platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
GO scriptie

Mixed-use ontwikkeling; Hoe doe je het (goed)?

Mixed-use ontwikkeling; Hoe doe je het (goed)?

Scriptie Kris Steen

21 mei 2016 - Mixed-use ontwikkeling; veel planners zal dit concept tegenwoordig bekend in de oren klinken. Jane Jacobs had het al in de jaren ’60 over diversiteit als onmisbaar ingrediënt van duurzame stedelijke gebieden, maar ook in de afgelopen jaren heeft het intensief mengen van functies in een stedelijk gebied aangetoond een duidelijk positief verband te hebben met stedelijke duurzaamheid in sociale, economische én ecologische zin. Mixed-use ontwikkeling zou niet alleen een model zijn voor een efficiëntere en beter gebruikte stad, maar ook leiden tot een toename in economische activiteit en een gezondere levensstijl met meer sociale interactie ondersteunen. Als we naar de hedendaagse praktijk van gebiedsontwikkeling kijken echter, zien we dat mixed-use ontwikkelingen lang niet altijd de volledige duurzaamheidseffecten bereiken die theorie zo graag verdedigd. Als we kijken naar hoe het concept van ‘mixed-use’ wordt geïmplementeerd, zien we dat niet alleen de fysieke interpretatie van dit concept anders is, maar dat ook de ontwikkelingsaanpak erg verschilt van project tot project. Duurzame mixed-use gebieden ontwikkelen is dus niet vanzelfsprekend. Maar wat zijn dan die specifieke vorm- en procesaspecten die mixed-use ontwikkelingen inderdaad de duurzame effecten laten bereiken die theorie zo vaak belooft? Deze vraag is in het TU Delft afstudeeronderzoek door Kris Steen beantwoord.

De methode

Wanneer we de bestaande literatuur over mixed-use ontwikkeling bestuderen, komt naar voren dat hoewel het concept van mixed-use en zijn duurzame voordelen wijds worden onderzocht en aanbevolen, er bijna geen fysieke specificaties van de implementatie van mixed use in de praktijk worden gegeven. Op dezelfde manier bestaan op gebied van het proces veel theorieën over de meest veelbelovende manieren van gebiedsontwikkeling in de huidige tijd. Maar er wordt geen duidelijk antwoord gegeven op de vraag welke ontwikkelingsmethode het beste werkt om lange termijn duurzaamheid in het ontwikkelingsresultaat te bereiken. 

Voor het onderzoek zijn twee verschillende gebiedsontwikkeling-aanpakken in de praktijk onderzocht. De casussen omvatten de ontwikkelingsprocessen van Overhoeks (een voorbeeld van top-down ontwikkeling) en Buiksloterham (een voorbeeld van bottom-up ontwikkeling), twee lopende mixed-use gebiedsontwikkelingen in Amsterdam Noord. 

Het duurzame mixed-use product 

Op basis van de bevindingen van theorie en praktijk, kan de stedelijke vorm die de meeste potentie biedt voor het bereiken van lange termijn stedelijke duurzaamheid uitgelegd worden als mixed-use buurten met specifieke fysieke eigenschappen die beloopbaarheid, leefbaarheid, diversiteit, identiteit en vrijheid voor de eindgebruiker om zijn eigen omgeving te vormen, stimuleren. 

1. De functies 

Ten eerste moeten de functies in mixed-use gebieden adequaat, divers, aantrekkelijk en compatibel zijn, met een hoge verweving en verspreiding van functies over het gebied, en lage functie-tot-functie afstanden. De dichtheid van het gebied moet ten minste hoog genoeg zijn om de economische levensvatbaarheid van de functies te ondersteunen. 

2. De gebouwde elementen

Het vastgoed, de infrastructuur en de openbare ruimte moet geschikt, veilig, comfortabel en aantrekkelijk zijn voor zijn functie, terwijl het vastgoed tegelijkertijd flexibel genoeg moet zijn om een verscheidenheid aan functies te huisvesten. 

3. De stedelijke vorm

De duurzame voordelen van mixed-use ontwikkeling nemen naarmate de maat van de afzonderlijke kavels en (visuele) blokken fijn is, de lengte van de straten kort, en de visuele verbinding tussen plekken hoog is. Verder hebben een hoge hoeveelheid openbare ruimte, aanwezigheid en opmerkzaamheid van historische en onderscheidende eigenschappen, aanwezigheid en zichtbaarheid van groen en water, en architectonische kwaliteit van de gebouwde elementen een positieve invloed op de duurzaamheid van het gebied. 

4. Het karakter

Centraal in succesvolle mixed-use gebieden staat een gevoel van identiteit, die gebruikers zich laat identificeren met de omgeving en ze bindt aan het gebied. In deze context zouden bestaande locale culturen en andere eigenschappen benut moeten worden en zouden eind-gebruikers een grote vrijheid moeten krijgen om hun eigen omgeving te vormen. Een desoriëntatie van de auto en in plaats daarvan een focus op langzame transportmiddelen zoals lopen en fietsen en (schoon) geïntegreerd openbaar vervoer is cruciaal. Dit zou naar voren moeten komen in de stedelijke vorm door lage loopafstanden naar OV-haltes en fietsenstallingen en een hoog aandeel van de ruimte dat toegewijd is aan lopen en fietsen versus een laag aandeed aan de auto en parkeren.

5. De systemen 

Ten laatste, hoewel mixed-use ontwikkeling zelf al inherente voordelen biedt op dit gebied, moet de prestatie op gebied van ecologische duurzaamheid niet vergeten worden. Dat betekent bijvoorbeeld energie-efficiëntie, onafhankelijkheid van fossiele brandstoffen en milieuvriendelijke materialen en systemen nagestreefd moeten worden.

Het duurzame mixed-use ontwikkeling proces

De ontwikkelmethode die het meeste potentie biedt voor het bereiken van lange termijn stedelijke duurzaamheid, is een combinatie van top-down en bottom-up planning. De gemeente zet een brede strategische koers uit en bewaakt deze. De ontwikkeling wordt geleid door private partijen en woningcorporaties die het gebied ontwikkelen in kavels, op eigen initiatief en volgens hun eigen ideeën. 

1. Brede ontwikkeling door private partijen 

In deze methode worden private partijen aangemoedigd om verantwoordelijkheden op te nemen die buiten de traditionele schaal en termijn van ontwikkeling van een enkel gebouw gaan, door bijvoorbeeld ook openbare ruimte te ontwikkelen of investeerder of zelfs gebruiker te worden van een gebouw. Dit leidt tot bredere en meer lange termijn betrokkenheid en verbintenis van private partijen in de ontwikkeling van het gebied als geheel, waardoor private partijen meer reden hebben om duurzame producten te ontwikkelen.

2. Een grote invloed van de eindgebruiker 

Centraal in deze ontwikkelmethode staat dat de uiteindelijke eindgebruikers van het gebied een grote invloed hebben op de vorming van hun eigen omgeving, zowel door dichte betrokkenheid in het ontwikkelingsproces als door geboden gelegenheden om hun eigen woningen of bedrijfsruimtes te ontwerpen, door bijvoorbeeld (collectief-)particulier opdrachtgeverschap. Dit vergroot het onderscheidende vermogen en de aantrekkelijkheid van het gebied, versterkt eindgebruiker-tevredenheid, sociale toewijding aan het gebied, en uiteindelijk sociale duurzaamheid.

3. Gemeentelijke facilitatie en strategische regie 

De rol van de publieke overheid en de gemeente is om deze private ontwikkelingsinitiatieven te faciliteren, terwijl deze tegelijkertijd een sterke regie over het proces behoud vanuit een lange termijn en wide-scope strategische planning basis gericht op het publieke belang. Hiervoor is een geschikt institutioneel kader nodig dat een balans vindt tussen een maximale vrijheid voor de ontwikkeling van waardevolle private initiatieven, en de regulering die nodig is om de doelen van de ontwikkeling te waarborgen.

4. Een focus op duurzaamheid

Tenslotte zou dit allemaal moeten gebeuren met een focus op lange termijn stedelijke duurzaamheid. Deze duurzaamheid zou geïncorporeerd moeten worden in het strategische plan en de sturing van de gemeente, maar moet ook aanwezig zijn in het bewustzijn van de private actoren in de gebiedsontwikkeling, en bewaakt worden gedurende het hele ontwikkelingsproces. Een geïntegreerde conceptie van duurzaamheid die ecologische, economische en sociale duurzaamheid omvat is cruciaal, en vergt lange termijn, geïntegreerd denken over de hele levensduur van de ontwikkeling en over schalen, systemen, disciplines en actoren heen.

De lessen uit dit onderzoek

⦁ Privaat-geleide ontwikkeling binnen een uitgezette strategische koers door de gemeente biedt de beste mogelijkheden om lange termijn sociaal, economisch en ecologisch duurzame stedelijke gebieden te creëren. 

⦁ Een bewustzijn van en sturing op stedelijke duurzaamheid van het ontwikkelresultaat tijdens het ontwikkelproces is cruciaal voor het bereiken van hoge prestaties op gebied van duurzaamheid. 

⦁ Omdat stedelijke duurzaamheid afhangt van het gedrag en de tevredenheid van de eindgebruiker, moet de eindgebruiker nauw betrokken worden in het ontwikkelproces. 

⦁ Bij de ontwikkeling van stedelijke mixed-use gebieden moet rekening gehouden worden met de fysieke eigenschappen van de stedelijke vorm die van invloed zijn op de duurzaamheid van het gebied, zoals de lengte van de straten en de verdeling van de functies over het gebied. 

De fysieke eigenschappen van de stedelijke vorm die van invloed zijn op de duurzaamheid van het gebied zijn toegevoegd aan de onderzoeksresultaten. De lijst met variabelen en gewenste waarden vanuit het perspectief van duurzaamheid kan als richtlijn dienen bij het ontwerpen van mixed-use gebieden door hem tijdens het ontwikkelingsproces te gebruiken om de impact op duurzaamheid van voorgestelde interventies te overzien, en duurzame besluitvorming te bewaken.

Op gebied van het proces, zou adoptie van een pragmatische, duurzaamheids-georiënteerde werkmethode een integrale overweging van de duurzame dimensie in het gebiedsontwikkelingsproces moeten verzekeren. 


Lees de volledige scriptie door Kris Steen ‘Developing sustainable urban areas: Recommendations on product and process based on top-down and bottom-up planning examples Overhoeks and Buiksloterham’ Hier 

Cover foto: Ian Kaminski

Auteur

kris steen
Kris Steen

MSc Management in the Built Environment, TU Delft | Sustainable city planner | Freelance graphic design

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte