Op maat herontwikkelen voor gecontracteerde eindgebruikers

Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl standaard voor RDM Heijplaat

Stadshavens Rotterdam werd tijdens het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling van de TU Delft (zie kader) als een van de meest aansprekende voorbeelden van gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ genoemd. De Rotterdamse haven is de afgelopen decennia steeds meer richting zee opgeschoven. Veel activiteiten in de stadshavens verhuizen binnenkort naar de Tweede Maasvlakte. De havengebieden dicht bij de stad verloren al of verliezen grotendeels hun oorspronkelijke functie. Voor Rotterdam is het van groot belang de voormalige stadshavens aantrekkelijk te houden. Een duurzame transitie van de stadshavens moet de woonkwaliteit, de economische groei en de werkgelegenheid van Rotterdam vergroten. Zo trekt Hamburg veel meer kantoorvestigingen van internationale havengerelateerde bedrijven aan, omdat deze Duitse havenstad ondanks een kleinere haven, populairder is dankzij zijn aantrekkelijke leefklimaat.

RDM Heijplaat

Binnen het Havenbedrijf is Port Development verantwoordelijk voor de herontwikkeling, in nauwe samenspraak met andere Havenbedrijf-onderdelen. De te herontwikkelen gebieden hebben elk een eigen gebiedsmanager. Jeroen van Meel is de trekker van RDM Heijplaat, een van de stadshavens. Het RDM-terrein omvat 35 hectare en ligt op de zuidelijke rivieroever van de Maas. Het terrein is tegen het pittoreske dorpje Heijplaat met nu zo’n 1.500 woningen aangebouwd. De RDM-locatie was tot de jaren zestig een van de grootste scheepswerven van Europa. Een groot deel van die nieuwe schepen werd gebouwd door de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij (RDM) op Heijplaat. Vanaf 1915 werden er ook nog zo’n 2.000 woningen gebouwd voor de RDM-werknemers. In de jaren tachtig en negentig liet de marine er onderzeeërs bouwen.
Van Meel vertelt dat het er in de jaren negentig somber uitzag voor RDM Heijplaat. ‘Rotterdam had de containeroverslag verplaatst van de Kop van Zuid naar Heijplaat. Omdat de luidruchtige maar lucratieve economische activiteiten zich destijds niet verenigden met wonen, besloot Rotterdam in arren moede de resterende 1.500 woningen te slopen. Grootschalig protest van de bewoners leidde tot het compromis van de zeehavennorm, waarbij de haven beloofde de activiteiten in het gebied niet te intensiveren en de bewoners een beperkte mate van geluidsoverlast accepteerden.’ RDM ging failliet nadat toenmalig eigenaar Joep van den Nieuwenhuyzen geen toestemming kreeg om onderzeeërs voor Taiwan te bouwen. In 2002 kocht het Havenbedrijf de RDM-locatie van vastgoedondernemer Baris (Prodelta). ‘Deze scheepswerf was te uniek om te slopen. Het was het enige gebied op de zuidelijke oever in de haven dat niet in ons bezit was. Wel troffen we het gebied verpauperd aan. De enorme loodsen van 15.000 tot 30.000 m2 waren vervallen, met gaten in de vloer en ingegooide ramen. Maar als je daar doorheen keek, zag je prachtig industrieel erfgoed. Dat wilden we zo veel mogelijk in stand houden.’ Wat voor de markt gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ is, is voor gebiedsmanager Van Meel routine, stelt hij. ‘We zijn nooit begonnen met een in beton gegoten masterplan. In principe beginnen we pas als we een eindgebruiker hebben.’

Herontwikkeling

Anno 2013 kan het contrast met ruim tien jaar later niet groter zijn, stelt Van Meel. ‘De herontwikkeling van het RDM-terrein is nu voor de helft afgerond. RDM staat nu voor Research, Design en Manufacturing. We hebben RDM nieuw leven ingeblazen als hoogwaardig bedrijventerrein voor de innovatieve maakindustrie, technisch onderwijs en stukgoed. Ons eerste succes was de RDM-Campus, waarvoor we het Albeda College en de Hogeschool van Rotterdam wisten aan te trekken. In de RDM-Campus hebben we meer dan 10 miljoen euro geïnvesteerd. Het Zadkine komt waarschijnlijk ook naar de campus. Daarnaast was ook de vestiging van het offshore-trainingscentrum Scheepvaart en Transport College-SAIO een belangrijke stap.’ Het Innovation Dock, een monumentale industriële hal van 10.000 m², is ook onderdeel van de campus, vervolgt Van Meel. ‘Dit deel hebben we succesvol herontwikkeld tot een broedplaats voor innovatieve bedrijven. Voor ondernemers is er ook hoogwaardige kantoorruimte beschikbaar, ontwikkeld in een entresolvloer van zo’n 1.000 m2. We herontwikkelen nu de Scheepsbouwloods van 30.000 m². De loods met bedrijfs- en kantoorruimte is voor de helft verhuurd. Naast herontwikkeling is er echter ook volop ruimte voor nieuwbouw. We geven terreinen uit van 2.000 m²
tot 15.000 m².’

Pronkstuk

Het pronkstuk op het RDM-terrein is volgens Van Meel het oude RDM-hoofdkantoor uit 1915 met marmeren vloer en art-deco inrichting. ‘Dit grote kantoor hebben we volledig gerenoveerd. Het heeft nu een nieuwe bestemming als congrescentrum en locatie voor kantoorgebruikers, onderwijs en ateliers. Gebruikers zijn de projectbureaus van de RDM Campus, Stadshavens Rotterdam, de Academie van Bouwkunst en Hogeschool Rotterdam. De gebouwen daarnaast gaan we op korte termijn herontwikkelen, sommige worden al verhuurd.’

Crisis

De aanhoudende crisis heeft ook RDM Heijplaat niet onberoerd gelaten, vertelt Van Meel. ‘Last van de crisis heeft iedereen. Sommige ontwikkelingsplannen zijn in de ijskast beland. Het is lastiger gebruikers voor de kantoren te vinden. Maar wij ondervinden daarvan veel minder hinder. Maar de meeste havenactiviteiten blijven doorgroeien, vooral de containeroverslag en de olie- en gasindustrie. Dankzij de hoge olieprijzen ontstaan er tal van spin-offs van multinationals als Shell, SBM Offshore, Imtech, IHC Merwede en Dockwise. Wij hebben met al deze bedrijven contact. Een Shell-manager vertelt dan in Singapore weer over ons Innovation Dock. Ook ontstaan hier start-ups vanuit Yes-Delft, de incubator van TU Delft.’ Planoloog Henk de Bruijn van het Havenbedrijf ziet graag een toekomst van RDM Heijplaat zoals de Westergasfabriek in Amsterdam met tal van hippe horeca- en cultuurvoorzieningen. Van Meel noemt dat een aansprekende visie. ‘De eerste voorzichtige stapjes zijn genomen. In het oude hoofdkantoor is ruimte voor congressen en evenementen. In de Onderzeebootloods uit 1937 worden exposities van museum Boijmans van Beuningen gehouden. De Bruijn, overigens ook betrokken bij de herontwikkeling, ziet op RDM Heijplaat ook een hotel, restaurant en filmfestival komen. Zeg nooit nooit. RDM is typisch zo’n gebied waar alles zou kunnen gebeuren.’

Zie ook:

- Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013: Werkzame Ontwikkelstrategiëen