Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px

In gesprek met het Expertteam Kantoortransformatie

11 juni 2012

3 minuten

Verslag Slimme regionale programmering van nieuwbouw, sloop van structureel onbruikbare kantoren en transformatie van leegstaande kantoren zijn de belangrijkste instrumenten om de leegstand in de kantorenmarkt aan te pakken. Omdat transformatie vaak vastloopt op regelgeving, stuurde Het Rijk het Expertteam Kantoortransformatie naar de Provada.

In de praktijk lijkt het bij veel gebouwen makkelijk om een nieuw gebruik te verzinnen. Verzamelgebouwen voor starters, stadslandsbouw of studentenhuisvesting; leegstaande kantoren zijn een sociaal-economische proeftuin, een projectie van wat maatschappelijk actueel is.

Toch worden leegstaande kantoren maar incidenteel getransformeerd en daar zijn twee duidelijke redenen voor. Allereerst is er vaak onwil of onvermogen bij de eigenaar om het gebouw af te waarderen en in het gebouw te investeren. Dan rest niets doen en afwachten. Ten tweede is regelgeving een behoorlijke hindernis. Dat er allerlei wetgeving aan het veranderen is, is helder. Wanneer dat precies gebeurt en wat de ruimte voor flexibel gebruik is, is niet zo duidelijk.

Het Expertteam Kantoortransformatie is een samenwerking tussen Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging Nederlandse Gemeenten en moet vanuit de overheid vooral op dit tweede punt, regelgeving, de markt ondersteunen. Het team is een verzameling deskundigen die zelf dagelijks met transformatie te maken hebben.

Jean Baptiste Benraad is één van die deskundigen. Nadat hij jarenlang directeur was bij Stadswonen, de studentenhuisvester in Rotterdam, is hij nu op verschillende plaatsen actief om leegstaande kantoren te transformeren. Nieuwe gebruikers zijn in de meeste gevallen studenten of startende ondernemers, maar er zijn ook al projecten met bijvoorbeeld arbeidsmigranten of senioren.

“Je moet het in beginsel als maatschappelijk project zien, en niet als goede businesscase”, zo stelt Benraad. “Het is daarom essentieel dat de kosten voor transformatie en beheer minimaal zijn.” In de studentenhuisvesting ontstaan daarom in diverse plaatsen stichtingen, waarvan het studentenbestuur zelf het beheer van een getransformeerd object doet.

Tijdelijk gebruik en tijdelijke transformatie komen steeds vaker voor. Onderdeel van de Crisis-­ en herstelwet is de motie Linhard. Die stelt dat tijdelijke bouwvergunningen voortaan niet meer vijf, maar tien jaar geldig moeten zijn. Dat maakt tijdelijke transformatie in veel meer gevallen financieel haalbaar omdat de verbouwingskosten over een langere periode afgeschreven kunnen worden. Benraad: “Het verschilt echt per project hoe snel je boven water bent. Vaak rekenen we een project in acht of negen jaar rond. Incidenteel kan dat ook in vijf jaar”.

Het verkrijgen van een vergunning blijft vooralsnog lastig. De Tweede Kamer is weliswaar akkoord met de motie Linhard, maar de uitvoering ervan laat voorlopig op zich wachten. De motie is onderdeel van de allesomvattende Omgevingsvergunning. Er wordt nog volop gediscussieerd over een aantal milieutechnische details. Huurbescherming is volgens Benraad een minder groot probleem. Die is namelijk gekoppeld aan de vergunning. Als de vergunning na een aantal jaar vervalt, moeten de bewoners er dus ook gewoon eruit.

Een aantal succesvolle projecten toont aan dat transformatie van leegstaande kantoorgebouwen financieel haalbaar kan zijn en een maatschappelijk succes kan worden. Een permanente dialoog met gebouweigenaren en de overheid blijft echter uiterst essentieel. Die begrijpen ook dat er iets moet veranderen, maar er zijn voorlopig nog geen instrumenten en middelen om (tijdelijke) transformatie makkelijk en op grote schaal te realiseren.

Zie voor de volledige publicatie:


Cover: ‘Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px’


Portret - David Struik

Door David Struik

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Zonnepanelen op het dak van een gebouw door Richie Quintyne NVEST (bron: shutterstock)

Duurzame energie in de regio, een passend ontwerp begint bij de goede vraagstelling

In de eerste ronde Regionale Energiestrategieën ging het ook over ruimtelijke kwaliteit. Hoe landen ingrepen in de energie-infrastructuur in onze omgeving? PBL en Royal HaskoningDHV plozen de plannen door en formuleren lessen & tips.

Uitgelicht
Onderzoek

25 april 2024

sportcampus Zuiderpark, Den Haag door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Wat is goed in de ruimtelijke ordening?

De vraag ‘wat is een goede ruimtelijke ordening?’ wint aan gewicht nu we als samenleving meer ambities hebben dan er aan ruimte beschikbaar is. Alle reden voor een nadere reflectie, door hoogleraren Marlon Boeve en Co Verdaas.

Uitgelicht
Analyse

24 april 2024

Centrum Haarlem door Maykova Galina (bron: shutterstock)

Lokaal kijken naar de lange termijn, de visie en ervaringen van Willem Hein Schenk

In het boekje Sturen op Stadsarrangementen deelt architect Willem Hein Schenk de inzichten die hij verkreeg met zijn podcastserie de Haarlem Sessies. In een interview vertelt hij wat zijn belangrijkste lessen zijn: “Kijk naar de lange termijn”.

Interview

24 april 2024