platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

“Iedereen moet in de stad kunnen wonen”

“Iedereen moet in de stad kunnen wonen”

go.nu ronald huikeshoven I edit

AM-voorman Ronald Huikeshoven, van restaurateur tot ontwikkelaar

7 mrt 2019 - Voor de oplossing van complexe vraagstukken kijkt Ronald Huikeshoven graag over de schutting. De directievoorzitter van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM en nieuw bestuurslid van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling is voortdurend op zoek naar nieuwe kennis en ideeën, die hij toepast in zijn eigen projecten en deelt met collega’s uit alle delen van de wereld. Bajes Kwartier in Amsterdam is het jongste paradepaardje van de man die zijn carrière begon als restaurateur van monumenten.

Ronald Huikeshoven (56) toont het opschrijfboekje dat hij altijd op zak heeft. “Daarin noteer ik ideeën die ik onderweg opdoe en die mij kunnen helpen bij de toekomst van AM of bij bepaalde projecten.” Hij is net terug van de Europese jaarvergadering in Londen van Urban Land Institute (ULI), waar hij bestuurder is van de Nederlandse afdeling. “Die bijeenkomsten gaan niet altijd direct over gebiedsontwikkeling, maar geven wel een frisse blik op de wereld. Dat zet me aan het denken.” Bij de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG), waarvan hij sinds kort penningmeester en secretaris is, wordt hij vooral aangetrokken door de wetenschappelijke verdieping. “Daar komen alle opgaven bij elkaar, van woningbouw tot waterhuishouding. Dat samenbrengen van kennis en expertise helpt ons verder.”

Netwerk
Huikeshoven zuigt niet alleen kennis op, maar koestert ook zijn voortdurend uitbreidende netwerk. Voor de oplossing van complexe vraagstukken kijkt hij graag over de schutting. Zo bezocht hij met het team dat het Bajes Kwartier ontwikkelt, onlangs King’s Cross in Londen. “Een stedelijke ontwikkeling van ongekend hoge kwaliteit, waarin een mix van functies is samengebracht. Dat is te danken aan de voorinvesteringen voordat er ook maar iets wordt ontwikkeld. Dan ben je echt bezig met het maken van een gebied in plaats van plot voor plot invullen. Je voegt een nieuw stuk stad toe.”

Dat beoogt hij ook met de voormalige Bijlmerbajes, waarvan AM (samen met AT Capital en Cairn) sinds 1 maart 2018 eigenaar is. Het doel: geen gesloten bouwblokken, maar groen aan de buitenkant en openbaar toegankelijk. “Een uitdagende grootstedelijke binnenstedelijke ontwikkeling in Amsterdam”, omschrijft Huikeshoven het gebied. Vijf van de zes bestaande torens worden gesloopt. Er komen circa 1350 woningen, waarvan 30 procent sociaal, plus hotelkamers en flexibele werkplekken, ook voor buitenlandse werknemers. In het hoofdgebouw verschijnt internationale kunst en cultuur, en de voormalige ‘Vrouwentoren’ wordt omgevormd tot een open toren met stadslandbouw, in samenwerking met de Universiteit van Wageningen.

Bijlmerbajes kalverstraat
Impressie van de transformatie van het Bajes Kwartier. Beeld: AM

Meters maken
Dankzij de grootschalige aanpak kunnen AM en de mede-ontwikkelaars meters maken in duurzaamheid en circulariteit. Van de huidige materialen wordt 98 procent hergebruikt. Zo wordt een brug gemaakt van oude celdeuren, en komen de tralies terug als balkonhekjes. Ook beton en cement worden gerecycled.

Onder de nieuwe ‘Kalverstraat’ (de gang die vroeger de gevangenistorens met elkaar verbond) komt een transportsysteem voor energie. Zo kan de wijk gebruikmaken van de overtollige warmte van een naburig datacenter. Verder levert vergisting van groenafval en zonnepanelen op de geluidsschermen duurzame energie. Voor de opslag van groene stroom dienen batterijen van buurtbedrijven. Verder maken elektrische deelauto’s en deelfietsen deel uit van het mobiliteitsplan.

“We leggen de lat hoog en proberen meer te doen dan de normen ons voorschrijven, zoals de Energie Prestatie Coëfficiënt”, zegt Huikeshoven. “Deze gedurfde duurzaamheid kun je pas optimaal in praktijk brengen als je een heel gebied in één keer ontwikkelt. Op een postzegellocatie krijg je dat niet voor elkaar. Bijkomend logistiek voordeel is dat we het bouwverkeer efficiënter kunnen regelen. Daardoor zijn we sneller klaar en veroorzaken we minder overlast voor de omgeving.”

“Vaak worden woningen te midden van een zandbak opgeleverd en volgt de openbare ruimte later. Dat moet anders”

Risico’s
“Er zijn ook risico’s verbonden aan grootschalige projecten”, waarschuwt Huikeshoven. “Als de marktomstandigheden veranderen, kan een ontwikkeling stilvallen door de afhankelijkheid van één partij. Tijdens de economische crisis zat menig stad opgescheept met een ontwikkelaar die niet langer voldeed aan de verwachtingen.”

Het zou al veel helpen als de vergunningsprocedures korter worden, zodat ontwikkelingen sneller van de grond komen. Nu gaat er veel tijd verloren. Zo won AM in 2013, middenin de crisis, een prijsvraag voor de ontwikkeling van landgoed Wickevoort in Haarlemmermeer. Pas vorige maand zijn alle bezwaarprocedures bij de Raad van State doorlopen en is het bestemmingsplan onherroepelijk, zodat AM kan beginnen met de realisatie. Daarvoor is volgens Huikeshoven nog zeker acht jaar nodig.

Huikeshoven: “Vooral bij woningontwikkeling moet je lang vooruitdenken. De tijdgeest verandert. Daar moet je flexibel op inspelen. Daarom hebben we een eigen onderzoeksafdeling, die woontrends analyseert en producten voorlegt aan consumentenpanels. We zien een trek naar de stad, maar bouwen in de stad is duur. Als we onze producten in bijvoorbeeld Amsterdam op de markt willen brengen, moeten we eerst onderzoeken wie die willen kopen of huren en welk budget ze daarvoor hebben. Ruim 53 procent van de Amsterdammers heeft een modaal of lager inkomen.

“Verder zien we een toename van singles in de hoofdstad. Om in die vraag te voorzien, hebben we eerst studio’s ontwikkeld voor starters en studenten van maximaal een ton. Vervolgens kregen we de vraag van alleenstaanden of ze met twee of drie vrienden één woning konden kopen. Daaruit is het Friends-concept voortgekomen. Daarvoor blijkt ook belangstelling van ouderen te bestaan, zoals broers en zussen van wie de partners zijn overleden en die verknocht zijn aan de stad. Samen met Woonzorg Nederland werken we voor deze stadsveteranen een speciaal concept uit: een nieuwe vorm van hofjeswoningen, maar dan in gestapelde vorm.”

“En de volgende fase dient zich al aan, want we merken dat veel jongeren en ouderen niet alleen leeftijdgenoten als buren willen. Daarom denken we over aparte woningen voor jong en oud met een gezamenlijke entree. Het Friends-concept kent vele varianten en is zo flexibel dat we de woningen over tien jaar kunnen aanpassen, mochten de behoeften veranderen.”

“Op een postzegellocatie krijg je geen optimale duurzaamheid voor elkaar”

Inclusieve stad
AM hecht veel waarde aan de inclusieve stad, stelt Huikeshoven. “In deze tijd van hoogconjunctuur is de verleiding groot om alleen dure woningen te bouwen, maar wij kiezen daar niet voor. Als we een stuk stad ontwikkelen, maken we liefst een combinatie van sociaal, middelduur en vrije sector. Tijdens het ULI-congres in Londen had ik daarover een discussie met Amerikaanse collega’s. Die zeiden: als mensen zich geen woning in de stad kunnen permitteren, moeten ze maar buiten gaan wonen. Dat schokte mij. Ik ben blij dat wij nog steden hebben waarin iedereen kan wonen.”

“Soms komen corporaties en gemeenten naar ons toe met verzoeken om mee te denken over stedelijke ontwikkelingen. Zo zijn we in Zaanstad betrokken bij de vernieuwing van de wijk Kogerveld. Met gemeente, bewoners en bedrijven praten we over mogelijke bedrijfsverplaatsingen, woningbouw en verdichting. Voorop staat dat we er een betere wijk van willen maken. We investeren veel in dit project, en dat betaalt zich niet altijd direct terug. Maar het levert wel kennis op die we ook elders kunnen toepassen.”

de zalmhaven
De Zalmhaventoren in Rotterdam. Beeld: AM

Hoogbouw
Om aan de binnenstedelijke woningbouwopgave te voldoen, is hoogbouw volgens de AM-voorman een deel van de oplossing. Hij is blij dat het draagvlak hiervoor toeneemt. “Hoogbouw kan de kwaliteit van de stad helpen verbeteren. Belangrijk daarbij is de plintbeleving. Kun je meer functies samenbrengen in één gebouw? Hoe laat je een gebouw landen in de omgeving?” Qua hoogbouw zet Rotterdam de toon, maar andere grote steden volgen snel. Er zijn in Nederland 202 torens van meer dan 70 meter, en tot 2025 komen er 70 bij, waaronder De Zalmhaven in Rotterdam. “Die ontwikkelen wij samen met Amvest. Met 215 meter wordt dat de hoogste wolkenkrabber van de Benelux.” Meer hoogbouw moet wel gepaard gaan met mobiliteitsplannen. “De parkeernormering moet omlaag en worden gekoppeld aan bereikbaar OV, deelauto’s en deelfietsen.”

Mobiliteit is volgens Huikeshoven meer dan ooit een hot issue. Hij betreurt dat bereikbaarheid vaak een ondergeschoven kind is bij gebiedsontwikkeling: “Laat publieke en private partijen ervoor zorgen dat infrastructuur en bereikbaarheid onderdeel worden van elke grootschalige gebiedsontwikkeling. In omringende landen is het gebruikelijk hiervoor financieringsstromen te koppelen. Ik sprak verschillende pensioenfondsen. Sommige investeren in OV-systemen in bijvoorbeeld België en Spanje. Waarom daar wel en hier niet? Dit heeft alles te maken met de financieringssystematiek. Bij de ontwikkeling van de Vinex-wijken kwam de mobiliteit ook op een tweede plan. Vaak worden woningen te midden van een zandbak opgeleverd en volgt de openbare ruimte later. Dat moet anders. Mijn ogen gingen open toen ik net in het vak zat en de Docklands aan de Londense Theems bezocht. Het entreegebied was al aangelegd, terwijl de bouw nog moest beginnen.”

Een positieve uitzondering in Nederland is het Amsterdamse Amstelkwartier bij het gelijknamige station. “De gemeente heeft voorafgaand aan de gebiedsontwikkeling een park aangelegd aan het water. Nog voordat de woningen er kwamen, was er het een levendige plek met fantastisch zicht over de Amstel. Dat maakt het makkelijker hier iets nieuws te beginnen, zoals horeca. In een doorsnee nieuwbouwwijk gaan de eerste zaken vaak failliet.”

ronald huikeshoven II

Van restaurateur tot ontwikkelaar

“Het was nooit mijn voornemen om ontwikkelaar te worden, maar ik wil nu niet anders meer”

Ronald Huikeshoven is bij toeval in het vak van ontwikkelaar gerold. Hij is geboren in de Amsterdamse Jordaan en opgegroeid in de Kinkerbuurt en Bijlmermeer (“waar ik de leukste tijd van mijn jeugd heb gehad”). Net als zijn vader koos hij voor het vak van restaurateur. “Ik ben bij een klein bouwbedrijf begonnen, dat kerken, grachtenpanden en monumenten restaureerde. Ik merkte dat ik te weinig kennis had van een aantal aspecten en volgde een makelaarsopleiding om particuliere eigenaren van monumenten te kunnen adviseren over waardeontwikkeling. Intussen pakte ik bij een groot restauratiebedrijf grotere projecten op, zoals de restauratie van de Rode Hoed en de kerk van Zunderdorp.”

“Toen ik klaar was met de makelaarsopleiding, besloot ik verder te studeren aan de zojuist gestarte Master of Real Estate-opleiding aan de Universiteit van Amsterdam. Als restauratie-aannemer had ik geen alledaagse achtergrond in die groep. Na een half jaar liet ik me door mijn werkgever overhalen nieuwbouwprojecten op te starten als nieuwe tak van sport. Terwijl sommige studiegenoten naar Berlijn en Parijs vlogen, was ik bezig met kleinschaliger projecten: twee woningen hier, zes woningen daar. Ik dacht: als ik echt iets wil bereiken, moet ik een grote stap maken. Zo kwam ik bij Amstelland Vastgoed terecht, een voorloper van het huidige AM, waar ik vijf jaar heb gewerkt. Daarna wilde ik me verbreden en stapte ik over naar Bouwfonds MAB als ontwikkelingsmanager en daarna projectdirecteur. Tien jaar later vroeg AM mij terug als regiodirecteur Noordwest. Na de concentratie van AM in het AM Huis, onze thuisbasis in Utrecht, werd ik directievoorzitter. Het is nooit mijn voornemen geweest om ontwikkelaar te worden, maar ik zou nu niet anders meer willen. Het is het mooiste vak dat er bestaat. Zeker gebiedsontwikkelingen hebben mijn hart veroverd.”

Auteur

simon kooistra pp
Simon Kooistra

Hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen