Langdurige samenwerking in gebiedsontwikkeling: vertrouwen, vastigheid én oprechtheid

“Stelt u zich Lombardijen in 2040 eens voor: een vrolijke, groene stadswijk, waar iedereen trots is op de wijk en goed voor zichzelf en elkaar zorgt.” Met deze zin introduceert de gemeente Rotterdam het toekomstperspectief van de wijk Lombardijen en laat daarmee de complexiteit van een dergelijke gebiedsontwikkeling goed zien. Niet alleen zijn de uitdagingen die er liggen enorm, maar om diezelfde uitdagingen aan te kunnen gaan moet je samenwerken – én moet je die samenwerking voor decennia aangaan.

Aan het begin van het vorige decennium werd landelijk de vraag gesteld: hoe pakken we de problemen in Rotterdam-Zuid aan? De sociaaleconomische problemen waren in omvang en intensiteit ongekend voor Nederland. De gemeente, het Rijk, bewoners, woningcorporaties, bedrijfsleven, scholen en andere lokale partners moesten gezamenlijk en vanuit een gedeelde visie aan de slag om “doorbraken te realiseren op Rotterdam-Zuid.” Met behulp van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), dat in het najaar van 2011 werd gepresenteerd, moeten het opleidingsniveau, de mate van arbeidsparticipatie en de woonkwaliteit op Zuid in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland.

In gesprek

Lombardijen is één van de wijken in Rotterdam-Zuid. De ruim 15.000 inwoners hebben te maken met dezelfde problematiek als hun ‘medebewoners’, maar de betrokken partijen merkten de afgelopen jaren dat de wijk en de bewoners terechtkwamen in de luwte van de NPRZ-aanpak. De gemeente Rotterdam, woningcorporatie Havensteder en gebiedsontwikkelaar Synchroon sloegen de handen ineen om deze ontwikkeling tegen te gaan én om te keren. Begin 2022 tekenden Synchroon en Havensteder een overeenkomst om gezamenlijk te werken aan de ontwikkeling van Rotterdam Lombardijen. In harde cijfers: in 15 tot 20 jaar moeten er zo’n 2.000 woningen aan de wijk worden toegevoegd. Mooi voor al die woningzoekenden, maar de huidige bewoners, ondernemers en andere gebruikers hebben vooral behoefte aan impact op maatschappelijk gebied. Eind 2023 zijn de twee partijen begonnen – samen met de gemeente en NPRZ – om met de bewoners het toekomstperspectief voor de wijk te ontwikkelen.

Tot 2040 werken de partijen samen om de wijk en de bewoners dat perspectief voor de toekomst te bieden. Maar hoe zorg je er als gebiedsontwikkelaar voor dat het niet bij mooie volzinnen aan het begin blijft, maar dat je jaren later nog steeds met elkaar om tafel zit en stug blijft doorgaan in voor- of tegenspoed? Hoe vergeet je tegelijkertijd niet voor wie je al dat werk verzet en zorg je dat je maatschappelijke impact blijft maken? Om antwoord te geven op die vragen en inzicht te geven in het proces dat zich in Lombardijen heeft afgespeeld, vertellen betrokkenen vanuit de drie organisaties (zie kader) over de lessen, valkuilen en ervaringen.

Hoe is deze samenwerking tot stand gekomen?

BK: “Dat begint vanuit het besef dat deze ontwikkeling echt nodig was. Zonder te veel de credits op te eisen, maar een belangrijk moment was dat Hedy van den Berk (bestuurder van Havensteder, red.) op een podium stond en openlijk vroeg: wie komt ons helpen in Lombardijen? Wij maakten ons zorgen dat de wijk aan de NPRZ-aandacht zou ontsnappen. Wij zijn groot-vastgoedeigenaar, maar dit is niet alleen een vastgoedvraagstuk. En wij lossen dit vraagstuk ook niet alleen op. Dat besef is belangrijk en ook door de jaren heen gegroeid. Alle partijen hebben een eigen rol, maar je hebt elkaar echt nodig.”

TD: “De grootste uitdaging aan de bestuurlijke kant in de afgelopen vier jaar is geweest om er een gezamenlijk verhaal van te maken. Alle partijen los van elkaar kunnen dat heel goed, maar de kunst is om ervoor te zorgen dat je dat verhaal met elkaar maakt. En dat het verhaal ook wordt gedragen door bewoners en wordt vastgesteld – in het college, door Synchroon en door het bestuur van Havensteder. Dat is de grootste prestatie geweest. Dat kost heel veel tijd en heel veel praten. We hebben een tijd geprobeerd met een externe programmaleider te werken, maar we merkten al gauw dat je zo'n programma echt met de partijen zélf moet schrijven.”

Hoe komt het dat jullie ondanks de enorme uitdagingen nog met zo’n goed humeur samen aan deze tafel zitten?

RdB: “Die oproep van Hedy was een positieve manier om op zoek te gaan naar samenwerking. Je hoort veel vaker bij de start van dit soort ontwikkelingen: de gemeente doet niks, de corporatie doet het niet goed en waar zijn die marktpartijen? Maar als je begint met: help ik weet het ook niet maar we moeten het met elkaar doen, is dat een veel positiever begin. Die houding heeft ons er op moeilijke momenten doorheen geholpen. Je weet dat je niet zomaar op kan stappen.”

SK: “Ik ben als één van de laatsten aangehaakt, maar wat opviel is dat het geloof altijd aanwezig is geweest dat deze ontwikkeling echt nodig is. Dat is belangrijk als er zo veel afdelingen, organisaties en partijen bij betrokken zijn. Ook op moeilijke momenten was dat geloof er, hoe ingewikkeld de gesprekken soms waren. We wilden altijd met z’n allen door, ook al schuurde het flink.”

Wat zijn in de afgelopen jaren de succesfactoren geweest, wat kunnen andere gebiedsontwikkelaars van jullie leren?

TV: “We leren zelf nog elke dag en het zou mooi zijn als we anderen ook kunnen inspireren. Vanuit deze samenwerking is ook veel input voor het document Leidende principes voor samenwerking van Aedes en NEPROM ontstaan. Het begint met de opgave centraal stellen. Dat klinkt zo logisch, maar in Lombardijen is dat ook echt gelukt. Dat vraagt wel wat van de personen aan tafel, maar ook van de organisaties waar deze mensen werken. Je moet bereid zijn van elkaars kracht gebruik te willen maken. Dat zeg je allebei vrij makkelijk, maar moet je wel doen zodat je echt van elkaar weet hoe je in de gebiedsontwikkeling zit.”

TD: “In de kern is zo'n ontwikkeling ook gewoon mensenwerk. Je moet elkaar ook goed leren kennen. Voordat je achter ieders agenda bent, ben je wel even verder.”

SK: “Maar dat geldt ook binnen de partijen. Vanuit de gemeente zitten er verschillende personen in de stuurgroep, maar ook wij moeten van elkaar leren. Laat je vertegenwoordigen, laat iemand anders ook het verhaal vertellen.”

BK: “Je spreekt toch allemaal een andere taal, soms zelfs ook binnen je eigen organisatie. Een besluit nemen is voor ons iets anders dan voor de gemeente of Synchroon. Het kost tijd en bereidheid om de hobbels die je tegenkomt ook met elkaar te nemen.”

Deze ambities en voornemens zullen gebiedsontwikkelaars in andere projecten ook hebben. Waarom is het hier dan wel gelukt?

SK: “Als dit sterke netwerk er niet was geweest, had het zomaar gekund dat de problematiek in Lombardijen op bestuurlijk niveau helemaal niet boven was komen drijven. Deze vorm van samenwerking heeft daar echt in geholpen.”

TV: “Als een van de partijen deze gebiedsontwikkeling alleen had getrokken, was het realiseren van de visie echt niet zo goed gelukt.”

TD: “De sociale en ruimtelijke opgaven zijn reuzegroot, maar het is ook een gebied met heel veel potentie. Het treinstation, de ruimte, de betrokken bewoners. Dat maakte het voor ons wel makkelijker, er was een mooi toekomstperspectief te schetsen.”

SK: “Zo’n samenwerking vraagt ook om een gevoel van veiligheid en vertrouwen in elkaar. Openheid en eerlijkheid om informatie te delen bijvoorbeeld. We kunnen het ook echt oneens zijn met elkaar, maar dan moeten we er wel uitkomen.”

RdB: “Makkelijk om over elkaar te praten als het moeilijk is, maar blijf vooral met elkaar praten. Alle organisaties hebben eigen dynamieken. Corporaties hadden te maken met een huurbevriezing die wel of niet doorging. Een gemeente heeft met bezuinigingen te maken. Wij kunnen als bedrijf een andere koers gaan varen. En die dynamiek verandert sowieso gedurende zo’n ontwikkelproces. Dan kunnen er conflicten ontstaan en ben je eerst even boos, dat is menselijk. Maar daarna werkt alleen een open en eerlijke houding.”

TD: “Het wordt het meest spannend als het over geld gaat. Dan heeft iedereen eigen regels en eigen gewoonten. We hebben in het begin nog een keer gezeten om elkaars financiële stromen te begrijpen. Daar openheid in geven is het moeilijkst, ook voor ons als gemeente. Ook omdat we sommige dingen niet mogen delen. Maar de houding dat je dan wel zo veel mogelijk wil delen, is erg belangrijk.”

RdB: “En vergeet ook niet dat je een team bent, ook al ben je een samengesteld team. Binnen bedrijven wordt veel aan teambuilding gedaan, maar dat is juist ook in zo'n samenstelling van belang. Je hoeft echt niet elke week met elkaar een vlot te bouwen, maar het helpt wel heel erg elkaar beter te leren kennen.”

Wat zouden jullie met de kennis van nu anders hebben gedaan?

TV: “Wij zijn te fysiek begonnen. Ook hier hebben we eerst een masterplan opgesteld – met een grondexploitatie erbij die op ontploffen stond. Toen hebben we op de rem getrapt en zijn we het gebied veel meer vanuit de sociaalmaatschappelijke hoek gaan bekijken. Zo is het toekomstperspectief samen met bewoners en ondernemers tot stand gekomen. Een belangrijke les.”

BK: “Na de stedenbouwkundige studie kwam er een grondexploitatie. Het bedrag onderaan de streep was exorbitant, voor ons echt onhaalbaar. In het begin ging de discussie alleen maar over het geldbedrag en de stenen. We hebben echt wel even nodig gehad om uit dat denkkader te komen. In de wereld van gebiedsontwikkeling begint het vaak met dat stedenbouwkundige plan, maar dat hoeft niet. Is belangrijk, moet ook gebeuren. Maar als je een gebied wil ontwikkelen, moet je de sociale opgave oplossen, die later natuurlijk ook een stenen opgave wordt.”

RdB: “En dan worden de bewoners zo belangrijk. Je kan in een namiddag opschrijven wat er volgens jouw organisatie in een wijk moet gebeuren, maar dat is een eendimensionaal perspectief. Dan heb je helemaal niet iedereen achter je staan, dus dat plan gaat er ook nooit komen. Wat geven de bewoners aan? En dan moet je wel de goede vragen stellen. Anders krijg je alleen veiligheid en troep te horen.”

TV: “Ik ben gebiedsontwikkelaar, wil graag plannen maken. Maar dat de maatschappelijke opgave de doelstelling is en ons werk, het plan dat wordt gemaakt, het middel is om die doelstelling te bereiken, was voor mij een belangrijke les.”

TD: “Hoe maak je verbinding met de wijk en zorg je dat er niet alleen een papieren werkelijkheid ontstaat? En dat bewoners zich in het document herkennen zodat het ook een gebiedsontwikkeling van de bewoners is en er echt wat gaat veranderen.”

Recht doen aan de positie en wensen van bewoners, ondernemers en andere netwerken in de wijk hoor je natuurlijk veel vaker terugkomen. Wat is jullie antwoord op deze vraag?

SK: “Als gemeente hebben we vaak de neiging om voor bewoners te praten. Maar we moeten vaker zeggen: het is jullie wijk en jullie visie – daar moeten wij ons toe verhouden. Klinkt eenvoudig, maar is in de praktijk niet gemakkelijk. Wat kunnen bewoners zelf? Kijken we hier ook naar: wat kunnen en willen ze zelf organiseren? Die bewonerskant is in heel het proces net zo belangrijk geweest als de andere facetten.”

HvD: “Onder de bewoners leefde sterk het besef dat dit het slechtste stukje Rotterdam-Zuid is. Mensen wilden graag dat er iets ging gebeuren en er perspectief werd geboden. Dat was een hele goede voedingsbodem voor ons om op aan te haken.”

TD: “Die energie om iets te willen veranderen die er is in de wijk, moet je meteen een plek geven. Dat is het meest concrete dat je kan doen. En dan kunnen de bewoners ook meteen zelf aan de slag.”

RdB: “Niet praten over de wijk zonder dat je kennis hebt gemaakt, is een belangrijke les. Eerst met elkaar eten, dan praten. Bewoners zijn ook altijd gelijkwaardig behandeld in gesprekken om te achterhalen wat ze willen. Mensen die intensief hebben meegepraat, kregen daar ook echt een vergoeding voor. Dat is wat anders dan dat je een flyer door de brievenbus doet met de vraag of je volgende week dinsdag mee komt praten. Een gelijkwaardig gesprek starten. En natuurlijk moet je ook wel bewoners hebben die echt willen. Er zijn genoeg wijken waar veel weerstand is of helemaal geen interesse. Dan begin van vanuit een heel ander perspectief.”

AH: “Dat gevoel van collectiviteit zit in deze wijk, er zijn veel netwerken in de wijk. Ruim de helft van onze wooncomplexen is formeel vertegenwoordigd in het Huurdersplatform Lombardijen. Naast deze formele vertegenwoordiging hebben we ook korte lijntjes met informele bewonersnetwerken. Dat is niet gebruikelijk in Rotterdamse wijken. Dat gegeven geeft ons de luxe dat je vroegtijdig kan communiceren over projecten. We lichten bewoners in voordat we met nieuws naar buiten gaan. Dat is een werkhouding die je met elkaar creëert. Het gaat om die gelijkwaardigheid en bewoners serieus nemen. Dat vraagt van de betrokken partijen bescheidenheid. Zoeken naar de mix tussen top-down en bottom-up. En eerlijk zijn. Vertrouwen vasthouden.”

HvD: “Wat nog moeilijker is dan het maken van die mooie plannen, is om ook voor de huidige bewoners ook al verbeteringen door te voeren. Die praktijk is weerbarstig, zit voor een deel ook in het gedrag van de bewoners zelf. Maar mensen moeten niet al afhaken voordat de ontwikkelingen gereed zijn. De plannen zijn nu geweldig, maar er moet ook nu wat gebeuren. Het afval ligt nog steeds naast de container. Het blijkt in de praktijk vaak dat het makkelijk is om plannen voor de toekomst te maken, maar dat vandaag de wereld veranderen veel lastiger is. Daar helpen de kleine dingen bij. Een kantoortje in de wijk waar mensen naar toe kunnen komen. Zichtbaar zijn in de wijk.”

TV: “Stel als gebiedsontwikkelaar de zelfstandigheid en zelfredzaamheid van bewoners centraal. Dat is niet iets voor ‘even erbij’. En je moet de bereidheid hebben om ook echt iets met de inbreng van bewoners, bedrijven en andere netwerken uit de wijk te willen doen.”