platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Leefbaarheid Nieuwegein heeft baat bij transformatie

Leefbaarheid Nieuwegein heeft baat bij transformatie

15 jan 2014 - Nieuwegein is lang koploper op gebied van leegstaande kantoren, maar voert een succesvol transformatiebeleid. Al vóór de crisis zag de gemeente dat er nooit meer genoeg huurders voor al de kantoren zouden komen. Vervolgens ging men met een stimuleringsbeleid aan de slag. Dat werpt zijn vruchten af. Transformatie blijkt een probaat middel om de leefbaarheid te bevorderen.

Naast de gemeente zijn ontwikkelaars, beleggers en corporaties enthousiast over de aanpak van de leegstand. Zo is woningcorporatie Jutphaas Wonen nu met het derde transformatieproject aan de slag. Al zijn na het uitbreken van de crisis de ambities wel enigszins bijgesteld. Jutphaas Wonen legt bij diverse transformaties het accent op sociale woningen. Deze zijn uitstekend te realiseren in de lege kantoren. Door een slimme samenwerking, optimalisering van plattegronden en ‘legolisering’ slaagt de corporatie erin om zonder onrendabele top te transformeren.

Geen pauperwijken

Voor de gemeente zijn dit belangrijke resultaten. ‘Leegstand op pandniveau is het probleem van de gebouweigenaar,’ aldus beleidsadviseur RO van Nieuwegein Dionne Baaré, ‘maar als leegstand grootschalige vormen aanneemt en het de leefbaarheid bedreigt, is het een probleem van de gemeente. Onze invalshoek is dus om die leefbaarheid goed in de gaten te houden. Daarom hechten wij belang aan het kwaliteitsniveau dat wordt gerealiseerd, we willen niet de pauperwijken van de toekomst tot stand brengen.’ Het stimuleringsbeleid houdt in dat de gemeente actief meewerkt om procedures te versnellen, eigenaren en opdrachtgevers met informatie ondersteunt en een quick scan voor de initiatiefnemers kan uitvoeren om snel inzicht in de haalbaarheid te geven.

Fysieke woonomgeving

Overal in de gemeente Nieuwegein mogen leegstaande kantoren worden getransformeerd tot woningen. Meest kansrijk zijn uiteraard locaties waar al wordt gewoond in de buurt, hoewel ook op monofunctionele locaties initiatieven worden genomen. De gemeente heeft zelf geen geld voor investeringen in de woonomgeving. Alleen als er vanuit Beheer en Onderhoud al nieuwe bestratingen, aanleg van ondergrondse vuilcontainers etc. zijn gepland, vindt verbetering van de fysieke woonomgeving plaats. Overigens sluit Baaré niet uit dat de gemeente in de toekomst wel extra middelen vrijmaakt voor verbetering van de woonomgeving. De gemeenteraad heeft namelijk onlangs uitgesproken dat stedelijk vernieuwing prioriteit verdient.

Uitvraag was cruciaal

Bij wachttijden van 6 a 7 jaar voor een sociale woning in Nieuwegein, is het duidelijk dat de druk op de woningmarkt hier heel hoog is. Dat biedt kansen. De partners van het NRP bezochten onlangs twee projecten van Jutphaas Wonen, zelf ook NRP partner: Brinkwal en Bakenmonde. Directeur Margaret Zeeman legt uit dat Jutphaas Wonen duurzamer wil ondernemen. Het is duurzamer om bestaand vastgoed te transformeren maar ook om vraaggericht te ontwikkelen. Daarvoor is veel draagvlak, zowel bij bewoners als bij woningzoekenden. De laatsten zitten al in een vroeg stadium aan tafel; ze komen uit de woningzoekendenlijst. Doordat zij vanaf het begin bij het project betrokken waren en de aannemer ook aan tafel zat, is er echt gezamenlijk tot een transformatie gekomen die voor iedereen interessant was. Een belangrijke succesfactor was dat Jutphaas Wonen een zeer compacte uitvraag heeft geformuleerd, waarop aannemers hun aanbieding konden doen. Een goede formulering van de uitvraag kwam tot stand nadat inspiratie was gevonden bij prof. de Ridder, TU Delft en met vele aannemers, architecten en de gemeente gezamenlijk was gesproken. De aanbieding van transVORM sprak het meest aan. Dit in transformatie gespecialiseerde bedrijf en partner van NRP heeft de opgave met modulaire, industrieel vervaardigde elementen uitgevoerd. Deze legolisering geeft flexibiliteit en is onmisbaar in de huidige tijd en bij deze aanpak, volgens Zeeman. In de uitvraag zijn alleen de volgende kenmerken opgenomen: het aantal woningen, de minimale grootte, EPC, ontsluitingsvorm/woningtype, de verlangde flexibiliteit en enkele specifieke eisen op gebied van ventilatie en verwarming. Verder een aantal randvoorwaarden: een maximale prijs/m2 bvo, zo laag mogelijke onderhoudsuitgaven in de exploitatieperiode en welke regelgeving/wettelijke eisen wordt gehanteerd. De opgeleverde woningen worden in 30 jaar afgeschreven.

Ontdekkingstocht

Uiteraard vraagt een dergelijke aanpak veel van de opdrachtgever maar ook veel meer van de aanbieders. De aanbieders doen immers aan productontwikkeling, die elders ook inzetbaar is. Eén van de consequenties voor Jutphaas Wonen is dat zij geen grote afdeling projectontwikkeling meer nodig heeft. Voor TransVORM was deze werkwijze een hele ontdekkingstocht. Vooral het werken met industriële elementen was een soort cultuurshock. Gert Jan Bezemer: ‘We hebben eerst voor alle medewerkers het boek van prof. de Ridder gekocht. Met een configurator zijn we gaan puzzelen met de indeling. Het mooie is dat alle kennis kan worden gebruikt en ingezet om te leren hoe je het beste kunt transformeren. Het is leuk en spannend om met veel jonge mensen te ontdekken hoe je kennis in moet brengen. Juist de jonge medewerkers blijken dit graag te willen oppakken. Als bedrijf hebben is een behoorlijke slag gemaakt naar conceptueel denken, industrieel maatwerk voor de gebruikers, transformeren in de volle breedte en op TCO (total cost of ownership) gericht denken.’

Ervaringen uitwisselen

Dionne Baaré ziet het enthousiasme voor kantoortransformatie in Nieuwegein groeien. De zeer betaalbare huurwoningen voor jongeren vinden goede aftrek, maar ook de koopappartementen liggen prima in de markt. Per jaar is al 20.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de leegstand sinds 2010. Daarmee is het aanbod van leegstaande kantoren in heel Nieuwegein van 33 procent in 2011 gedaald naar 29 procent nu. De enorme ervaring die in deze provinciestad wordt opgedaan, is ook zeer nuttig voor anderen die met leegstandsproblematiek kampen. Binnen NRP wisselen de partners graag hun ervaringen uit om elkaar scherp te houden en van elkaar te leren.

Bij transformatie hanteert Jutphaas Wonen een nieuwe creatieve en innovatieve aanpak op vier elementen:

1.Innovatief in opdrachtgeven richting aannemers: we werken vanuit vertrouwen op de kennis en kunde van onze partners en geven ruimte voor creativiteit. Geen dikke bestekken maar een paar A-4tjes met randvoorwaarden. Aannemers maken binnen de randvoorwaarden een plan waarbij zij hun creativiteit kunnen gebruiken. Dit levert ons een investering zonder onrendabele top, toch wel uniek voor corporaties.

2. Nieuwe bouwmethode: we passen het concept van ‘legolisering’ van prof. dr. ir. Hennes de Ridder toe in een industriële aanpak. Industriële aanpak wil zeggen dat je een product koopt dat is opgebouwd uit standaard elementen die volgens een vaste structuur op verschillende manieren met elkaar kunnen worden verbonden (gemonteerd), waardoor de producten in elke context kunnen worden geplaatst.

Omdat de context in onze sterk veranderende wereld zeker ook verandert, dienen de elementen ook zonder schade te kunnen worden gedemonteerd waardoor ze kunnen worden hergebruikt. Huurders bepalen zelf waar in de woning welk element voor bijvoorbeeld badkamer, toilet, keuken en bergruimte wordt geplaatst. Alsof je een woning bouwt met legoblokjes

Bijkomend aspect is dat er veel meer elementen kant en klaar vanuit de fabriek onder geconditioneerde omstandigheden afgeleverd worden. Dit vereist minder bouwtijd, minder mankracht en minder fouten in het product dan wanneer er een traditioneel bouwproces wordt gevolgd. De uitvoeringsfase wordt met ongeveer 50% gereduceerd.

3. Duurzaamheid De elementen zijn zeer duurzaam, want ze kunnen worden hergebruikt. De woningen zijn zeer energiezuinig gebouwd, krijgen een A+ label, en voldoen aan het bouwbesluit voor nieuwbouw.

De transformatie op zich is al duurzaam te noemen. Daarnaast was één van de randvoorwaarden bij de aanbesteding dat zoveel mogelijk materiaal uit het bestaande pand hergebruikt wordt in het nieuwe pand. De verwarming en warmwatervoorziening wordt geleverd via stadsverwarming. Gebruik van kit en pur is niet toegestaan.

Er is ook materiaal dat niet hergebruikt kon worden in het nieuwe pand via een stichting naar Guinee-Bisau (Afrika) gegaan. Het ging met name om wandcontactdozen, vloertegels, gordijnen, schakelmateriaal en bedrading. Het materiaal wordt daar hergebruikt.

4. Participatie woningzoekenden: Woningzoekenden worden vanaf het begin betrokken bij de ontwikkeling en hebben inspraak op de ontwikkeling. Huurders kunnen, door de legolisering, zelf de plattegrond van hun woning bepalen en zijn vanaf de planvorming betrokken bij het project. Hierdoor worden woningen gebouwd die voldoen aan de eisen en verwachtingen van de gebruikers.

 
Gevolg van de industriële aanpak en de standaardisatie is dat het product goedkoper wordt. Samen met de dalende prijzen van de kantoren is het voor corporaties mogelijk om transformaties rendabel te realiseren. Daar plukt de huurder de vruchten van, want er kunnen huurwoningen gerealiseerd worden die beschikbaar komen voor de doelgroep.

Blijf op de hoogte