Nieuws De commissie Elverding heeft in 2008 voorstellen gedaan voor een ‘sneller en beter’-benadering voor de aanleg van nieuwe infrastructuur. Momenteel wordt onderzocht of de principes uit deze benadering kunnen worden getransponeerd naar de praktijk van gebiedsontwikkeling. Een van de vragen die daarbij speelt, is hoe de overheid marktpartijen het beste bij de gebiedsontwikkeling kan betrekken. Met de tips van de commissie Elverding in de hand, gecombineerd met de inzichten uit de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling (2009), doen wij vast een voorzet. We hanteren een indeling in twee fasen; in beide fasen hebben marktpartijen wat ons betreft een toegevoegde waarde. Onze conclusie luidt dat de algemene principes van de Elvering-benadering – met de nodige finetuning – bruikbaar zijn voor het opstarten van gebiedsontwikkeling. Gezien de multifunctionele aard en eigen (markt)dynamiek van gebiedsontwikkeling werkt een-op-een toepassing van het hele Elverding-leerstuk echter contraproductief.
Fase 1: van probleemformulering naar pre-voorkeursbesluit
Expertise van de markt
Gebiedsontwikkeling begint met een idee of probleem. De commissie Elverding benoemt dit als de ‘precompetitieve fase’, oftewel de opeenvolging van probleemformulering, startbesluit en voorkeurs- varianten (zie ook het schema bij dit artikel). Aan het einde van deze fase ligt er een voorlopig en amendeerbaar voorkeursbesluit (het pre-voorkeursbesluit). Is het zinvol in deze vroege fase markt- partijen erbij te halen? Wij denken van wel. Zij hebben expertise in huis op het gebied van concept- en planvorming, functiemix, de markt, kosten(beheersing), processturing, risicomanagement, technische oplossingen en financiering.
Deze kennis en kunde kan al in de precompetitieve fase worden benut, omdat dan de kaders worden geformuleerd die het plan in meer of mindere mate conditioneren. Marktgerichte reparatie in een latere fase is niet meer mogelijk, of alleen tegen hoge (proces-) kosten en tijdverlies. En het resultaat blijft dan vaak suboptimaal.
Meerdere wegen naar Rome
In de precompetitieve fase staat het begrip marktconsultatie centraal. De overheid vergaart marktkennis, maar gaat geen verplichtingen aan jegens diezelfde marktpartijen. Dit vraagt van beide partijen een open attitude. Om een optimaal resultaat te behalen is het van belang in een vroeg stadium deze marktconsul- tatie te houden. De marktconsultatie kan men inzetten in de fase van de probleemformulering, het startbesluit of de voorkeursvari- anten. Zij kan op vele manieren vorm en gestalte krijgen: van één incidenteel groepsgesprek tot het vragen van een aantal visies, compleet met een schetsontwerp, financiële onderbouwing, et cetera. De overheid komt in het algemeen meer te weten als ze afzonderlijk met marktpartijen praat dan in groepssessies. In het laatste geval praat men wel, maar zegt weinig. Een marktconsulta- tie kan soms ook worden geïntegreerd in een bredere consultatie van belanghebbenden of ‘ontwerpateliers’.
Cover: ‘Thumb_samenwerking en allianties_0_1000px’ door Onbekend (bron: Shutterstock)
Door Heleen Aarts
Directeur Gebiedsontwikkeling at Amvest
Door Friso de Zeeuw
Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft
