platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

Pim Bosch spreekt taal van gemeenten én projectontwikkelaars

Pim Bosch spreekt taal van gemeenten én projectontwikkelaars

Pim Bosch portret

‘Ik ben een verbinder’

7 nov 2018 - Pim Bosch hield zich al met gebiedsontwikkeling bezig toen de term nog niet eens bestond. Als gemeenteambtenaar gaf hij in de jaren tachtig leiding aan de stadsuitbreiding van zijn woonplaats Gorinchem. Daarna zat hij bij Heijmans Vastgoed lange tijd aan de andere kant van de tafel voor een groot aantal project- en gebiedsontwikkelingen. Enkele maanden geleden maakt Pim Bosch de overstap naar Brink Management / Advies. Daar adviseert hij onder andere over de grootschalige gebiedsontwikkeling op de voormalige vliegbasis Valkenburg, ‘een van de laatste uitbreidingslocaties’. Dit jaar neemt hij ook afscheid van SKG, waarvan hij sinds 2008 de penningmeester was. Een interview met een gebiedsontwikkelaar avant la lettre en netwerker pur sang.

Het had weinig gescheeld of Pim Bosch was een heel andere kant opgegaan. Als amateurwielrenner hoorde hij bij de nationale top, won veel wedstrijden in binnen- en buitenland en reisde heel Europa door. Hij overwoog een contract als beroepsrenner, maar koos uiteindelijk toch voor een ‘gewone’ baan met meer bestaanszekerheid. Maar wel bij een werkgever waar hij werk en sport kon combineren: de gemeente.

Ruim 20 jaar werkte Pim Bosch voor de gemeente Gorinchem. Een van de eerste gemeenten die veel grond van agrariërs had verworven voor de oostelijke stadsuitbreiding. Het was nog vóór de Vinex en de gemeente moest zelf het wiel uitvinden. Daarbij boden projectontwikkelaars Heijmans en Wilma (later AM) al snel de ‘helpende hand’. Zij bezaten ook gronden in het gebied en zo ontstond er een eerste vorm van publiek-private samenwerking.

Meer dan 4.000 nieuwe woningen zijn er sinds 1986 in de oostelijke stadsuitbreiding van Gorinchem ontwikkeld en gerealiseerd, een aanzienlijk aantal voor een stad van ruim 35.000 inwoners. Maar niet alleen woningen; naast een aantal eerder gerealiseerde voorzieningen opende onlangs een tweede winkelcentrum in Gorinchem-Oost de deuren.

In de jaren ‘90 werd er nabij het station van Gorinchem zo’n 40.000 m2 kantoorruimte ontwikkeld en gebouwd, inclusief een nieuw stadhuis. Deze diversiteit van functies leidde ook tot een nieuwe hoofdinfrastructuur. Later werden daar een regionaal politiebureau en een regionale brandweerkazerne aan toegevoegd.

Overstap
Inmiddels was Bosch opgeklommen tot sectorhoofd Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling en werkte nauw samen met de eerder genoemde projectontwikkelaars. Toen hij in 1999 de overstap naar Heijmans maakte, lag dat gevoelig, zegt Bosch.  ‘Met toenmalig burgemeester Piet IJssels sprak ik af dat ik me bij Heijmans afzijdig zou houden van Gorinchem, maar hij kwam daar na een half jaar op terug omdat hij het gevoel had dat de belangen van de gemeente dreigden onder te sneeuwen.’

Dit heeft nooit problemen gegeven. Als je maar transparant bent en elkaar vertrouwt’. Tijdens de Vinex participeerde Bosch in meer PPS-projecten, onder meer in Heijmans-vestigingen te Leiderdorp, Capelle aan den IJssel, Best en Rosmalen. ‘Ik voelde me als een vis in het water bij onderhandelingen met gemeenten en andere overheden. Dankzij mijn gemeentelijke ervaring wist ik vaak hoe er aan de andere kant van de tafel werd gedacht. Daardoor ontstond er eerder een vertrouwensband. Je moet een beetje politiek geëngageerd zijn en begrip hebben voor de verschillen tussen de partijen die een college van B & W vormen. Zowel voor de gemeente als de marktpartijen heeft het alleen maar voordelen dat er iemand met een dergelijke achtergrond bij zit.’

Scherper en zakelijker
Als grootste veranderingen in de PPS noemt Bosch de komst van strakkere aanbestedingsrichtlijnen en het toegenomen toezicht. ‘Het is scherper en zakelijker geworden. Alles is strakker geregeld. Op zich is dat niet verkeerd. Alleen vind ik dat het bij tenders soms te veel gaat om het grondbod en te weinig om de kwaliteit van het plan. Dit leidt niet altijd tot de beste ontwikkeling. Ik snap wel dat gemeenten graag willen weten waar ze aan toe zijn. Voor hen is het belangrijk dat er goede, consequente randvoorwaarden zijn voor het gunnen van een project. Maar zorg dat daarbij niet de creativiteit lam slaat. Vroeger was er meer vertrouwen op voorhand. Nu de markt aantrekt, stellen opdrachtgevers soms minder kwalitatieve eisen.’

De stijgende bouwprijzen zijn een te nemen horde, meent Bosch. ‘De wal keert het schip. Aannemers hebben er niets aan als er straks niet meer gebouwd kan worden vanwege te hoge prijzen die niet gedekt kunnen worden uit de opbrengsten.’

Bosch was bij Heijmans verantwoordelijk voor diverse grote gebiedsontwikkelingen. Behalve Hoog-Dalem in Gorinchem, zijn dat onder andere Mortiere in Middelburg, Westergouwe in Gouda, de Zuidplaspolder in Zuidplas, Haren-Noord en Haverleij in ’s-Hertogenbosch. Op de laatste is hij het meest trots. ‘Ik heb daar het Kastelenproject mee helpen ontwikkelen, een ontwerp van Sjoerd Soeters. Een gedurfd project met veel buitenlandse architecten en ‘castle air’ als voorwaarde. Soeters is een dwarsdenker. Dat vind ik mooi. Ik ben een verbinder. Dat gaat goed samen. Verder is Haverleij BV het schoolvoorbeeld van een échte PPS, met een gedeelde verantwoordelijkheid van de drie participerende partijen (gemeente Den Bosch, BPD, Heijmans) voor zowel grond- als opstalexploitatie.’

Waarom stapt hij over naar Brink? Bosch: ‘Ik was toe aan iets anders. Bovendien zijn veel reguliere gebiedsontwikkelingen waaraan ik werkte al vergevorderd. Na een gemeente en een ontwikkelende bouwer maakt het werken bij een gerenommeerde adviseur de cirkel rond.Voor Brink is een adequaat proces- en projectmanagement een belangrijk aandachtspunt bij gebiedsontwikkelingen, zeker als meer partijen participeren. Via Brink is Bosch nu betrokken bij de herontwikkeling van de voormalige vliegbasis Valkenburg, ‘een van de weinige serieuze plekken waar nog grootschalig gebouwd gaat worden: circa vijfduizend woningen en bedrijfshuisvesting.’

Grenzen aan binnenstedelijk bouwen
Samen met de NEPROM analyseerde Brink wat de binnenstedelijke ontwikkelpotentie is. Uit die analyse blijkt dat er ook buiten de stad ontwikkeld moet worden om de grote vraag op te kunnen vangen. Bosch: ‘De focus ligt op binnenstedelijk bouwen. Begrijpelijk, gezien de trek naar de stad. Maar daar zijn ook grenzen aan. Denk aan overbevolking en mobiliteitsproblemen. Bovendien hebben binnenstedelijke plannen een langere doorlooptijd, waardoor je cashflow later op orde is en je vaak buitenlandse investeerders nodig hebt om een plan rond te krijgen. De grootste uitdaging is beschikbare locaties te vinden voor een redelijke prijs. We ontkomen er niet aan ook locaties aan de randen van de stad en daarbuiten te zoeken. Overigens niet alleen vanwege het aantal benodigde woningen en de financiering, maar ook omdat nog steeds veel mensen een huis met een tuin willen hebben en dat nu niet kunnen vinden.’

Bosch is tien jaar bestuurslid geweest van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. Tijd om het stokje over te dragen, vond hij. Met de overstap naar Brink legde hij daarom ook zijn penningmeesterschap neer. Maar het belang van de SKG is volgens hem in al die jaren alleen maar toegenomen. ‘Dankzij de praktijkleerstoel hebben TU-studenten belangstelling gekregen voor het vak gebiedsontwikkeling. Ik heb zelf een aantal studenten mogen begeleiden die bij Heijmans zijn komen werken. Die zijn goed opgeleid, mondig en weten waar ze het over hebben. Erg plezierig, want de praktijk van gebiedsontwikkeling wordt steeds ingewikkelder, zeker door de verschuiving naar de binnensteden. Ik heb zelf ook veel baat gehad bij het netwerk van de SKG.’

‘Aanvankelijk waren marktpartijen oververtegenwoordigd in de SKG, maar inmiddels is er een goede balans tussen publiek en privaat. Veel overheden hebben zich als deelnemer aangemeld en dat aantal neemt nog steeds toe. Het gaat niet alleen om het geld dat ze inbrengen, maar vooral om het bespreken van gezamenlijke thema’s. Daarmee brengen we het vak verder. Eigenlijk zou iedereen die zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt lid moeten worden. Van mij hoeft daar geen maximum aan gesteld te worden.’

Cover: Brink

Auteur

simon kooistra pp
Simon Kooistra

Hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte