2015.07.27_Kernwerkgebieden. Moeten woningcorporaties opsplitsen?

Kernwerkgebieden. Moeten woningcorporaties opsplitsen?

27 juli 2015

4 minuten

Nieuws
Sinds 2000 is de gemiddelde omvang van woningcorporaties sterk gegroeid. In 2000 had een woningcorporatie gemiddeld nog iets minder dan 4.000 woningen in bezit, in 2011 was de omvang gegroeid tot bijna 6.000 woningen. Vier corporaties waren op dat moment groter dan 50.000 woningen. Besparingen en slagkracht zullen over het algemeen belangrijke motieven geweest zijn om de huurdersorganisaties, raden van commissarissen en het rijk te bewegen mee te gaan in de fusieplannen. Maar zijn de motieven ook steekhoudend geweest?

In het artikel “Schaalparadox bij woningcorporaties” in de ESB Woningmarkt van 18 april 2014 concluderen de schrijvers dat “de meeste corporaties opereren onder schaalnadelen: zij kunnen aan schaaldoelmatigheid winnen door opsplitsing of het afstoten van woningen”.

Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat de doelmatigheid van de woningcorporaties in ieder geval niet groter is geworden door de schaalvergrotingen.

Uit de KWH-Prestatie-Index 2013 blijkt dat huurders gemiddeld tevredener zijn indien zij huren bij een kleinere corporatie dan bij een grotere. De top 10 corporaties met minder dan 1.800 woningen scoort een gemiddelde klanttevredenheid van 8,0. De top 10 corporaties met meer dan 10.000 woningen scoren gemiddeld een 7,5. De nummer 10 van de kleine corporaties scoort met een 7,6 hoger dan de nummer 1 bij de grote corporaties met een 7,5.

Zou minister Blok dat alles voor ogen hebben gehad toen hij besloot dat corporaties slechts één woningmarktregio als kerngebied krijgen?

Gemeenten moeten vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag geen uitbreidingsnieuwbouw plaatsvinden, tenzij daarvoor ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan. De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Overigens dienen de gemeentes de corporaties om advies te vragen bij het aanwijzen van de woningmarktregio’s.

Voor de kleinere corporaties verandert er waarschijnlijk weinig door deze regel. Zij zijn meestal al actief in een beperkt aantal gemeentes die in de meeste gevallen tot één woningmarktregio zullen gaan behoren. De grote corporaties echter, zijn over het algemeen tot stand gekomen door fusies van (soms heel veel) kleinere corporaties. Iedere fusiepartner was, tot de fusie, actief in zijn eigen gemeente. Het bezit van grote corporaties is verspreid over verschillende gemeentes die waarschijnlijk tot verschillende woningmarktregio’s zullen gaan behoren.

De gemeenten gaan nu de woningmarktregio’s bepalen. Dat kan betekenen dat de woningportefeuille van een corporatie over meerdere woonregio’s wordt verdeeld. Het kernwerkgebied voor een woningcorporatie wordt die woningmarktregio waar het grootste deel van de portefeuille terecht komt. In de overige woningmarktregio’s waar de corporatie woningen bezit mag dus niet meer uitgebreid worden. Voor een gemeente als Almere wordt het ingewikkeld. In Almere zijn slechts drie corporaties actief: De Alliantie, Ymere en GoedeStede. In Almere staat slechts 10% van de woningen van Ymere en De Alliantie. De kans dat Almere tot het kernwerkgebied van die corporaties gaat horen is dus klein. Maar samen bezitten deze corporaties wel ca. 60% van de sociale voorraad in Almere. Een logische stap zou zijn om het bezit van Ymere en De Alliantie in Almere onder te brengen bij GoedeStede of om Ymere en de Alliantie op te splitsen in kleinere corporaties.

Tijdens de behandeling van de Woningwet heeft de Tweede Kamer overigens ook nog een aantal amendementen besproken. Met een nipte meerderheid werd het voorstel van gedwongen opsplitsing van Monasch en Karabulut afgewezen. Maar met 72 voorstemmers bleek er wel een opmerkelijk groot politiek draagvlak te zijn om corporaties gedwongen te laten opsplitsen bij een inefficiënte bedrijfsvoering of het actief zijn in meerdere woningmarkten. Vooralsnog is dit nog niet aan de orde, maar met andere politieke verhoudingen in de Kamer kan het plan natuurlijk zo weer uit de la worden getrokken.

Hoewel het corporaties is toegestaan om het bezit buiten de kernregio te behouden, zal het in de praktijk betekenen dat de focus toch op het bezit binnen de kernregio zal komen te liggen. In hold-sell analyses zou het dan zo maar kunnen gebeuren dat de betreffende corporaties het bezit buiten het kernwerkgebied zullen willen afstoten. Hierdoor zal er meer investeringscapaciteit ontstaan binnen de kernregio. En laat dat nou net ook de bedoeling zijn van het afgewezen amendement van verplichte opsplitsing.

De mogelijke wens om bezit buiten de kernregio af te willen stoten, zal overigens ook betekenen dat collega corporaties in dit gebied hun positie kunnen verstevigen door dit bezit te verwerven. Om de financiële prestaties van dergelijk bezit te beoordelen en te vergelijken met andere complexen is het dan wel van belang om op korte termijn te starten met het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

Als nu blijkt dat grote corporaties minder doelmatig zijn dan kleinere en dat huurders van grotere corporaties minder tevreden zijn over hun verhuurder dan huurders van kleinere corporaties ligt het voor de hand te veronderstellen dat de benadering met kernwerkgebieden dient te leiden tot kleinere corporaties.


Door Hans de Visser

Vastgoedadviseur bij Corporatiekracht


Meest recent

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022

Bryant Park in New York door Leonid Andronov (Shutterstock)

De maakbaarheid van een prettige leefomgeving

Integraal gebiedsbeheer kan helpen om de leefomgeving in bestaande en nieuwe buurten en wijken te verbeteren. Maar wat is het precies? Het Urban Land Institute maakt een ronde langs de experts en zoekt uit wat de kansen en bedreigingen zijn.

Analyse

15 augustus 2022

“Binckhorst Den Haag in tranformatie” (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans

Wat participatieve placemaking bijdraagt aan gebiedsontwikkeling

Volgens TU Delft-onderzoeker Geertje Slingerland is de betrokkenheid van bewoners cruciaal bij placemaking en ontwikkelde daarvoor een aantal principes. Zij presenteerde dit tijdens het laatste jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Verslag

15 augustus 2022