Nieuwe uitdagingen in de woningmarkt

11 jun 2015 - Per 1 juli heeft Nederland een nieuwe woningwet. Nederland heeft in vergelijking met omringende landen een sterk regulerende traditie in de woningmarkt. Zo’n 38% van de woningen in Nederland is op dit moment een huurwoning. Het Europees gemiddelde is ca. 29% van de woningvoorraad. Na de tweede wereld oorlog was er sprake van woningnood. De Vinex-wijken, met 30% sociaal kan wellicht nog gezien worden als tastbare erfenis hiervan.

Hoe ziet de uitdaging er voor de komende jaren uit? Wat betekent de nieuwe wet voor woningcorporaties, beleggers en andere stakeholders? Veel corporaties zitten midden in het veranderingsproces. Het beeld van hoe corporaties met de nieuwe regelgeving omgaan, is gedifferentieerd blijkt in de praktijk. Dit is afhankelijk van de lokale vraag/markt, de financiële situatie/solvabiliteit en de ambities van de corporaties. Wat de corporaties gemeenschappelijk hebben is het zoeken naar een nieuwe legitimatie en missie. In samenhang met andere (financiële) maatregelen waar corporaties mee te maken hebben, zoals de verhuurdersheffing, levert de wet urgente vragen op. Welke activiteiten nemen corporaties nog wel ter hand en welke niet meer? En worden de taken die corporaties niet meer of in mindere mate op zich kunnen nemen, opgevangen door marktpartijen?

De woningvoorraad van corporaties zal de komende jaren kleiner worden. Wellicht wordt de huurprijsgrens nog opgerekt. Het kabinet wil scheefwonen (momenteel 25 procent van de huurders) tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Een gezamenlijk beeld op wat de stedelijke problemen zijn en welke oplossingsrichtingen wanneer effectief zijn, is essentieel. De meeste steden kennen gewilde en ongewilde delen om te investeren in vastgoed. Zo zijn er gebieden waar marktpartijen (nog) geen perspectief zien en corporaties onder het huidige beleid niet ingrijpen, omdat de boekwaardes daarvoor te hoog zijn. In andere gebieden is samenwerking door corporaties en beleggers op gebiedsniveau gewenst en komt die ook aarzelend op gang. Samenwerking draagt bij aan het realiseren van gemengde wijken. Samenwerking tussen beleggers en corporaties is het meest kansrijk op lokaal niveau.

De Metropoolregio Amsterdam is koploper in de groeiende woningvraag, tot 2040 gaat het hier om circa 300.000 nieuwe woningen. Als gevolg van vergrijzing en individualisering neemt het aantal kleinere huishoudens toe. Ook zien we in veel steden, met Rotterdam-Zuid als leerzaam voorbeeld een groei van arbeidsmigranten, met een vraag naar tijdelijke huisvesting. Het tekort aan woningen met een huur van 500-700 zal naar verwachting blijven. Als gevolg van de groei van het aantal eenpersoonshuishouden en beperkte hypothecaire mogelijkheden met één modaal inkomen. Ook gaan senioren en beter verdienenden hun sociale huurwoning in deze prijsklasse niet zomaar uit.

Structureel zijn de investerings fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. Zo nemen de wet en de verhuurdersheffing politieke risico’s weg voor beleggers. De verwachting is dat er door de beleggers de komende jaren geïnvesteerd gaat worden in het vrije sector segment, boven de corporatiegrens van 710 euro. De vrije sector met een huur van 700-1000 euro is voor hen een aantrekkelijk perspectief. De vierkantemeterprijzen liggen hoger dan bij woningen in de sociale huursector. Investeringsafwegingen zijn wel sterk locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al dan niet in een ontwikkeling te participeren. Ze investeren namens hun pensioenfondsen, met een lange termijn perspectief. Dit stelt eisen aan het gewenste rendement. Het zwaartepunt ligt op de middelhoge en hogere inkomens. Waar je bij corporaties als huurder niet te veel mag verdienen, kijken de beleggers juist of er voldoende wordt verdiend.

Met de nieuwe wet is het voor elk stedelijk gebied de uitdaging om op basis van de te verwachte woningvraag het gesprek aan te gaan met beleggers. Zonder hierbij de context van de afstoot van corporatiebezit, het stimuleren van de transformatie opgave en voldoende ruimte voor zelfbouw en nieuwbouw uit het oog te verliezen.

Bron foto bovenaan: Aedes