Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px

In gesprek met het Expertteam Kantoortransformatie

11 juni 2012

3 minuten

Verslag
Slimme regionale programmering van nieuwbouw, sloop van structureel onbruikbare kantoren en transformatie van leegstaande kantoren zijn de belangrijkste instrumenten om de leegstand in de kantorenmarkt aan te pakken. Omdat transformatie vaak vastloopt op regelgeving, stuurde Het Rijk het Expertteam Kantoortransformatie naar de Provada.

In de praktijk lijkt het bij veel gebouwen makkelijk om een nieuw gebruik te verzinnen. Verzamelgebouwen voor starters, stadslandsbouw of studentenhuisvesting; leegstaande kantoren zijn een sociaal-economische proeftuin, een projectie van wat maatschappelijk actueel is.

Toch worden leegstaande kantoren maar incidenteel getransformeerd en daar zijn twee duidelijke redenen voor. Allereerst is er vaak onwil of onvermogen bij de eigenaar om het gebouw af te waarderen en in het gebouw te investeren. Dan rest niets doen en afwachten. Ten tweede is regelgeving een behoorlijke hindernis. Dat er allerlei wetgeving aan het veranderen is, is helder. Wanneer dat precies gebeurt en wat de ruimte voor flexibel gebruik is, is niet zo duidelijk.

Het Expertteam Kantoortransformatie is een samenwerking tussen Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging Nederlandse Gemeenten en moet vanuit de overheid vooral op dit tweede punt, regelgeving, de markt ondersteunen. Het team is een verzameling deskundigen die zelf dagelijks met transformatie te maken hebben.

Jean Baptiste Benraad is één van die deskundigen. Nadat hij jarenlang directeur was bij Stadswonen, de studentenhuisvester in Rotterdam, is hij nu op verschillende plaatsen actief om leegstaande kantoren te transformeren. Nieuwe gebruikers zijn in de meeste gevallen studenten of startende ondernemers, maar er zijn ook al projecten met bijvoorbeeld arbeidsmigranten of senioren.

“Je moet het in beginsel als maatschappelijk project zien, en niet als goede businesscase”, zo stelt Benraad. “Het is daarom essentieel dat de kosten voor transformatie en beheer minimaal zijn.” In de studentenhuisvesting ontstaan daarom in diverse plaatsen stichtingen, waarvan het studentenbestuur zelf het beheer van een getransformeerd object doet.

Tijdelijk gebruik en tijdelijke transformatie komen steeds vaker voor. Onderdeel van de Crisis-­ en herstelwet is de motie Linhard. Die stelt dat tijdelijke bouwvergunningen voortaan niet meer vijf, maar tien jaar geldig moeten zijn. Dat maakt tijdelijke transformatie in veel meer gevallen financieel haalbaar omdat de verbouwingskosten over een langere periode afgeschreven kunnen worden. Benraad: “Het verschilt echt per project hoe snel je boven water bent. Vaak rekenen we een project in acht of negen jaar rond. Incidenteel kan dat ook in vijf jaar”.

Het verkrijgen van een vergunning blijft vooralsnog lastig. De Tweede Kamer is weliswaar akkoord met de motie Linhard, maar de uitvoering ervan laat voorlopig op zich wachten. De motie is onderdeel van de allesomvattende Omgevingsvergunning. Er wordt nog volop gediscussieerd over een aantal milieutechnische details. Huurbescherming is volgens Benraad een minder groot probleem. Die is namelijk gekoppeld aan de vergunning. Als de vergunning na een aantal jaar vervalt, moeten de bewoners er dus ook gewoon eruit.

Een aantal succesvolle projecten toont aan dat transformatie van leegstaande kantoorgebouwen financieel haalbaar kan zijn en een maatschappelijk succes kan worden. Een permanente dialoog met gebouweigenaren en de overheid blijft echter uiterst essentieel. Die begrijpen ook dat er iets moet veranderen, maar er zijn voorlopig nog geen instrumenten en middelen om (tijdelijke) transformatie makkelijk en op grote schaal te realiseren.

Zie voor de volledige publicatie:


Cover: ‘Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px’


Portret - David Struik

Door David Struik

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Energietransitie door FrankHH (bron: Shutterstock)

Rob Jetten: extra investeringen in het stroomnet en snellere vergunningverlening

Er komen extra investeringen in het stroomnet en het wordt makkelijker om nieuwe infrastructuur aan te leggen. De plannen moeten de oplossing zijn voor gebiedsontwikkelingen die door de druk op het stroomnet in gevaar (zouden) komen.

Nieuws

5 oktober 2022

Complexe grens tussen België en Nederland door FouadZ (bron: Shutterstock)

Ruimtelijke ordening in België en Nederland: ons nadert elkaar

Over de Belgische ruimtelijke ordening doen we in Nederland vaak wat lacherig. Dat is niet terecht zo stelt PBL-onderzoeker Ries van der Wouden. Hij ziet de twee planningspraktijken elkaar naderen.

Analyse

5 oktober 2022

Kristel Lammers door Nationaal Programma Regionale Energiestrategie (bron: Nationaal Programma Regionale Energiestrategie)

De toekomst van de RES: 'Na het uitspreken van ambities, moeten we de energietransitie nu waarmaken'

De energietransitie is actueler en urgenter dan ooit, maar hoe leid je zo’n verandering in deze turbulente tijd in goede banen? Kristel Lammers, directeur Nationaal Programma RES, maakt de balans op. “We moeten het met elkaar doen.”

Persoonlijk

4 oktober 2022