Locatie Valkenburg, een topstuk in het hart van de Randstad

Dat vindt ook de verantwoordelijk gedeputeerde van Zuid-Holland, Adri Bom-Lemstra. “Een bijzonder gebied dat het verdient om onderscheidend ontwikkeld te worden.” Het Rijksvastgoedbedrijf maakt zich daar als grondeigenaar - samen met de provincie en de gemeente Katwijk - sterk voor, verzekert projectdirecteur Nico Smiet. De voorfase van de planologische procedures nadert een afronding. Eind 2020 wordt oplevering van de eerste woningen verwacht.

Teruggeven aan de maatschappij
De militaire vliegbasis Valkenburg werd in 2006 definitief gesloten. Defensie droeg het vliegveld over aan de toenmalige Dienst Domeinen en nu is het in handen van het Rijksvastgoedbedrijf. Aan hen de taak om het terrein te herbestemmen en in delen te verkopen ‘terug te geven aan de maatschappij’, zoals de projectdirecteur het uitdrukt.

Met dat ‘teruggeven’ draagt het Rijksvastgoedbedrijf zoveel mogelijk bij aan de rijksdoelstellingen rond woningbouw, werkgelegenheid en versterking van de internationale concurrentiepositie. Met inzet van het gebiedsbudget voor infrastructuur en verstedelijkingsopgave (MIRT), wordt het gebied ontsloten door de provincie die zorg draagt voor de Rijnlandroute en het hoogwaardig openbaar vervoer. “Eerst bewegen, dan bouwen”, is daarbij het adagium aldus de gedeputeerde. “De ontsluiting voor autoverkeer, de fiets en het OV moet vanaf het begin goed zijn.”

Integrale gebiedsontwikkeling
“De provincie is vanuit verschillende domeinen betrokken”, meldt de gedeputeerde. “Vanuit wonen, werken, natuur en recreatie, maar ook vanuit de archeologie, de luchthavenregeling om het testen met drones mogelijk te maken en de bestemmingsplannen van Katwijk die in de provinciale kaders moeten passen.”

En dan is er de verduurzamingsopgave. Zowel vanuit de provincie als vanuit het Rijk. Vooral op dit aspect heeft het huidige regeerakkoord de rijksambities verder aangescherpt. De wijk wordt in principe aardgasvrij, zoveel mogelijk energie-zelfvoorzienend en ‘All Electric’. De provincie deelt die ambities. “Als het hier niet lukt om energieneutraal te bouwen, dan lukt het nergens”, stelt Bom-Lenstra. Maar het Rijk ontwikkelt hier niet zelf. Het Rijksvastgoedbedrijf zorgt dat rijksgronden en rijksvastgoed die niet meer voor rijkstaken nodig zijn, transparant en marktconform op de markt worden gebracht. Dat is geen kwestie van ‘een bord in de tuin’, maar van zorgvuldig en kwalitatief voorbereiden van een marktgang die de overheidsopgaven het beste verankert.

Katwijk en de provincie zien kansen
Ook de gemeente Katwijk – bevoegd gezag op het terrein - en de regio hebben hun ambities met de voormalige vliegbasis. Én de mogelijkheden die daar nu voor een ruimer gebied ontstaan. Om te beginnen is er de woningbehoefte van Katwijk, maar ook die van Wassenaar, Leiden en Den Haag. Met zo’n vijfduizend woningen wordt hier fors bijgedragen aan de verstedelijkingsopgave van de provincie. De gedeputeerde benadrukt dat die opgave vooral binnenstedelijk moet worden ingevuld, maar geeft ook aan dat de voormalige vliegbasis één van de belangrijkste uitbreidingslocaties in de provincie is.

Katwijk en de provincie zien er kansen voor de Katwijkers, maar ook voor uitbreiding van de woningvoorraad in het hogere- en topsegment. Goed voor de diversiteit van Katwijk, goed voor het internationale vestigingsklimaat.

De liefde voor de luchtvaart komt terug in de ambitie om een proefterrein voor drones te realiseren in het gebied. Het moet - in ieder geval voor de komende vijf jaar - een onderscheidende trekker voor hoogwaardige werkgelegenheid worden, waarbij men potentie ziet voor verbinding met de activiteiten van de ruimtevaarttechnologie van ESA en ESTEC in Noordwijk. Zij hebben steun vanuit het Rijk via een zogeheten regio-envelop. Het geheel zal vorm krijgen in een robuust groen landschap met een klimaatvriendelijke waterhuishouding.

Organische ontwikkeling
De ambities van Rijk en regio zijn vastgelegd in een gezamenlijk en flexibel Masterplan. De kwaliteitsatlas zorgt dat hoge eisen gedurende het ontwikkelproces boven tafel blijven. Dat moet ook wel, want voor realisatie van het hele plangebied is twintig jaar van organische ontwikkeling uitgetrokken.

Gedurende de ontwikkeling van locatie Valkenburg staat een aantal principes centraal. Zo wordt de bestaande kwaliteit van bebouwing en landschap waar mogelijk behouden. Denk aan het VIP-gebouw - waar nu al een aantal startup bedrijven gebruik van maakt - en delen van de rondweg. Inwoners van de regio zullen al snel via tijdelijke bestemmingen, recreatieroutes en evenementen kennis kunnen maken met het gebied en de toekomstige woonlocatie. “Dat gebeurt nu al, denk aan de musical Soldaat van Oranje in de voormalige hangar, maar het zou mooi zijn als dat ook op tal van andere manieren gebeurt”, zeggen zowel Adri Bom-Lemstra als Nico Smiet.

“We bouwen hier in twintig jaar tijd een dorp zo groot als Rijnsburg dat er meer dan duizend jaar over heeft gedaan om te worden wat het is. Het is daarom zaak om steeds te starten vanuit een herkenbaar oriëntatiepunt, een bronpunt met een eigen karakter”, legt de Katwijkse wethouder Klaas Jan van der Bent uit. De ontwikkelstrategie benoemt die ontwikkelpunten en schetst hoe ze kunnen uitgroeien en onderling verbonden raken. Het bronpunt voor de eerste fase van de woningbouw is het ‘VIP-gebouw’. In dit deelgebied komen woningen in verschillende typen en prijsklassen.

Een echte gemeenschap
Projectdirecteur Smiet, gedeputeerde Bom-Lemstra en wethouder Van der Bent benadrukken om het hardst dat locatie Valkenburg geen exclusieve enclave zal worden. Smiet: “Het is een unieke locatie die een topplek zal worden met woningen in het sociale, midden en duurdere segment. Deze locatie gaat ook ruimte bieden aan een topwoonmilieu van zo’n 500 woningen waaraan hier in de regio grote behoefte is.” En Van der Bent stelt: “Het moet vanaf het begin een echte gemeenschap worden, dat bereik je niet met een eenzijdige invulling.”

Het bewaken van een groei naar een volwaardige gemeenschap zal ook in de ontwikkeling van volgende deelgebieden aandacht krijgen. Steeds met oog voor aansluiting bij de bestaande omgeving en gebiedseigenschappen. Van der Bent: “Het nieuwe centrumgebied bevindt zich in het noorden richting het oude Valkenburg. In dat centrum zal de dichtheid hoger zijn, ook met gestapelde bouw. Meer naar het zuiden richting Wassenaar en de duinrand gaan de dichtheden omlaag en de natuurwaarden omhoog.” Waarbij de gedeputeerde nog aantekent “dat het wat haar betreft niet de bedoeling is om het vol te bouwen met vooral kopieën van Wassenaarse villa’s. Het zou toch mooi zijn als hier iets vernieuwends en unieks gerealiseerd wordt.”

Rijk en regio houden elkaar scherp
“Het gaat nu om het preciseren van de hoofdlijnen uit het masterplan in de gezamenlijke stuurgroep. Daar komen nog stevige discussies bij kijken”, aldus de wethouder. Grofweg komt het erop neer dat Katwijk wat minder problemen ziet in het samengaan van wonen en het testen van drones dan het Rijksvastgoedbedrijf. De regio droomt samen met stakeholders dan weer graag van meer pionieren als het gaat om duurzaamheid.

Het Rijksvastgoedbedrijf deelt de ambities, de plannen kennen immers de status ‘outstanding’ 5 sterren BREEAM, maar heeft ook oog voor realiseerbaarheid en wat de markt vraagt. De provincie kiest het midden. Bom-Lemstra: “Ik begrijp de opstelling van het Rijksvastgoedbedrijf, maar zonder ook in de techniek vooruitstrevend te zijn kunnen we hier geen onderscheidend gebied realiseren.” Daar is Nico Smiet het mee eens. Hij gaat uit van: “Nieuwe systemen, bijvoorbeeld die de nu gangbare riolering kunnen vervangen, vragen onderzoek. Op dat soort vlakken gaan we nu voor ‘proven technology’, die ook zeer vooruitstrevend kan zijn.”

Zo houden de regio en het Rijksvastgoedbedrijf elkaar scherp in een uniek project waarvan de eerste woningen eind 2020 opgeleverd moeten gaan worden.