New York’s antwoord op de crisis: ga de hoogte in!

Dilemma’s

De angst in New York voor hoogte is duidelijk voorbij. De tall-and-skinny-trend die in Midtown Manhattan werd ingezet met de One57 (zie foto) creëert echter ook dilemma’s. Naast een spectaculaire skyline hebben de torens ook donkerdere straten tot gevolg. Tegelijkertijd benadrukken de torens de toegenomen inkomensongelijkheid in de stad, iets wat de nieuwe burgemeester De Blasio volgens velen aan zijn voorganger Bloomberg te danken heeft. U kunt zich het argument wel voorstellen: woningen in Manhattan zijn zelfs voor veel goed verdienende New Yorkers onbetaalbaar geworden, terwijl de eigenaren van de extreem hoge torenappartementen er maar nauwelijks zijn. Zij voegen daarmee niets toe aan het sociale leven in de stad, terwijl hun ongetwijfeld prachtige woningen grote delen van het jaar leeg staan. Via de property tax dragen de superhoge woontorens daarom bij aan de inkomsten van de City of New York, maar niet per se aan de toekomst van de stad.
In een stad waar veel aandacht is voor de vraag hoe zoveel mensen samen kunnen leven op zo’n klein stukje grond, zal de toegevoegde waarde van nieuwe wolkenkrabbers altijd worden bediscussieerd. Via upzoning wil de stad bijvoorbeeld nu ook het verduurzamen van energieverslindende kantoren in het gebied rond Grand Central Station stimuleren. Dit heeft tot een fel debat geleid over de wenselijkheid daarvan. Maar het blijft intrigerend dat met het ‘weggeven van lucht’ gebiedsontwikkeling gestuurd kan worden. Dit is heel uniek, en het werkt in New York City. Als er geen rechten te vergeven zijn, of er geen vraag is naar nieuwe ontwikkelingen, is het een stuk lastiger sturen. Dan zijn steden op andere incentives (zoals belastingverlaging) aangewezen om gebiedsontwikkeling te stimuleren, zoals bijvoorbeeld bij Navy Yard in Philadelphia.

Duur en hoog

‘The sky is the limit’ lijkt niet alleen in Dubai, maar ook in Midtown Manhattan in New York te gelden. En misschien zelfs wel: ‘the sky is not the limit, it is the solution’. In een rap tempo worden nieuwe wolkenkrabbers met koopappartementen de hemel in geduwd. Toen de ranke toren aan 432 Park Avenue enkele weken geleden op hoogte kwam werd de impact op de skyline van New York zichtbaar. De wolkenkrabbers van weleer lijken wel dwergen.

Met zijn 96 verdiepingen en 496 meter is de toren aan Park Avenue 45 meter hoger dan het Empire State Building, dat op Manhattan nog steeds het belangrijkste ijkpunt is. Het hotel- en appartementencomplex in Midtown is echter ook hoger dan het imposante 1 World Trade Center, dat afgelopen jaar op ground zero werd opgeleverd. Het penthouse van de wolkenkrabber, dat onlangs werd verkocht voor 95 miljoen dollar, is naar verluid in het voorjaar van 2015 ‘de hoogste woning in de westerse wereld’. Maar dat duurt niet lang: in 2015 begint om de hoek van dit pand, op 225 West 57th Street, de bouw van een extravagante woontoren. Opnieuw hoger, dunner, en duurder dan zijn voorgangers, maar eveneens vooral bedoeld om in te wonen.

De nieuwe wooncomplexen op Manhattan zijn simpelweg super tall. De reden? Lucht. Het is vooral het prestigieuze uitzicht dat de torens mogelijk maakt. Onder de mondiale super rich blijkt een behoefte te bestaan voor woningen met een 360 graden uitzicht over New York, en met Central Park ‘at your doorstep’. Het huisvesten van mensen in de lucht is daarmee een ware moneymaker in New York. De bouw van woontorens is goedkoper dan van kantoren, onder andere omdat er minder liften nodig zijn. Tegelijkertijd worden voor dat soort woningen astronomische bedragen betaald. Omdat juist het uitzicht verkoopt, is het zaak om zoveel mogelijk woningen op elkaar te zetten. Uiteraard geldt daarbij: hoe hoger de woning, hoe duurder.

Om de stedelijke ontwikkeling van New York en de huidige opmars van de woontorens in Manhattan een beetje te begrijpen, is kennis van het systeem van zonering en air rights (luchtrechten) onontbeerlijk. Hoewel New York vaak gezien wordt als het toonbeeld van het kapitalisme en de vrije markt, is wat betreft de ontwikkeling van de stad niets minder waar: de overheidsinvloed is enorm. Elk stukje grond is gereguleerd, waarbij een limiet staat op de te bouwen hoogte en dichtheid. In combinatie met een sterke marktvraag heeft dit grote invloed op het ontwerp en de karakteristieke vorm van de wolkenkrabbers op Manhattan gehad.

Luchtrechten

Al een eeuw geleden startte New York City met het reguleren van de hoogte en vorm van wolkenkrabbers op basis van de eerste comprehensive zoning law uit 1916. Regelgeving schreef voor dat gebouwen vanaf een zekere hoogte moesten ‘inspringen’. Deze zogenaamde setbacks waren bedoeld om ervoor te zorgen dat er nog voldoende daglicht op straat zou vallen.

Gedreven door een enorme marktvraag zochten ontwikkelaars in de eerste helft van de vorige eeuw verwoed naar manieren om de bouwmogelijkheden op kavels maximaal te benutten. De karakteristieke bruidstaart-vormige wolkenkrabbers in New York zijn dan ook meer een gevolg van de zoning law dan van een stroming in de architectuur. Het idee achter de zoning law werd echter wel snel omarmd door ontwerpers omdat zij – mede door de grote behoefte in de markt – kansen zagen om de dichte bouwblokken die Manhattan destijds kenmerkte te vervangen door hoge torens, afgewisseld met grote open ruimten en brede (snel)wegen om het toenemende autoverkeer beter te laten doorstromen.

Toen de druk op de ruimte toenam en er door innovatie in de bouwtechniek steeds hoger kon worden gebouwd, ontstond er in de stad een discussie over wat dit voor de kwaliteit van de leefomgeving betekende. Zorgen om de toenemende dichtheid en bijbehorende congestie, maar ook onrust over het gemak waarmee ‘de markt’ haar – kwalitatief soms matige – hoogbouwproducten kwijt kon, resulteerde in 1961 in het sterk terugbrengen van de hypothetisch te bouwen hoogte. Elk blok in de stedenbouwkundige grid-structuur van New York kreeg zijn eigen dichtheid- en hoogterestrictie. Tegelijkertijd werd het systeem van air rights ingevoerd. Dit betekende dat niet gebruikte rechten van een bepaalde kavel konden worden overgeheveld naar omliggende andere kavels. Als beide kavels dezelfde eigenaar hadden konden ze overgedragen worden, maar het was ook mogelijk de rechten te verkopen aan andere eigenaren. Voor het ontwikkelen van een superhoge toren moesten nu dus luchtrechten uit de buurt verzameld worden. New York kent sindsdien een levendige luchthandel.

Een belangrijke regel van overdraagbare luchtrechten in New York is: eenmaal verkocht blijft verkocht. Gebouwen op kavels die hun recht kwijt zijn, blijven in principe voor altijd laag. Dat zorgt ervoor dat het uitzicht van de woningen in de hoge torens – grotendeels – gegarandeerd blijft. Het creëren van open, (semi-)publieke ruimte op maaiveldniveau of het opnemen van betaalbare woningen in de ontwikkeling levert daarnaast bonus-luchtrechten op.

De prijs van lucht

Op skyscraper.org wordt het kopen en verkopen van lucht een ‘onzichtbaar monopolyspel’ genoemd. De radicale verandering die New York’s skyline momenteel doormaakt geeft aan hoe belangrijk luchtrechten voor (her)ontwikkelaars zijn. De vastgoedsector oefent dan ook constante druk uit op de New York City Planning Office voor rezoning: het op locaties verruimen van ontwikkelregels, zodat de verdiencapaciteit van een locatie toeneemt. Het proces van rezoning heeft in de marktsituatie van Manhattan hetzelfde effect als het aanzetten van een geldpers. Het geld komt vooral terecht bij de eigenaren en ontwikkelaars van de plek waar de rezoninggeldpers staat. Daarnaast is het via meer inkomen uit property taxes voor het stadsbestuur van New York een manier om de begroting rond te krijgen. Rezoning is daarmee dus voor de lokale overheid een cash cow, hetgeen niet zelden op gespannen voet staat met doelen om de stad leefbaar te houden.

Het samenvoegen van bouwrechten vertaalt zich in hogere, maar vooral ook meer winstgevende projecten. Het stapelen van luchtrechten bepaalt in Manhattan momenteel het verschil tussen een marginaal en een winstgevend project. Waar 20 jaar geleden een air right nog 45 dollar was, is de prijs per vierkant voet in 2013 tot 450 dollar gestegen: ongeveer 5.000 dollar per vierkante meter*. Hoewel dit voor een verdieping van 400 m2 dus oploopt tot een bedrag van 2 miljoen dollar aan luchtrechten, is dit gezien de verkoopprijs van zo’n verdieping (een slordige 40-100 miljoen dollar) een interessante investering. Probleem: het onderhandelingsproces om luchtrechten te verkrijgen duurt vaak jaren. Net als bij stijgende grondprijzen in een sterke vastgoedmarkt is het voor verkopers – wat bij woongebouwen vaak verenigingen van eigenaren betreft – interessant om te wachten. Meestal geldt namelijk ‘hoe langer je wacht, hoe meer het oplevert’. Als het desondanks gelukt is om genoeg luchtrechten te verzamelen zijn de ranke torens echter hét antwoord op de vastgoedcrisis; de rendementen zijn aanzienlijk. Zo maakte het Drake Hotel plaats voor de wolkenkrabber aan 432 Park Avenue (zie foto), waarvoor al in 2004 werd gestart met het opkopen van de luchtrechten van omliggende kavels. Het vertrouwen in de markt speelde daarbij een grote rol, omdat er enorme voorinvesteringen gemaakt werden. En dat alles vanwege regelgeving die nu al meer dan 50 jaar oud is.

Van kantoren naar woningen

Waar jarenlang commerciële vraag leidde tot de bouw van lijvige kantoren, wordt de huidige stedelijke (her)ontwikkeling in New York gedreven door de marktvraag naar woningen. Overal in New York is deze in overvloed. De stad telde in 2013 zo’n 8,4 miljoen inwoners, 230.000 mensen meer dan in 2011! De meeste groei vond plaats in het stadsdeel Brooklyn, waar hele nieuwe pockets van verstedelijking – zoals South-Williamsburg en DUMBO – op gang kwamen. De ontwikkelingen in Brooklyn, maar ook bijvoorbeeld Long Island City in Queens zijn vooral gericht op wonen. Daarbij worden grote en dure appartementen in full-service torens gerealiseerd. Het gaat hier echter wel om een andere woonvraag dan die in Manhattan. De appartementen van de tall-and-skinny torens worden niet zelden afgenomen als ‘tweede woning’ of als pied-à-terre van een superrijke, mondiale elite die maar af en toe de stad bezoekt.

*http://www.nytimes.com/2013/02/24/realestate/the-great-race-for-manhattan-air-rights.html?pagewanted=all&_r=0 (Last Accessed, November 18th 2014)