‘Mismatch investeerders en gemeentegrond onnodig’

7 maart 2014

4 minuten

Nieuws Er liggen miljoenen op de plank voor de bouw van nieuwe en duurzame woningen waar echt vraag naar is. “Dat zou toch een verkiezingsonderwerp moeten zijn, dat rendabele grondverkoop mogelijk is waarmee tegelijkertijd aan een dringende huisvestingsbehoefte wordt voldaan."

Als oprichter van SUSTAY|verantwoord wonen hoort Menno Schapendonk vaak dat gemeenten hun grond graag willen verkopen en woningbeleggers niets liever willen dan investeren. Verder ziet Schapendonk dat er meer smaken zijn dan koopwoningen of sociale huur. De vraag is: waarom niet inzetten op betaalbare private huurwoningen?

"Dit is waar het om gaat", zegt Schapendonk. "De gemeenten hebben grond. Beleggers hebben geld. En veel mensen willen ergens wonen tegen maximale maandelijkse lasten van ongeveer 900 tot 1000 euro." All-in, dus. "Wat mij betreft is dit ook heel sociaal, maar dan zonder subsidiëring of fiscale steun."

Rationele grondverkoop

Schapendonk staat bekend om zijn zakelijke visie op grondverkoop, wat soms om een andere manier van werken vraagt. Hij ziet kansen. "De afgelopen vijf jaar hebben we te weinig gebouwd", was eerder al te lezen op Gemeente.nu.

"Het tekort loopt op naar 300.000 woningen en het aantal afgegeven bouwvergunningen is sinds 60 jaar niet zo laag geweest. De komende 20 tot 25 jaar moeten er nog gemiddeld 50.000 nieuwe woningen per jaar bij komen, waarvan ongeveer de helft huurwoningen. Er komt een enorme inhaalslag. En niet op de traditionele wijze van voor de crisis."

Vraag is dan wel om wat voor soort huizen het gaat. Volgens Schapendonk is er meer dan voldoende fysieke en financiële ruimte om betaalbare, energiezuinige woningen te bouwen. Een van de voorwaarden is dat gemeenten reële prijzen vragen voor hun grond. Onlangs nog vroegen beleggers om de grondprijzen met 20 tot 30 procent te verlagen, maar ten opzichte van wat? "Juist nu moet je helder zijn", stelt hij.

Reële grondprijs

De rekensom? "Voor de huurcategorie van 700 tot 900 euro voor een grondgebonden woning kan een gemeente gemiddeld 30.000 tot 40.000 euro exclusief BTW per bouwrijpe kavel vragen, afhankelijk van de regio en locatie." Tegen deze prijzen willen beleggers vaak in 40 tot 50 kavels tegelijk investeren zonder allerlei voorbehouden die andere partijen al jaren maken, is de ervaring.

"Daarmee gaat het dus om 1,5 tot 2 miljoen voor de gemeentelijke begroting en betaalbare en energiezuinige woningen voor de burgers. Dat zou toch een verkiezingsonderwerp moeten zijn?"

Waarschijnlijk wel. Toch is dit een onderbelicht verkiezingsonderwerp. Sowieso is het vaak slechts kommer en kwel als er wordt gesproken over grondposities. Waarom pakken gemeenten deze kans juist niet?

De lokale overheid heeft nog weinig ervaring in het zaken doen met beleggers; er zou koudwatervrees kunnen zijn om simpelweg aan tafel te gaan met partijen die jaarlijks miljoenen te besteden hebben. Maar dit doet men bijvoorbeeld wel al jarenlang met bouwbedrijven waarvan de meesten al tijden niet meer investeren en bouwen. Ook zijn er nog gemeenten die een tender starten en jaren later merken geen succes te hebben.

Jammer, vindt Schapendonk. Zo weten bijvoorbeeld corporaties al wel steeds vaker de weg naar investeerders te vinden indien zij voor bepaalde locaties liever willen samenwerken.

Het gaat om een vrije markt. Het is een kwestie van bellen, aan tafel gaan en praten over grondposities. Met een marktconforme en transparante business case als doel. "Grote partijen hebben veel middelen beschikbaar. Mijn advies is juist nu in te spelen op de behoefte aan betaalbare woningbouw en gebruik te maken van het geld dat er is. Niets doen is helemaal geen optie, ook zelf ontwikkelen of beleggen biedt in de praktijk weinig soelaas".

Afboeken

Een laatste vraag nog: zijn lokale bestuurders niet huiverig hun 'verlies' op grond te nemen door af te boeken? "Na vele jaren van meer dan voldoende inkomsten moet je soms inderdaad orde op zaken stellen, zoals ook de markt dat al jaren doet", is het antwoord.

"Toch is afboeken lang niet altijd aan de orde. Op locaties waar bijvoorbeeld een niet meer gebruikte school of verzorgingshuis staat, is afboeken helemaal niet nodig. Daar is pure winst te halen."