Casus Het Havenkwartier is een oud industrieterrein aan de IJssel, op loopafstand van de binnenstad van Deventer. Het combineert industrieel erfgoed, ruim 90 (creatieve) ondernemers, kunst & cultuur, horecagelegenheden, 100 woningen en 140 studenteneenheden met een nog werkzame binnenhaven. Het ontwikkelingsplan 'Ruimte voor ideeën' onderstreept met “karakter bouw je niet in één dag, karakter moet groeien” de strategie van organische ontwikkeling. Marco Odding, programmamanager Gebiedsontwikkeling en Herstructurering bij de gemeente Deventer, vertelt het hoe en waarom.
“Rond de eeuwwisseling hebben we positie verworven in het Havenkwartier. Dat was toen een vervallen, sleets gebied. We wilden met een aantal projectontwikkelaars de wijk aanpakken en volop inzetten op een hoogstedelijk woongebied met woontorens en urban villa’s. Daarop kwam veel weerstand van bedrijven rondom het havenkwartier. Uiteindelijk bleek het ook politiek niet haalbaar om hier een grote woningbouwlocatie van te maken. De locatie heeft toen jaren stilgelegen. Wel waren er een paar, door de provincie gesubsidieerde broedplaatsfuncties. Daar is uiteindelijk écht de transformatie gestart, heel kleinschalig, vanuit de grondposities van de gemeente.”
Kiezen voor het ‘Vlaamse’ model
“De organische ontwikkeling was een heel bewuste keuze. We hebben de gemeenteraad drie scenario’s voorgelegd: het Hollandse model met het gewone ‘stampwerk’, het Vlaamse model met geleidelijke, kleinschalige aanpak, veelal opgepakt door particuliere eindgebruikers, en save my purse, waarbij we onze posities weer verkochten en zouden zien wat er gebeurt. De raad koos voor het Vlaamse model, waarbij we van pand naar pand zouden ontwikkelen en ruimte lieten voor initiatieven. Het tempo was dus bewust geleidelijk, maar het eerste deel is nu bijna af.”
“We hebben als gemeente het voorbeeld gegeven voor de eigenaren. We knapten zelf een aantal panden op en beschikbaar gemaakt voor broedplaats- en andere innovatiefuncties. We maakten tekeningen van wat verder mogelijk was. Andere eigenaren, particulieren en ontwikkelaars, raakten geïnspireerd en gingen aan de slag. Zo zijn er woningen in de oude loods van de Kofferfabriek gemaakt. Heel verrassend, maar zo ging het geleidelijk verder. We hebben heel specifieke woningbouw met behoud van het unieke karakter van dit gebied. Dat was nooit zonder de grondpositie van de gemeente gebeurd.”
Soepel bestemmingsplan
“We hebben een super flexibel bestemmingsplan gemaakt, misschien wel het meest flexibele van Nederland. Daarbij hoort een ontwikkelingsdocument en beeldkwaliteitsplan, Poor but sexy, wat we gebruiken om te verleiden. Ook zit er een strakke supervisor met front office waar je langs moet, nog vóór de welstandscommissie. Daar zijn wel wat plannen van architecten gesneuveld omdat ze niet aan onze eisen voldeden. Dat bracht extra governance-kosten met zich mee, naast de inrichting van de openbare ruimte en gerichte verkoop van panden, want we wilden echt het unieke karakter van het gebied behouden. We organiseerden ook kavelmarkten waarbij de potentiële kopers konden kennismaken met architecten. Organische ontwikkeling klinkt misschien romantisch, maar je moet het wel strak optuigen.”
Cover: "Havenkwartier Deventer" (CC BY 2.0) by FaceMePLS
Hoe ga je om met verschillende grondeigenaren bij binnenstedelijke transformatie? Welke strategieën kunnen initiatiefnemers hanteren en wat betekent dit voor grondtransacties, samenwerking, tempo en onderlinge afhankelijkheid van kavels? Het essay versnipperd grondeigendom biedt inzicht in deze kwestie en is te vinden op de site stedelijketransformatie.nl.
Dit artikel verscheen eerder op stedelijketransformatie.nl
Cover: ‘"Havenkwartier Deventer" (CC BY 2.0) by FaceMePLS’
Door Maarten Hoorn
Maarten Hoorn is projectleider ruimte bij Platform31 en daar onder meer de projectleider van het programma Stedelijke Transformatie.
Door Regien van Adrichem
Projectleider stedelijke transformatie bij Platform31
