‘Middenklasse slachtoffer van verschuivingen corporatiesector’

Voor haar promotieonderzoek deed Czischke vergelijkend onderzoek naar corporaties in Engeland en Nederland. Beide landen hebben een relatief grote sociale huursector - respectievelijk 21 en 31 procent - maar de aard ervan verschilt sterk. Sociale woningen zijn in Engeland voorbehouden aan de allerarmsten, die zelf niet voor huisvesting kunnen zorgen. In Nederland zijn ze juist toegankelijk voor een veel bredere inkomensgroep.

In de periode die Czischke onderzocht, van 2008 tot 2012, legde de overheid corporaties in beide landen strakker regels op. Corporaties kregen forse kortingen op rijkstoelages en kregen de verplichting zich (nog) meer te concentreren op de armste groepen. En dat in een tijd dat steeds meer huishoudens in problemen kwamen door verlies van werk of korting op uitkeringen.

De corporaties redden zich wel, want die kregen tegelijkertijd de mogelijkheid om forse huurverhogingen door te voeren. Maar wat doen non-profit huisvesters met het geld dat ze daarmee binnenharken? Steken ze in het nieuwbouw? “De ontwikkeling van nieuwe, innovatieve ondernemingsstrategieën vergt harde besluiten binnen een organisatie”, constateert Czischke. “Maar de manier waarop die tot stand komen is een soort zwarte doos. Mijn onderzoek was erop gericht dit besluitvormingsproces te ontrafelen, om te weten te komen wat woningcorporaties in een bepaalde richting drijft.”

Hoe bestuurders exact reageren op het krachtenspel tussen staat, markt en gemeenschap verschilt per corporatie, constateert ze. Opvallend was dat de onderzochte corporaties zich gedwongen zagen harde keuzes te maken wanneer vanuit deze richtingen aan hen werd getrokken. Bijvoorbeeld de beslissing om al dan niet meer woningen te ontwikkelen, ondanks afnemende overheidssteun (direct of indirect) en dus risicovollere voorwaarden voor marktleningen.

Investeer je in betaalbare woningen voor nieuwe groepen die in problemen komen of concentreer je je op de bestaande groepen? In de praktijk kozen bestuurders soms voor het laatste, als ‘veilige’ strategie. Dat is slecht nieuws voor de middeninkomens, met name voor hen die minder zijn gaan verdienen door de crisis. “Zij zijn door de recente ontwikkeling de nieuwe kwetsbare groep geworden op de woningmarkt”, is de analyse van Czischke. Als er voor hen geen betaalbare sociale huurwoningen meer zijn, gaat de private sector daar dan voor zorgen? Of kunnen ze alleen nog een dak boven hun krijgen door een huis te kopen – als dat al lukt met de aangescherpte regels die banken hanteren voor hypotheekverstrekking. Alle reden dus voor corporaties om zich vaker en beter te bezinnen op hun kernwaarden. “Als je als woningbouwvereniging niet meer weet wat je kernwaarden zijn, ben je stuurloos.”

Zie ook:

- Particulier opdrachtgeverschap kans voor corporaties
- Zelfbouw als kans voor corporaties