platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht

2015.11.02_NEPROM Stadsvernieuwers_C

8 oktober 2015

2 nov 2015 - Op een vroege ochtend verzamelt een twintigtal vastgoedprofessionals zich bij de Vechtclub XL in Utrecht. Het gezelschap bestaat voornamelijk uit projectontwikkelaars, samengekomen om inspiratie op te doen en te leren van locatieontwikkelingen in Utrecht. De projecten zijn binnenstedelijk, maar gesitueerd in verschillende wijken en ontwikkeld voor uiteenlopende doelgroepen. Op het einde van de dag delen de deelnemers hun observaties en bevindingen met elkaar. De weersvooruitzichten zijn positief en de aanwezigen zijn nieuwsgierig. Tijd om in de bus te stappen.

De Smaaktuin

De eerste halte is de Smaaktuin in Utrecht Oost. Het is een van de woningbouwprojecten op het voormalige Veemarktterrein. Een paar jaar geleden is het door de gemeente vrijgemaakt als woningbouwlocatie. Enkele betrokkenen, waaronder Laura Zuidgeest van ERA Contour en Bart van Kampen van De Zwarte Hond, vertellen over het project en het concept. ERA Contour is door de gemeente geselecteerd op basis van hun plan van aanpak. Bij het project is Welstand buiten spel gezet, maar is wel een supervisor aangesteld. Vooraf aan de ontwikkeling van de Smaaktuin is heel goed nagedacht over de doelgroep. De ontwikkelaars richten zich op het “bakfietsgezin” dat graag in de stad wil blijven wonen, maar meer ruimte en comfort wil dan een oude stadswoning als in de wijk Witte Vrouwen kan bieden. Het gaat om dynamische pioniersgezinnen, die niet afgeschrikt worden door het oude Veemarktterrein. In de ontwikkelfase is met sfeerbeelden gewerkt. Mensen kregen te zien hoe zij hun woning en binnentuin zelf op smaak konden brengen.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 1
Een bewoonster vertelt over haar ervaringen met de koop van een woning in de Smaaktuin

De Smaaktuin bestaat uit een blok van 40 eengezinswoningen met een ruime collectieve binnentuin. Toekomstige bewoners waren nauw betrokken bij de vormgeving van hun woning en de tuin. Zij kregen hierbij een grote mate van keuzevrijheid, die enigszins was ingekaderd om zo het architectonische concept van de verschillende woningen te waarborgen, maar ook om de complexiteit voor de bewoners te reduceren. Potentiële kopers konden aan de slag met een woonplanner waar meteen een kassabon uit kwam rollen. De ervaring is dat bewoners uiteindelijk veel opties kiezen (bijvoorbeeld veel vierde verdiepingen) en op een aanzienlijk duurdere woning uitkwamen dan ze zelf en ook ERA Contour vooraf hadden gedacht. Beukmaten variëren tussen 5,40 en 6,60 meter en woonoppervlakten gaan richting de 180 m2. Alle woningen hebben eigenlijk twee voorkanten. De gevel aan de binnentuin is óók een voorkant. De verkoopprijzen zijn tot zo’n 5 ton, afhankelijk van de keuzes die kopers hebben gemaakt. Opmerkelijk: die hebben nauwelijks een eigen tuin. Dat is gecompenseerd met privé dakterrassen. Uiteindelijk heeft “maar” 20% van de oorspronkelijke belangstellenden die in het begin meededen aan het project ook daadwerkelijk een woning gekocht. Voor velen duurde het gewoon te lang. Mensen hebben maar een korte tijdspanne.

De tour brengt ons langs een van de bewoners, die aangeeft tevreden te zijn over de vele keuzemogelijkheden bij de vormgeving en inrichting van de woning. Zij was zeer te spreken over de manier waarop kon worden meegedacht over de gemeenschappelijke binnentuin. Door middel van een slim kwartetspel met tuinelementen en kostenindicaties konden de (toekomstige) bewoners samen met de ontwikkelaar en de landschapsarchitect de tuin ontwerpen. Discussie ontstaat over de mate van privacy van de relatief kleine veranda’s en de vele kinderen die straks op het binnenterrein zullen spelen. Hoe zal dat in de toekomst gaan, als men uit de kinderen is?

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 2

De binnentuin moet nog aangelegd worden op het moment van het bezoek. Als de woningen een indicatie zijn van de kwaliteit van het project, dan belooft het geheel een fraaie leefomgeving te worden.

Meyster’s Buiten

Het tweede project dat wordt bezocht is een transformatie- en nieuwbouwproject. Meyster’s Buiten betreft een voormalig fabrieksterrein van de Stichtsche Olie- en Lijnkoekenfabriek, gelegen langs het Merwedekanaal in de wijk Oog in Al. Het fabrieksgebouw, dat in 2001 tot rijksmonument werd benoemd, is getransformeerd tot een multifunctioneel gebouw. Tegenwoordig huist het onder andere een school, een theater en een succesvol restaurant. De weg naar het resultaat was echter verre van makkelijk. Toen de fabriek in 2008 in brand ging leek het project verloren. Het is nu eenmaal een van de identiteitsdragers van het gebied, volgens Arnold Meijer van Inbo Stedenbouw. Daarna lag het project een lange tijd stil door de crisis. Maar hierdoor ontstonden weer nieuwe kansen. De betrokken partijen sloegen de handen ineen en hielden ondanks een aangepast programma grotendeels vast aan het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 3

De hoge aankoopkosten voor de gemeente maakte de zoektocht naar opbrengstmaximalisatie noodzakelijk. Daarnaast wilde de gemeente ook vanuit volkshuisvestelijke overwegingen een fors aantal woningen in dit gebied. Als gevolg van de crisis viel het niet mee om op basis hiervan tot een haalbaar concept te komen. Uiteindelijk is de oplossing gevonden in de verdunning van het plan. 89 appartementen zijn komen te vervallen, waardoor het project wel haalbaar werd. De hoge dichtheid maakte het noodzakelijk om onder het gehele project een parkeergarage te maken. Dat is niet alleen kostbaar, maar het bleek ook een lastige opgave voor de ontsluiting van appartementen en de eengezinswoningen. Uiteindelijk is daar een oplossing voor gevonden. De beschutte binnentuin op het dak van de garage is zeer smaakvol ingericht, met subtiele maar zorgvuldige overgangen tussen privaat en (semi-)openbaar.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 4
Parkappartementen aan de zuidzijde

Marcel Sinte Maartensdijk van Heijmans leidt de groep rond op en om het terrein. Om de monumentale fabriek staan nu nieuwbouwwoningen. Grote herenhuizen, een woontoren en appartementen met veel buitenruimte. De woningen verschillen enorm van uiterlijk, maar toch vormt het geheel een samenhangend verhaal. Voor de gemeente was het essentieel dat veel van de nieuwe bebouwing zou refereren aan de gesloopte, oude bebouwing. Dat is ook een deel van de kracht van het project. De pakhuizen, fabriekstoren en silo die ooit onderdeel waren van het fabriekscomplex vormden duidelijk de inspiratie voor de stijl van de woningen. Het verhaal en historie van de fabriek zijn diepgeworteld in het ontwerp. Vanuit haalbaarheid van het project was dat echter niet de meest voor de handliggende oplossing. Een deel van de appartementen is verkocht aan een belegger; dat was van groot belang voor de liquiditeit van het project. Uiteindelijk voegt Meyster’s Buiten een waardig woonmilieu toe aan de wijk Oog in Al.

Kop van Lombok

Fietsend verplaatst de groep zich naar de volgende ontwikkeling. In het centrum van Utrecht, op de westelijke punt van Lombok is nu een plein met een moskee. Ernaast staat een nieuw woonblok, door BPD en Marlies Rohmer Architects & Urbanists. De buitenkant van de Kop van Lombok doet massief en grijs aan. Het opvallende relief steekt af tegen de traditionelere bouw rondom het blok. De begane grond is nog gedeeltelijk leeg, maar vult zich geleidelijk met winkels en horeca. De binnenkant levert een totaal andere ervaring op. Warme kleuren, trappen en overlopen bewegen zich kriskras door de ruimte. De stilte is opvallend. De drukte van het centrum valt weg.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 5
Architect Marlies Rohmer legt het ontwerp uit in de binnenplaats van de Kop van Lombok

De deelnemers krijgen de gelegenheid om een van de woningen te bezichtigen. Het is niet minder dan bijzonder om de ruimtelijkheid van het gebouw te ervaren. Het dakterras, dat open is voor alle bewoners, biedt een fraai vormgegeven buitenruimte midden in de stad.

Een deel van de woningen is verkocht aan Jebber, een onderneming die zich richt op kleine, betaalbare huurwoningen voor starters. En met succes. Monique van Loon, de oprichter van het bedrijf, vertelt dat hoewel de vraag een prijsverhoging toelaat, de huurprijzen nog steeds relatief laag blijven. Het bedrijf houdt vast aan haar idealen.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 6
Interieur Kop van Lombok

Kanaleneiland

De laatste bezichtiging vindt plaats op Kanaleneiland, waar een grootschalige stadsvernieuwingsproject plaatsvindt. De gemeente Utrecht, Heijmans, Mitros en Portaal werken sinds 2002 samen aan de vernieuwing. Het project bestaat uit zes deelprojecten, gelegen rond de Bevrijdingslaan, die als grote verkeersader het gebied doorsnijdt. Aan de zuidzijde wordt nieuwbouw op grote schaal gerealiseerd. Hoge gebouwen bieden ruimte voor onder andere huur- en koopwoningen, een wijkcentrum, bibliotheek en een ROC. Aan de noordzijde van de Bevrijdingslaan, aan de oevers van het Amsterdam-Rijnkanaal, is een vernieuwingsoperatie in gang gezet.

De tour gaat langs een flatgebouw dat wordt getransformeerd tot een hippe woongelegenheid voor starters. De kleine woningen hebben een prachtig uitzicht op het water en kopers kunnen kiezen tussen verschillende gradaties van inrichting. In de goedkoopste woningen zijn handige bewoners vrij om de woning aan te passen naar hun wensen. Voor een meerprijs richt ontwikkelaar Heijmans de woningen woonklaar in. De blokken aan het water hebben een goede locatie, maar het is nog de vraag hoe de rest van de wijk er uit zal zien. Vooralsnog wordt er in dit deel van Kanaleneiland per gebouw gekeken naar een oplossing. Na de rondleiding langs de blokken is het tijd om naar de laatste bestemming te fietsen.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 7
Nieuwbouw op Kanaleneiland

Verbazing en verwondering

Eenmaal terug op Vechtclub XL is het tijd voor het diner. Het is een beweeglijke dag geweest, dus het is prettig om even een moment te hebben om te recapituleren. Onder leiding van Jos Sentel brengen de deelnemers hun conclusies op tafel.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 8
In drie groepen wordt overlegd over de bevindingen

In alle bezochte projecten is een lange adem nodig geweest. Zelfs in een stad als Utrecht, waar de markt relatief sterk is, is het nodig om uithoudingsvermogen te tonen. Maar het is uiteindelijk wel de moeite waard. De conclusie is dat hoewel de projecten ‘crisis-projecten’ zijn, ze allemaal geslaagd zijn in hun eigen context en doel. Dat belooft wat voor de toekomst.

Een ander thema dat veel terugkomt in de nabespreking is co-creatie. In samenwerking met de omgeving en bewoners kan veel moois worden gecreëerd. De les bij de Smaaktuin is dat je als ontwikkelaar de koper wel moet begeleiden in zijn keuzevrijheid. Geef de ruimte om keuzes te maken, maar zorg ervoor dat de mogelijkheden vallen binnen een kader. Op die manier beperk je de complexiteit en blijft het oorspronkelijke architectonische concept overeind staan. De vraag die hierbij opkomt is of het mogelijk is om het gevoel van keuzevrijheid te geven zonder veel extra kosten te maken. Door op voorhand je co-creatie doelgroep uit te kiezen kun je sturen op de kwaliteit en uitkomsten. Bepaalde doelgroepen geven een bepaalde bandbreedte aan oplossingen en suggesties. Denk dus na over welke doelgroepen je benadert. Omgedraaid is de benaderbaarheid van de ontwikkelaar belangrijk. Schroom er niet voor om ook tussen de mensen te staan als emoties hoog oplopen. Laat kennen wie je bent en wat je drijfveren zijn. Dat voorkomt verwarring en teleurstellingen. Jos Sentel geeft in zijn conclusie aan dat ontwikkelaars best van hun eigen vakmanschap uit mogen gaan. Dit betekent niet dat je het gesprek moet uitsluiten, maar dat je ook niet alles bij de klant hoeft te leggen.

En dat geldt ook voor de gemeente. Uit de projecten is wel gebleken hoe belangrijk de rol van de gemeente is. Volgens de deelnemers heeft de gemeente Utrecht een cruciale rol gespeeld in de realisatie van de bezochte projecten. Zij liet de marktpartijen hun gang gaan - binnen scherp gestelde kaders. Dat geeft de benodigde duidelijkheid én vrijheid, iets waar veel gemeenten nog veel van kunnen leren.

Kiezen + Focus + Geloven = Succes. Door in het concept te geloven en het geloof vast te houden is het uiteindelijke resultaat optimaal geworden (over Meyster’s Buiten)

De diversiteit van de projecten toont dat het beeld van de vraag naar standaardwoningen niet helemaal klopt. Het advies luidt om niet bang te zijn voor de lastige categorieën zoals maisonettes, klushuizen, keuzevrijheid en collectieve daktuinen. Dat wil niet zeggen dat er meteen 300 maisonettes moeten worden gebouwd, maar enige ruimte voor alternatieve vormen is best mogelijk. Het moet bespreekbaar worden gemaakt. De mainstream wensen zijn veel breder geworden, zolang het concept maar klopt bij de plek en het verhaal. Maarten Janssen merkt nog op dat hoog en laag wél naast elkaar kan, zoals Meyster’s Buiten laat zien. Het verhaal van de fabrieksgebouwen achter het ontwerp klopten, daarmee voelt het ietwat onorthodoxe ontwerp toch gepast. Mark Heidemann voegt terecht toe dat niet ieder project heel bijzonder hoeft te zijn, op veel plekken is een ‘standaard’ woning genoeg.

En over verhalen gesproken, het volgende discussiepunt is die van het merk. Nu worden merken veelal gebruikt als naam van een project. Wordt het tijd voor ontwikkelaars om eigen naam als merk op de markt te zetten? Of is het een optie om meerdere algemene merken in te zetten die vervolgens op verschillende locaties gerealiseerd kunnen worden? Kan een BPD, AM of Synchroon hetzelfde gevoel opwekken als een Sony, BMW of Swarovski? Of moeten ontwikkelaars het toch bij productmerken houden zoals de Smaaktuin? Weinig kopers associëren hun woning met de bouwer. De projectnaam wordt nog wel regelmatig in de mond genomen als het opvalt. Echter is de vraag hoe lang dat blijft. Het zou natuurlijk mooi zijn als de volgende bewoner nog steeds een woning bij de naam van het project noemt, en niet zozeer alleen een straat met huisnummer. In dat geval zou het betekenen dat een merk zodanig sterk gevestigd is dat het op andere plekken ook kan worden gebruikt. In het geval van de Smaaktuin blijkt dat het consequent laden en communiceren van een zorgvuldig op de doelgroep afgestemd projectmerk heel goed kan werken tijdens de ontwikkel- en verkoopfase. Belangstellenden vragen ook waar een volgende Smaaktuin wordt ontwikkeld. Een boeiend onderwerp om verder over na te denken.

De rol van voorzieningen is een ander punt van discussie. Met de ontwikkelingen op het gebied van retail en thuisbezorgen zullen er steeds minder voorzieningen in woonbuurten zijn. Dat wil niet zeggen dat voorzieningen niet van nut kunnen zijn. Een lokale winkel- en horecavoorziening kunnen meehelpen aan placemaking. In de bezochte projecten is het opvallend dat deze zaken zijn onderbelicht.

NEPROM Stadsvernieuwers on Tour: Inspirerende projecten in Utrecht - Afbeelding 9
Een welverdiend toetje

De groep is in verwarring over de Kop van Lombok. Het project heeft de indruk gewekt dat financieel niet alles er uit is gehaald wat er in zit. Deelnemers verbazen zich over de relatief lage huurprijzen, terwijl de vraag in Utrecht op deze locatie heel groot is. Dat BPD kwaliteit heeft geleverd wordt erkend. De verbazing gaat over hoe het is betaald. Daar zou de ontwikkeling en verkoop van het project tijdens de crisis wel eens debet aan kunnen zijn. Maar misschien zijn de kritische geluiden wel voor een deel een gevolg van het ontwerp aan de buitenkant, die toch wel erg gesloten aanvoelt. Kanttekening: een concept dat veel meer open is werd geweigerd door de buurt.

Het was een lange, intensieve dag. Iedereen heeft veel indrukken opgedaan, veel gehoord en mensen leren kennen. Vol met passie is er over het vak gediscussieerd. Afsluitend met de woorden van Jan Fokkema: “We zijn allemaal bezig om voor en met mensen mooie omgevingen te maken. Ook al zijn we allemaal heel verschillend, we delen allemaal wel een zekere liefde voor de gebouwde leefomgeving.” En dat was goed te merken aan de deelnemers, de sprekers en de organisatie.

Auteur

Portret - Wilson Wong
Wilson Wong

Project Manager at Ideal Projects

Bekijk alle artikelen