen ervoor dat iedereen weet waar hij aan toe is en dat geeft vertrouwen om tot uitvoering te komen. Deze afspraken zijn vastgelegd in het boekje ‘de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling’ en vastgesteld door de gemeente en de partijen in het Concilium.
Dat ‘samen’ is echt uniek want het is niet – zoals meestal gebeurt – de gemeente die de regels alleen maakt, ze zijn echt gezamenlijk gemaakt. Door naar een periode van twintig jaar vooruit te kijken, is het ook duidelijk welk gebied wanneer aan de beurt komt en wie daarvoor aan zet zijn. De ontwikkeling van Zwolle is daardoor heel transparant voor alle partijen en dat helpt om onnodige onderhandelingen en daarmee vertragingen te voorkomen. We hebben de afspraken, inclusief een routekaart van initiatief naar uitvoering in een openbaar document vastgelegd.
Wat is het belang voor marktpartijen?
MP: voor de duidelijkheid: iedere partij houdt zijn eigen rol en verantwoordelijkheid. Het is niet zo dat marktpartijen die bij de toekomst van Zwolle betrokken zijn makkelijker posities kunnen verwerven. De gemeente blijft eigen locaties voor gebiedsontwikkeling dan ook via tenders gunnen. Daar verandert niks aan. Maar door samen afspraken te maken is het wel sneller en gemakkelijker tot uitvoering komen als je als marktpartij aan de beurt bent om een gebied te ontwikkelen.
‘Mark Pol’ door Maaike Hek (bron: Maaike Hek)
BK: aan interesse van ontwikkelaars is overigens geen gebrek want Zwolle is voor veel marktpartijen een interessant gebied. Deze regio staat de laatste jaren steevast in de top-5 van meest gewilde gebieden in Nederland om te investeren.
Wat is de essentie van de Zwolse aanpak voor gebiedsontwikkeling?
BK: Het gaat om vier punten. Ten eerste is er de routekaart met afspraken hoe partijen samenwerken om van initiatief tot uitvoering te komen. Die is door de gemeenteraad van Zwolle ook vastgesteld, waardoor de gemeente zich echt committeert. Daarnaast hebben we adviezen over de zachte kant van samenwerking in gebiedsontwikkeling. Ten derde moet de participatie eerder in het proces en ook daarvoor hebben we principes vastgelegd. En als laatste moet de gemeente beter sturen op de voortgang.
Wat betekent dit voor het versnellen van projecten?
BK: Wat we proberen is om meer tempo te maken, meer projecten te ontwikkelen en dat meer op gebiedsniveau te doen vanuit een stedelijke strategie. Cruciaal is dan de rol van de gemeente, om er voor te zorgen dat de projecten goed worden begeleid naar besluitvorming door de gemeenteraad. De doorlooptijd van de projecten is veel te lang, ook in Zwolle. Dat moet en kan veel beter, vinden wij.
Hoe komen bewoners in dit verhaal voor?
MP: we hebben in de aanpak acht stevige spelregels en een praktische checklist opgenomen voor participatie. Dat vraagt veel van marktpartijen en de gemeente. Het is niet de bedoeling eerst een plan voor te koken en dan een zaaltje in, maar meteen vanaf de start de bewoners te betrekken in het proces van planvorming.
Gebiedsontwikkelingsprocessen met bewoners moet het nieuwe normaal worden
Gebiedsontwikkelingsprocessen met bewoners moet het nieuwe normaal worden. Bij de Zwarte Waterallee, een gebied met zeven losse projecten, hebben marktpartijen het voortouw genomen voor een gebiedsvisie waarbij omwonenden nadrukkelijk zijn betrokken vanaf het begin van het proces. Dat is heel goed verlopen, maar er zijn ook voorbeelden waar dat minder vloeiend ging terwijl dit punt met de invoering van de Omgevingswet steeds belangrijker wordt. Juist die verschillende ervaringen zijn aanleiding geweest om de Zwolse aanpak van gebiedsontwikkeling vast te leggen.
Wat raden jullie partijen in andere gemeenten aan om samenwerkingsafspraken te maken?
MP: Gelijkwaardigheid tussen partijen is essentieel om afspraken te maken die door die partijen gedragen worden.
BK: Ik wil gemeenten die een vergelijkbare aanpak willen, aanraden marktpartijen te zoeken die voor de langere termijn betrokken willen zijn bij de ontwikkeling van de gemeente. Dat is dé basis om gezamenlijk de ambities binnen een gemeente vorm te geven en tot een krachtige uitvoering te komen.
‘10 principes waarlangs we in Zwolle willen samenwerken’ door Ben Koopman en Henk Pol (bron: Zwolse methode gebiedsontwikkeling)
Cover: ‘Stadshagen, Zwolle’ door Frans Blok (bron: shutterstock.com)
Door Joost Zonneveld
Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
