Ontslakken: grotere rol voor marktpartijen

In Dordrecht heeft de gemeente niet een specifiek project benoemd dat ‘ontslakt’ gerealiseerd wordt. Wij richten ons op dit moment vooral op het stroomlijnen van het proces van beoordeling van een plan en een actieve houding richting ontwikkelaars en initiatiefnemers. Bij ons heet dat de Rode Loper. Wanneer een initiatiefnemer met een plan bij de gemeente komt, willen wij in principe binnen drie weken kunnen zeggen of we daaraan mee willen werken, onder welke voorwaarden en wat er dan verder nog moet worden uitgezocht. Als die beoordeling positief uitvalt, wordt er een accountmanager benoemd die het plan verder begeleidt.

Daarnaast hebben we een aantal prioritaire gebieden benoemd waar de gemeente de ontwikkeling actief bevordert. Eén daarvan is Stadswerven. Om de ontwikkelingen te versnellen, heeft de gemeente daar tijdelijke voorzieningen mogelijk gemaakt, zoals een aantal paviljoens waarin verschillende evenementen kunnen worden georganiseerd. Hiervoor is een zogenaamde ‘menukaartvergunning’ bedacht, die gedurende een bepaalde periode voor verschillende soorten evenementen kan worden gebruikt. Daardoor is het niet meer nodig per evenement een vergunning aan te vragen. Ook zijn er vrije kavels uitgegeven en wordt de bouw van een brug, die de verbinding naar het centrum vormt, naar voren gehaald. Tenslotte is het programma iets aangepast.

Deze maatregelen hebben wel meer beweging in de ontwikkeling van het gebied gebracht. De verkoop van de vrije kavels verloopt boven verwachting goed en de ontwikkelcombinatie is betrokken bij één van de tijdelijke initiatieven. Alleen hebben de woningen die nu daadwerkelijk gerealiseerd zijn nog niet de kwaliteit die we als gemeente op die locatie graag zien. In het vervolgtraject is daar extra aandacht voor nodig.

Professionaliteit

Wij hanteren geen selectiecriteria voor partijen (private partijen/bouwers) die mee mogen doen bij de ontwikkeling van een bepaalde locatie. Wanneer we een ontwikkelgebied in de etalage zetten, zoals de Spuiboulevard, betrekken we daar in ieder geval de vastgoedeigenaren bij en verder nodigen we ontwikkelaars uit die interesse hebben getoond of tonen. Als het gaat om kleinere initiatiefnemers verwachten we professionaliteit en een financieel haalbaar en uitvoerbaar plan dat past binnen de globale kaders voor het betreffende gebied. Dat hoeven overigens niet altijd de kaders te zijn die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd.

Ontslakken vergt een andere werkwijze van een gemeente, maar ook van betrokken private partijen. Wij willen meer ruimte geven aan ontwikkelingen, maar verwachten daarvoor terug dat bouwers en ontwikkelaars ook meer oog hebben voor maatschappelijke belangen en niet alleen kijken naar het kortetermijnrendement. Wij willen graag gezamenlijk kijken naar de investeringsmogelijkheden in een bepaald gebied en ‘de markt’ is niet altijd datgene dat het snelst verkoopt. Voor het proces vinden wij het belangrijk dat de rollen en verwachtingen vooraf goed duidelijk worden gemaakt en ook worden vastgelegd. Maar dat is eigenlijk niets nieuws.

Of bouwers klaar zijn voor de nieuwe relatie die ontstaat tussen opdrachtgever en opdrachtnemer kunnen we kort zijn: ja en nee. Bij de gebiedsontwikkeling Spuiboulevard werken ontwikkelaars en eigenaren ieder vanuit een duidelijk omschreven rol samen met de gemeente aan een visie op het gebied. De gemeente stelt zich hier vooral actief faciliterend op. Dit past goed in het gedachtegoed van de Rode Loper. Anderzijds merken we nog vaak dat erg snel naar de gemeente gekeken wordt voor een visie op ontwikkelmogelijkheden. Ook komt het nog geregeld voor dat een initiatiefnemer bij de gemeente komt met een idee en vervolgens van de gemeente verwacht dat die daar actief mee aan de gang gaat, door bijvoorbeeld een haalbaarheidsonderzoek te financieren. Dit soort betrokkenheid van de gemeente is grotendeels verleden tijd.

Wij vinden het belangrijk dat bouwers in een zo vroeg mogelijk stadium in overleg gaan met de gemeente. Als een plan niet past binnen regelgeving, dan willen we actief meedenken over oplossingen en niet strak blijven vasthouden aan het oorspronkelijke plan. Een kleine planwijziging kan soms al veel tijdwinst opleveren.

Emma Forsten, adviseur Strategisch Beleid, Sector Stadsontwikkeling gemeente Dordrecht

Zie ook:

- Artikel 'De resultaten van drie jaar Ontslakken'
- Blog 'Ontslakken in Leiden: Gebiedsontwikkeling Lammenschans'
- Video 'Ontslakken: goede projecten eenvoudiger realiseren'