New York wil als ‘City of Yes’ betaalbare woningbouw impuls geven

Het stoere taalgebruik heeft wel wat weg van het ‘Yes we can’ van Barack Obama en doet ook denken aan het ‘ja, mits’-principe dat hier te lande in de Omgevingswet wordt gebruikt. Ergo: initiatieven voor projecten stimuleren met een positieve grondhouding, in plaats van vooral barrières opwerpen waarom iets niet kan. Sowieso heeft men in de VS al langer ervaring in het werken met positieve stimuli via het planologisch kader, denk aan de ‘air rights’ (het recht om de lucht boven de kavel te gebruiken voor een gebouw) en de ‘transferable development rights’ (waarbij ontwikkelaars bouwrechten kunnen overdragen van de ene naar de andere locatie).

Soepeler regels

Een variatie hierop is nu ontwikkeld in New York, waar burgemeester Eric Adams in september 2024 zijn ‘City of Yes’-strategie lanceerde, die voortbouwt op zijn bredere ‘Get Stuff Built’-visie. Doel is de toevoeging in 15 jaar tijd van 100.000 woningen, waarbij het principe van de YIMBY-beweging hanteert: Yes In My Backyard – welkom in mijn achtertuin. Grootste ingreep om dit doel te bereiken is de versoepeling van de stedelijke zoning laws, de regels die bepalen wat er op een bepaalde locatie aan bouwprogramma mag worden gerealiseerd. De aanpassingen hebben onder meer betrekking op een aanpassing van de parkeernormen, zo hoeven ontwikkelaars in bepaalde dichtbebouwde gebieden geen parkeerplaatsen meer te creëren en kunnen ze de ruimte (en het geld) gebruiken voor de woningbouw. Ook mogen ze extra woningen bouwen wanneer deze met betaalbare huurprijzen worden gerealiseerd.

Andere versoepelingen betreffen het legaliseren van shared housing en het toestaan van het bijbouwen van woningen op de bestaande kavel – zogenaamde accesory dwelling units. Deze laatste mogen zelfs worden gecreëerd in souterrains met overstromingsgevaar. Het dient allemaal de hogere doelen van het stadsbestuur, die Bloomberg in een eerder artikel aanhaalde. Het verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen is daar de belangrijkste van; meer dan de helft van de inwoners van New York worstelt met de hoogte van de huren. Daarnaast speelt mee dat de laatste 10 jaar New York ‘slechts’ 200.000 woningen bouwde, terwijl er 800.000 nieuwe arbeidsplaatsen in de stad ontstonden.

De ‘City of Yes’ kan tevens een impuls betekenen voor de ombouw van leegstaande kantoren naar woningen, alsmede de Transit Oriented Development-aanpak. City of Yes staat namelijk toe dat er extra woningen gebouwd mogen worden in de directe nabijheid van openbaar vervoerhaltes (metro en bus). Hier mag met name middelhoogbouw worden toegevoegd. Zo wil de stad proberen om het teruglopende gebruik van het openbaar vervoer een halt toe te roepen. Op gebouwen waarvan de begane grond is bestemd voor commercieel gebruik, mogen nu in bepaalde gebieden tot maximaal vier bouwlagen worden toegevoegd voor woningen. Daarmee keert New York terug naar de jaren zestig van de vorige eeuw, toen deze ontwikkelingspraktijk juist aan banden werd gelegd. In die tijd werd onder meer de floor area ratio op maximaal 12 gezet; het vloeroppervlak van een gebouw mocht daarmee maximaal twaalf keer de kaveloppervlakte bedragen. Door deze regels was het niet meer mogelijk om – nu als iconisch betitelde – gebouwen als het Eldorado te realiseren.

Extra woningen toegestaan

In december 2024 is het City of Yes-voorstel vastgesteld, resulterend in een wetstekst van 1.300 (!) pagina’s en meer dan 3.000 pagina’s aan geactualiseerde zoning resolutions. Uit de ronde langs de velden door de redactie van Bloomberg blijkt dat er op diverse plekken aan de stad wordt gewerkt aan het aanpassen van bouwplannen, in lijn met de nieuwe regels. Zo wordt het Archdiocese-gebouw genoemd waarvoor ontwikkelaar Vanbarton Group een herbestemming naar wonen in gedachten heeft. Oorspronkelijk, onder de eerdere zoning laws, had een deel van het gebouw moeten worden afgebroken. Onder het nieuwe regime mag het gehele gebouw worden gebruikt en kunnen er 75 extra woningen worden gerealiseerd.

Een ander initiatief dat wordt genoemd is het plan van ontwikkelaar Dynamic Star, die een kleine betaalbare 600 woningen wilde toevoegen op een waterfront-locatie in The Bronx. Met de nieuwe regels wil het bedrijf ruim 300 extra betaalbare woningen toevoegen, omdat er langs het water extra bouwhoogte wordt toegestaan en er meer woningen mogelijk zijn – mits ze betaalbaar zijn. Dynamic Star mede-oprichter Brad Zackson wordt geciteerd: “We’re able to have more units with less land costs.” (..) The more we can build, the more we’re doing good.”