Thumb_ontwerp en proces_0_1000px

Met flexibele ontwikkelingsstrategie de crisis te lijf

20 november 2012

3 minuten

Onderzoek
Bij het vaststellen van het Masterplan voor het centrum van Hardenberg in 2005 lag de nadruk bij de woningbouwlocaties op middeldure en dure koopwoningen, aangevuld met vrije sector huurwoningen. De gebruikelijke scope in die tijd. Nu – zeven jaar later - is de markt voor duurdere nieuwbouw koop- en huurwoningen in Hardenberg volledig ingezakt. Tijd voor plan ‘B’ om een grote braakliggende centrumlocatie toch te ontwikkelen. Daarvoor hebben de woningcorporatie en drie zorgaanbieders de handen ineengeslagen. Collectief particulier opdrachtgeverschap gaf alle partijen duidelijkheid over rol en verwachtingen tijdens de ontwerp- en ontwikkelfase.

Onderdeel van het Masterplan is de herontwikkeling van de aan de Vecht gelegen wijk Marsch Kruserbrink. Deze wijk is in de jaren vijftig en zestig met haar rug tegen de Vecht gebouwd en bestond overwegend uit sociale woningbouw in de vorm van portieketagewoningen en eengezinswoningen. Veel ruimte nemen de ligweide van het zwembad en een voormalige school in. Medio 2006 heeft woningcorporatie Beter Wonen Vechtdal (BWV) de gronden die binnen dit plangebied liggen aangekocht van de gemeente. Op deze grond en de aanpalende slooplocatie zouden circa 200 koop- en/of duurdere huurwoningen en appartementen worden gerealiseerd, aangevuld met een klein aantal sociale huurwoningen. Een ontwikkelcombinatie van een plaatselijke aannemer en een regionale ontwikkelaar zou de integrale gebiedsontwikkeling voor haar rekening nemen, en dus het risico. De sociale huurwoningen en de openbare ruimte zouden turn-key worden opgeleverd aan BWV respectievelijk de Gemeente Hardenberg. In 2006 zijn deze uitgangspunten contractueel vastgelegd door de betrokken partijen. In de praktijk van de gebiedsontwikkeling een beproefd recept en zowel voor gemeente als corporatie vanuit het perspectief van risicomanagement aantrekkelijk. In ieder geval tot 2008: het begin van de financiële en later de vastgoedcrisis.

Plan B

Eind 2010 zijn de verwachtingen over de realiseerbaarheid van de toen vier jaar oude ambities stevig naar beneden bijgesteld. BWV heeft als grondeigenaar het initiatief genomen om ‘plan B’ te ontwikkelen. Een plan dat de binnenstedelijke herontwikkeling lostrekt. Niet voor de hele locatie ineens, maar voor kleine deelgebieden. Kernbegrippen zijn: vraaggericht ontwikkelen, collectief particulier opdrachtgeverschap en flexibel en duurzaam vastgoed. De traditionele scheidslijn tussen ‘sociaal’ en ‘markt’ wordt losgelaten. Per deelgebied bepaalt de klantvraag de ontwikkelopgave. De klantvraag is bepalend wie de meest geëigende partij is om de ontwikkeling op te pakken. De corporatie ontwikkelt voor huurders, de ontwikkelcombinatie voor kopers. Voor de uitvoering van dit ‘plan B’ is instemming en medewerking van de gemeente nodig. Deze vraaggestuurde ontwikkeling is lastiger te ordenen dan de traditionele aanpak met een masterplan, een beeldkwaliteitplan en (gedetailleerde) bestemmingsplannen. De Gemeente Hardenberg staat positief tegenover de ontwikkeling en zegt toe deze planologisch te faciliteren. De visie uit het masterplan wordt aangevuld met de segmentering van de vraag en uitgewerkt in een globaal bestemmingsplan voor het hele plangebied. De gemeente krijgt vervolgens zekerheid door een gedetailleerde uitwerking per deelgebied in uitwerkingsplannen. De winst wordt behaald bij het doelmatiger uit kunnen voeren van benodigde onderzoeken en in een overzichtelijkere inspraak- en bezwaarprocedure. Voor de gemeente betekent dit zekerheid in daadwerkelijke ontwikkeling, voor BWV een voldoende mate van zekerheid voor uitwerking. De tijdrovende en kostbare postzegelbestemmingsplannen zijn hiermee verleden tijd. Begin 2011 is er voldoende draagvlak binnen de corporatie, bij de ontwikkelcombinatie en bij de gemeente om het ontwikkeltraject te starten. De zoektocht naar afnemers kan beginnen, want het ontwikkeltraject start namelijk niet eerder dan dat die zijn gevonden.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlage.


Portret - Meint Pool

Door Meint Pool

Partner Akro Consult


Meest recent

Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

Wat gebeurt er als de vastgoedsector de macht in de stad overneemt? Dat proces beschrijft Samuel Stein en zijn bevindingen zijn beoordeeld door Frank van Oort en Teodora Dogaru. Het beeld is niet opwekkend.

Recensie

17 augustus 2022

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022