Maak ruimte voor impactmakers in gebiedsontwikkeling

Hoe zorg je als gebiedsontwikkelaar voor de ideale plintprogrammering zodat er een levendige en aantrekkelijke stad ontstaat? Die vraag beantwoordde Tony Wijntuin van adviesbureau WYNE Strategy & Innovation vorig jaar al op Gebiedsontwikkeling.nu. Hij is de bedenker van de ‘40-40-20-regel’, waarmee gebiedsontwikkelaars samen met de betrokken vastgoedpartijen strategisch kunnen sturen op een diverse plintprogrammering. De eerste 40 procent wordt ingezet voor de (commerciële) partijen die hoge huurstromen genereren. Daarmee kan (als mogelijk) de overige plintruimte deels worden gesubsidieerd. De tweede 40 procent wordt gereserveerd voor ondernemers die zich al hebben bewezen en willen doorgroeien.

De laatste 20 procent van de plintruimte is voor startende ondernemers, pioniers en placemakers. Deze ‘impactmakers’ zijn volgens Wijntuin vaak partijen die identiteit en een onderscheidend karakter creëren voor een plek en/of gebiedsontwikkeling. En hij ziet dat ontwikkelaars en gemeenten deze andere manier van denken over de plinten steeds meer zijn gaan omarmen. Niet langer dus alleen maar blind de voorkeur geven aan huurders die het hoogste economisch rendement genereren, maar ook ruimte bieden voor impactmakers. “De ‘old school’-benadering in gebiedsontwikkeling maakt gelukkig steeds meer plaats voor economisch-maatschappelijke plintprogrammering. Het belang van een diverse plintprogrammering in gebiedsontwikkelingen en binnensteden wordt steeds meer ingezien en omarmd door ontwikkelaars, beleggers en gemeenten.”

Gouden driehoek

Ondanks dat de 40-40-20 vuistregel al wordt gebruikt in gebiedsontwikkelingen en wordt omarmd door een hoop partijen, zag Wijntuin in de praktijk dat gemeenten, vastgoedpartijen én de impactmakers zelf bleven zoeken naar manieren om deze ondernemers structureel een plek te geven in gebiedsontwikkelingen. Juist om die ‘gouden driehoek’ (gemeenten, ontwikkelaars/vastgoedpartijen en impactmakers) te ondersteunen, ging hij aan de slag. “Omdat een eenduidige definitie van wat impactmakers zijn, gedeeld begrip en toetsingskaders om binnen de driehoek met elkaar aan de slag te kunnen en een praktische toolbox ontbraken, zijn wij met vijftien partijen uit de gouden driehoek die actief betrokken zijn bij impactmakerschap in gesprek gegaan.”

Het resultaat is het manifest ‘Ruimte maken voor Impactmakers’, dat vorige maand op de vastgoedbeurs PROVADA werd gepresenteerd. Wijntuin en zijn collega Bart Kortleven gingen in gesprek met ambtenaren van de gemeente Amsterdam en Rotterdam, vastgoedpartijen als AM, Hoorne Vastgoed, Rochdale en Eigen Haard en acht impactmakers. “Het manifest is een pleidooi voor het maken van ruimte voor impactmakers, zowel fysiek, financieel als beleidsmatig. Waar het traditionele perspectief in gebiedsontwikkeling vooral gericht is op financieel rendement, laat het manifest zien hoe impact doelgericht kan worden geïntegreerd in programmering, beleid en businesscases. Het is een verdieping van het principe 40-40-20. Doel is om de ‘gouden driehoek’ bewust te maken van het potentieel van impactmakers en hen aan te zetten tot een andere manier van kijken, waarderen, faciliteren en acteren binnen impact-gedreven gebiedsontwikkeling.”

Bouw bruggen

Uit de interviews komen zes knelpunten naar voren die de partijen in de gebiedsontwikkeling-praktijk regelmatig tegenkomen. Zo vallen deze ondernemers vaak nog buiten de businesscase en geven commerciële partijen vaak voorrang aan huurders die direct (hoge) opbrengsten genereren. Impactmakers worden vaak ingezet als tijdelijke placemakers in de aanloop naar permanente invulling, zonder evenwel een garantie op continuïteit. Er zijn nog geen passende contractvormen waardoor de langjarige juridische zekerheid die nodig is om te investeren en door te kunnen groeien, ontbreekt. Binnen gemeenten is er sprake van beleidsmatige versnippering en zijn er onduidelijke beoordelingsstructuren. Tot slot is er een gebrek aan (probleem)eigenaarschap bij zowel gemeenten als vastgoedpartijen. Dit leidt tot stroperigheid en het uitblijven van besluitvorming en financiering.

Het manifest eindigt na het benoemen van deze knelpunten met een aantal acties voor elk van de actoren in de gouden driehoek. Wat kunnen gemeenten, vastgoedpartijen én impactmakers zelf doen om ruimte te maken voor deze partijen? Gemeenten krijgen de taak om maatschappelijke waarde ook in (grond)beleid, tenders en bestemmingsplannen mee te nemen. Ze maken daarmee het maatschappelijk rendement expliciet toetsbaar. Daarnaast moeten gemeenten in ‘eigen’ vastgoed ruimte voor deze partijen reserveren. Ook is het goed om lange termijnafspraken te maken tussen de partijen.

Vastgoedpartijen moeten volgens Wijntuin en Kortleven de (geest van de) 40-40-20 filosofie verankeren in gebiedsontwikkelingen en daarbij impactmakers als strategisch onderdeel van gebiedsactivatie gaan zien. “En durf als ontwikkelaar echt ruimte te geven aan maatschappelijke waardeontwikkeling.” Tot slot krijgen de impactmakers zelf als opdracht mee om goed duidelijk te maken wat zij kunnen toevoegen aan een gebied. Tevens moeten ze zorg dragen voor een professionaliseringsslag. “Werk met onderbouwde plannen en zorg voor meetbare impact. Laat zien dat idealen, ondernemerschap en organisatiekracht samengaan. En werk samen met andere partijen in een gebied, betrek bewoners en bouw bruggen met overheid en ontwikkelaars.”

Knopen doorgehakt

De gemeente Amsterdam is een van de partijen waarmee is gesproken tijdens de totstandkoming van het manifest. Linea Bingel, beleidsadviseur Impactvolle ecosystemen bij Directie Economische Zaken en Cultuur van de gemeente, deed dat niet zelf maar heeft als ambtenaar wel veel met impactmakers in de stad te maken. “Iedereen die met dit thema bezig is weet: de integratie van impactmakers in de stad gaat niet vanzelf. Impact is geen luxe, maar essentieel voor onze samenleving. Het is dus niet alleen een sociaal vraagstuk, maar vooral ook een maatschappelijk vraagstuk. Mijn doel is om maatschappelijke ongelijkheid te minimaliseren via economische middelen en om dat doel te realiseren zijn impactmakers onmisbaar.”

Naast de inhoud is Bingel vooral ook heel blij dat er een manifest is en dus al knopen over het onderwerp zijn doorgehakt. “Professionals hebben concrete aanbevelingen nodig. Als je het vaag houdt, ‘realiseer impact in een gebiedsontwikkeling’, dan kom je niet zo ver. Ik vind het manifest heel concreet. ‘Zet een voorkeursrol voor impactmakers in plinten op.’ Dat precieze percentage gaan mensen nog over verder praten, wat is haalbaar. Maar het manifest helpt om een voet tussen de deur te krijgen. Je hoeft niet in één keer de wereld van 0 naar 100 te willen veranderen. Kleine stappen.”

“Het manifest is voor verschillende opgaven binnen de gemeente interessant. Naast ruimte en gebiedsontwikkeling dus ook voor economische zaken. Ik vind het extra belangrijk om impact (economie) niet als apart ‘eiland’ te beschouwen maar dus echt als kernprincipe voor de brede samenleving structureel en letterlijk een plek te geven. Dat impact niet iets in de marge blijft, maar van iedereen wordt. Impact kan ook tastbaarder worden omdat het manifest ook ontmoetingsplekken kan creëren die vooral de mensen bij elkaar brengen. Ik hoop dat het manifest een eerste concrete stap is om te laten zien hoe belangrijk het verankeren van impact in de maatschappij is en dat die ontwikkeling ook structureel wordt opgepakt.”

Smaakmakers van de gebiedsontwikkeling

Thijs Huis in het Veld is ontwikkelingsmanager bij AM en sprak, net als een aantal collega’s, wel zelf met de auteurs Wijntuin en Kortleven. De gebiedsontwikkelaar is al een aantal jaar nadrukkelijk bezig met het werken aan mixed-use gebieden. “Het niet-woonprogramma is ongeveer 20 procent van onze werkzaamheden, wonen is 80 procent. Gebouwen zijn belangrijk, daar verdienen wij uiteindelijk ook ons geld mee. Maar de inrichting van de openbare ruimte en de plint is uiteindelijk waar als bewoner en bezoeker de beleving in zit. Hoe je met die impactmakers het gebied naar een hoger niveau tilt en meer dan het zoveelste woongebied krijgt, is ook voor ons nog deels onontgonnen terrein.”

Huis in het Veld benadrukt het belang van de impactmakers en daarmee van het manifest. “Natuurlijk vraagt samenwerken met dit soort partijen soms wat extra tijd en flexibiliteit van ons als ontwikkelaar. Zulke partijen stellen soms andere, vaak verrassende vragen die andere professionals of ondernemers die een vijfde winkel openen niet snel stellen. Het zijn ook partijen die vaak op korte termijn denken en waar wij niet drie jaar van tevoren afspraken mee kunnen maken. Dus moeten wij altijd tot op het laatste moment die ruimte vrijhouden, wat risico's met zich meebrengt. Alleen dat doen wij graag. Want juist deze impactmakers, hoe klein hun rol op papier misschien lijkt, kunnen in de praktijk uitgroeien tot de echte smaakmakers van een gebied. En juist dat verschil brengt een gebied tot leven.””

Groot pluspunt

Vanuit AM heeft Huis in het Veld nog wel een aantal verzoeken voor de twee andere ‘leden’ van de gouden driehoek. “Gemeenten zouden in tenders strakkere voorwaarden moeten stellen. Bijvoorbeeld: ‘Een bepaald percentage in de plint moet ingevuld worden door impactmakers’ of ‘Er komt een plintenorganisatie die de mix in de gaten houdt’. Dan is het een gegeven voor ons en gaan we het gewoon doen. Tuurlijk kunnen we het ook zelf. En dat doen we ook al in verschillende gebiedsontwikkelingen. Maar zo’n eis vanuit de gemeente helpt.”

“Potentiële impactmakers kunnen zich verdiepen in wat het betekent om zo'n ruimte in te nemen. Zodat je op voorhand al die maatschappelijke waarde kunt maximaliseren. Impactmakers beseffen ook niet altijd welke maatschappelijke meerwaarde ze meebrengen. Daar zijn ze soms nog te bescheiden in. Ik hoop dat het manifest impact maken uit de sfeer trekt van placemaking. Dit is de volgende stap in gebiedsontwikkeling. Nadenken over permanente placemakers.”