platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Over het belang van (gebieds)transformatie en renovatie en de ‘Gulden Feniks’

Over het belang van (gebieds)transformatie en renovatie en de ‘Gulden Feniks’

In gesprek met Frank Bijdendijk, voorzitter bestuur Nationaal Renovatie Platform (NRP)

10 dec 2012 - Frank Bijdendijk is voorzitter van het bestuur van het Nationaal Renovatie Platform en legt uit waarom transformatie en renovatie een steeds belangrijkere opgave wordt. Hij wijst ook op de leemtes in het reguliere onderwijs en ziet in Duitsland een goed voorbeeld voor de systeemverandering die nodig is op de Nederlandse vastgoedmarkt, met name ten aanzien van het verschil tussen een huur- en een koopwoning. De 'Gulden Feniks' is hun jaarlijkse ‘prijs om van te leren’ en biedt naast een scala aan ‘best practices’ ook belangrijke kennisinput voor de transformatie- en renovatiesector.

Over het belang van (gebieds)transformatie en renovatie en de ‘Gulden Feniks' - Afbeelding 1

Gevraagd naar de effecten van het nieuwe regeerakkoord geeft Bijdendijk aan dat het terrein waar het NRP zich sterk voor maakt – duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie – wordt belemmerd door dit akkoord. ’’Over bestaande gebouwde omgeving wordt met geen woord gerept en voor renovatie en transformatie komt minder geld op tafel. Dat is uiterst merkwaardig, want het gaat over belangen van honderden miljoenen euro’s. We zullen de komende tijd aan de regering duidelijk moeten maken hoe belangrijk transformatie en renovatie is. Daarnaast bestaat ook nog het grote misverstand dat ‘de markt het maar moet oplossen’. Het belang, ook het publieke belang, is zo groot dat het ondenkbaar is dat de markt dit alleen gaat oplossen. Het probleem van waardedaling, maar ook van leegstand, kan uitsluitend in samenwerking tussen overheid en markt worden opgelost.’’

’’Wat we vanaf morgen anders moeten doen? We moeten investeringstromen mobiliseren en inventiviteit en innovatie stimuleren. We moeten deuren openen voor investeerders. Mensen met de beschikking over geld hebben voldoende keuzemogelijkheden, dus moet je ervoor zorgen dat ze met plezier gaan investeren in de bestaande gebouwde omgeving. Dat doen ze alleen als er rendement te halen is. Zorg ervoor dat geld dat in Nederland beschikbaar is, renderend kan worden belegd en geïnvesteerd in de bestaande gebouwde omgeving. Dat betekent onze wet- en regelgeving zo inrichten dat veel meer flexibiliteit ontstaat, bijvoorbeeld door nutsbedrijven tot flexibeler aansluitvoorwaarden te dwingen. Kijk alleen al naar elektrische installaties, die zijn nu anders voor een kantoor dan voor een woning. Maar ook de huurprijswetten, die het rendement beperken, moeten worden verruimd. Je moet het voor investeerders makkelijker maken. Dat heeft met procedures te maken, maar ook met de mentaliteit van de handhaver. Het gaat niet alleen om de inhoud van de regelgeving, maar ook hoe die wordt gehanteerd.’’

’’Ik kijk met verbazing naar Duitsland, waar nog altijd woningen worden verkocht’’, vervolgt Bijdendijk. ’’Een huurwoning is daar net zo duur als een koopwoning. Dat is de situatie waar we hier in Nederland naartoe moeten. Je hebt in Duitsland particulieren die twee woningen kopen. Een om er zelf in te gaan wonen en eentje om te verhuren. Ze betalen voor die woningen dezelfde prijs. In Duitsland is meer dan de helft van de woningen een huurwoning. In Zwitserland, het rijkste land van Europa, woont zelfs 85% in een huurwoning. Door weinig regelgeving vindt de markt daar z’n weg en dat maakt het beleggen in woningen voor investeerders interessant. Een van de enorme problemen die we hebben in Nederland, is wat door Johan Conijn de waardekloof wordt genoemd. Dezelfde woning bedoeld voor verhuur is veel minder geld waard dan wanneer deze verkocht wordt. Door hypotheekrenteaftrek en de financieringsmogelijkheden van banken die de koopprijs omhoog drijven enerzijds en door huurprijswetgeving die de waarde van een huurwoning laag houdt anderzijds. We moeten toe naar een systeem waarbij niet de woning wordt gesubsidieerd, maar de huurder. Nog steeds heel sociaal beleid, maar daar is wel een drastische systeemverandering voor nodig. Laat de markt zijn werk doen bij de prijsstelling van het vastgoed en niet teveel beïnvloed worden door overheidsingrijpen. Dat de overheid in bepaalde gevallen een beetje wil bijleggen - waar het publiek belang zodanig belangrijk is of even een zetje nodig heeft - dat snap ik. Maar ga het systeem zelf niet jaar in jaar uit subsidiëren’’, aldus Frank Bijdendijk.

Het NRP bestaat al 27 jaar. De eerste 25 jaar stond de letter P voor ‘Prijs’ in plaats van ‘Platform’. Tussen 2009 en 2010 is de organisatie zich gaan herbezinnen. Het begrip renovatie was in de tussentijd zoveel belangwekkender geworden dan bij de oprichting van de Nationale Renovatie Prijs, dat heroriëntatie is doorgevoerd. De aanvankelijke doelstelling was het toekennen van een prijs voor levensduurverlenging van sociale huurwoningen. Daar is later een tweede prijs bijgekomen voor utiliteitsbouw. In 2009 werd Frank Bijdendijk voorzitter van het bestuur en is van die P ‘Platform’ gemaakt en is de doelstelling geheel gewijzigd. Die luidt nu, het bevorderen van het duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie.

’’De sleutel zit in het woordje gebruik’’, zegt Frank Bijdendijk. ’’De bestaande gebouwde omgeving is uitsluitend betekenisvol als deze ook gebruikt wordt. Ongebruikte gebouwde omgeving heeft geen of zelfs een negatieve betekenis. Blijvend gebruik moet door renovatie en transformatie gefaciliteerd worden, daar moet je dynamisch mee omgaan. Dat is afgeleid van de waarneming dat vorm blijft en gebruik verandert.’’ We hebben te maken met een zeer dynamische tijd met veel veranderingen, vooral ingegeven door technologische ontwikkelingen die elkaar sneller en sneller opvolgen. Als je er vanuit gaat dat het gebruik van gebouwen ten nauwste samenhangt met maatschappelijke ontwikkelingen, dan kan je verwachten dat die verandering in het gebruik ook steeds sneller wijzigt. En wordt het alsmaar belangrijker dat gebouwen aan het nieuwe gebruik aangepast kunnen worden. ’’We zijn gesprekken aangegaan met bestaande en beoogde partners, omdat een dergelijke maatschappelijke doelstelling alleen geloofwaardig te bereiken is als je gesteund wordt door de volle breedte van de vastgoedsector. Niet alleen door architecten, adviseurs, bouwers en toeleveranciers, maar ook – zoals nu - door Eneco, twee banken, beleggers, corporaties en andere, bijzondere vastgoedadviseurs. Van onze partners verlangen wij, naast een financiële bijdrage, het openstellen van kennis die aanwezig is binnen bedrijven en het delen van hun netwerk. In ruil daarvoor geven we onze partners zeggenschap, een uitgebreid (kennis)netwerk en organiseren we projectbezoeken en lezingen om de kennis onder onze partners te verspreiden. Uit die gesprekken is nog duidelijker geworden wat het belang is van de bestaande gebouwde omgeving in verhouding tot nieuwbouw. Wij zijn niet tegen nieuwbouw, dat is vaak zelfs onderdeel van de transformatieopgave, maar voor ons is dat wat er al staat uitgangspunt.’’

Over het belang van transformatie en renovatie van het bestaande zegt Bijdendijk: ’’Ik kan uit ervaring zeggen dat bewoners ongelooflijk veel waarde hechten aan de plek waar ze wonen, zelfs als wij die als professionals onder de maat vinden. Maar kijk ook naar de geldstromen. In nieuwbouw neemt die sterk af, terwijl de geldstroom in de bestaande gebouwde omgeving min of meer op peil blijft. Sta ook even stil bij de monetaire waarde die de bestaande omgeving vertegenwoordigt. Die is natuurlijk moeilijk vast te stellen, maar we hebben een even voorzichtige als zorgvuldige poging gedaan en hebben uitgerekend dat in Nederland voor een slordige 2.000 tot 2.500 miljard (!) euro aan gebouwen op de grond staat. Als dat vijftien tot twintig procent in waarde daalt, heb je het wel over een balansverlies gelijk aan ons Bruto Nationaal Product.’’ Bijdendijk ziet nog meer belang in de inspanningen van het Nationaal Renovatie Platform. ’’Renovatie en transformatie van het bestaande is toch een beetje achtergebleven gebied. Hier wordt niet hoog over opgegeven; voorzichtig werken met bestaande gebouwen heeft nog altijd minder aanzien dan nieuwbouw. Een architect wil nog steeds liever een groot, scheef gebouw neerzetten. Ook onze wet- en regelgeving is nog onvoldoende afgestemd op het bestaande en nog steeds erg gestoeld op naoorlogse wederopbouw en economische groei en dus op nieuwbouw. Het gaat ten diepste uit van blijvende functies en specifieke regels voor die functies. Die regelgeving blijkt voor de bestaande gebouwde omgeving op een aantal punten ongeschikt en dat blijkt pas als het gebruik en de functie gaat veranderen. Dat geldt voor zowel nationale ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen, verordeningen en het bouwbesluit als voor de aansluitvoorwaarden van nutsbedrijven.’’

’’Tot slot constateren we dat het reguliere onderwijs tekort schiet waar het gaat om studenten iets bijbrengen op het gebied van renovatie en transformatie’’, vervolgt Bijdendijk. ’’Onderwijs is nog erg gericht op het ontwerpen van nieuwbouw. Renoveren en transformeren kent ook andere belangrijke aspecten, zoals procesvoering. In de bestaande omgeving zijn altijd veel belanghebbenden, zoals zittende bewoners, omwonenden, bedrijven, etc. Dat maakt het proces een stuk ingewikkelder dan bij nieuwbouw. Die andere procesgang vraagt ook om andere competenties en andere kennis. Wie met een ontwerpende blik naar de bestaande gebouwde omgeving kijkt, kan daar alleen creatief mee aan de slag als hij of zij ook begrijpt hoe die omgeving in elkaar zit. Daarbij heb je een bepaalde technische achtergrond nodig en moet je niet alleen conceptueel kunnen denken. Je moet echt weten wat er technisch mogelijk is en waar de grenzen liggen, je moet de logica van het gebouwde kunnen doorzien.’’ Ook het verdienen vindt op een andere wijze plaats en vraagt andere competenties. Bij nieuwbouw ligt de focus op de bouw- en stichtingskosten. De kostprijs bepaalt de verkoopprijs en de startwaarde is nul. Bij bestaand vastgoed is de startwaarde nooit nul en is het begrip waarde als zodanig belangrijk. Hergebruik is het ontsluiten en activeren van verborgen waarde. Dat vraagt om inzicht in de stille reserve in het vastgoed en dat heeft met de locatie en met potentie te maken. Als je daar geen idee van hebt, kun je nooit waarde creëren. De constatering van deze omissies in het reguliere (beroeps)onderwijs heeft geleid tot de oprichting van een leergang die in september 2013 van start gaat. Deze specifieke kennis die niet in het reguliere onderwijs aan bod komt is wel in de markt aanwezig, bij de partners van het NRP. ’’Samen met de TU Delft, een van de geselecteerde onderwijspartners (prof. Vincent Gruis is trekker namens de TU), hebben we de leergang in elkaar gezet, interactief tot stand gebracht op basis van marktvraag. De verwachting is dat in de toekomst meer onderwijsinstellingen zullen aanhaken.’’ Om het imago van de transformatie- en renovatiesector te helpen verbeteren is besloten de prijs te handhaven - niet meer als doel, maar als middel – en de naam te veranderen in Gulden Feniks. Ook zijn nieuwe categorieën ingevoerd, waar gebiedstransformatie er een van is. De prijs wordt jaarlijks uitgereikt en zorgt voor extra aandacht voor de doelstelling van het platform. Ook de projecten die uiteindelijk niet winnen worden zo veel mogelijk gebruikt voor kennisontwikkeling en dienen als input voor de nieuwe leergang.

Auteur

Portret - Jeroen Mensink
Jeroen Mensink

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | architect/eigenaar bij JAM* architecten

Bekijk alle artikelen