Portret_Hans-Hugo Smit_180px

Particulier opdrachtgeverschap als zwaktebod

7 juni 2012

4 minuten

Opinie De huidige economische crisis trekt een stevige wissel op de woningmarkt. Hoewel sommigen nog hopen op een terugkeer naar vroeger tijden, zien steeds meer mensen dat woningontwikkeling er “post-crisis” structureel anders uit zal zien dan voorheen. Eén van die structurele veranderingen is dat de behoefte van de eindgebruiker centraler komt te staan. Dat vastgoed moet voorzien in behoeften van gebruikers klinkt misschien vanzelfsprekend. Toch zijn in het verleden veel woningen ontwikkeld, die niet goed aansloten bij de behoefte. Vraaggerichte woningontwikkeling vergt een fundamentele mindshift in onze sector, waarbij een grotere rol moet zijn weggelegd voor de discipline marktonderzoek.

Of: wij van marktonderzoek adviseren…marktonderzoek!

Voor het draaiend houden van de goed geoliede woningbouwmachine, die in de tweede helft van de twintigste eeuw over de Hollandse akkers ploegde, waren in wisselende verhoudingen publieke en private partijen verantwoordelijk. Eindgebruikers werden nauwelijks betrokken. Dat zou maar procesverstorend werken en bovendien was afzet meestal toch wel gegarandeerd. Dat dat nu anders moet lijkt geen punt van discussie, maar hoé je meer vraaggericht moet ontwikkelen is niet duidelijk. Heel vaak wordt meer vraaggerichtheid vertaald in meer inspraak van de consument. Overheden en ontwerpers, maar ook steeds meer ontwikkelaars, zoeken daarom hun heil in vormen van co-creatie en (C)PO.

Meer vraaggericht is niet minder ontwikkelaar

Wat deze begrippen gemeen hebben is de grote rol die aan de particulier wordt toebedeeld in het ontwikkelproces en de zeer bescheiden rol die overblijft voor de ontwikkelaar. De achterliggende gedachte lijkt bij sommigen dat als de grote, commerciële partijen van tafel zijn, de burger eindelijk aan zet is. Ik denk dat het goed is dat er voor dergelijke vormen van ontwikkeling meer ruimte ontstaat, maar ik bestrijd dat inspraak door particulieren een voorwaarde is voor vraaggerichte ontwikkeling. Sterker nog; vaak is het juist niet vraaggericht. Veel mensen willen helemaal geen inspraak. Ze willen gewoon een woning die goed bij hun wensen aansluit. Vraaggericht ontwikkelen betekent dus niet automatisch “meer overlaten aan de consument” maar het realiseren van woningen, die zo goed mogelijk aansluiten bij de wens van de eindgebruiker.

En was het hebben van inzicht in de behoeften van de eindgebruiker en het kunnen vertalen daarvan in afzetbare eindproducten niet juist een kernkwaliteit van projectontwikkelaars? Weten we echt zo weinig van wat de consument wil, dat we het hem zelf moeten laten formuleren én uitvoeren? Of weten we misschien wel wat ze willen, maar lukt het ons niet dat om te vertalen in gewenste eindproducten? In beide gevallen is het betrekken van de consument in het ontwikkelproces een zwaktebod, een brevet van onvermogen van de ontwikkelsector!

Marktonderzoek (weer) als basis voor ontwikkelen

Bijna alle ontwikkelaars hebben de discipline marktonderzoek in huis en beschikken op basis van hun ervaring en klantenbestand over een potentiële schat aan marktkennis. Toch werd hier in het verleden niet optimaal van geprofiteerd, omdat in de schaarstemarkt die we tot voor kort kenden andere belangen dan het zo goed mogelijk bedienen van de eindgebruiker prevaleerden. We deden wel marktonderzoek, maar we deden er niet zo veel mee… Dat kunnen we ons nu niet meer permitteren; niet voldoen aan klantwensen betekent niet overleven.

Laten we daarom de discipline marktonderzoek de rol in het ontwikkelproces (terug-)geven die het verdient. Marktonderzoek wordt soms wat schamper gedefinieerd als het –al dan niet met enquêtes- inventariseren wat mensen willen en dat één-op-één vertalen in producten. Maar het is nadrukkelijk breder. Het gaat om het inschatten en analyseren van huidige én toekomstige, manifeste én latente behoeften in de markt. Dat moet leiden tot een keuze voor een specifieke Product-Markt-Combinatie en een daarop afgestemd ontwerp. Het hele ontwikkelproces moet vervolgens zo worden ingericht dat dat ontwerp ook feitelijk gerealiseerd wordt.

Vraaggericht ontwikkelen betekent dat álle actoren in het ontwikkelproces de behoeften van de eindgebruikers centraal moeten stellen. Dat geldt voor overheden en ontwerpers, maar zeker ook voor ontwikkelaars, die als commerciële marktpartij in staat zijn deze behoeften boven tafel te krijgen en te vertalen in producten, die daarin voorzien. Soms betekent dat misschien het betrekken van de consument in het ontwikkelproces, maar vaak betekent dat gewoon het goed aanwenden van marktkennis, mede verkregen door marktonderzoek.


Cover: ‘Portret_Hans-Hugo Smit_180px’



Meest recent

Participatie bij een grote verbouwing door Natalya Kosarevich (bron: shutterstock)

Participatie bij een grote verbouwing

De grote verbouwing van Nederland is niet gebaseerd op een eenmalig groots en meeslepend besluit, aldus Co Verdaas. Het is een proces van vele kleine en grotere besluiten. Hoe moeten dan de spelregels rondom participatie worden opgesteld?

Analyse

8 oktober 2025

Het team achter Huis van de Toekomst bestaat uit kunstenaars, professionals en buurtbewoners door Havensteder (bron: Huis van de Toekomst)

De urban curator als noodzakelijke verbinder in de lokale energietransitie

Een van de meest veelbelovende scenario’s voor de energietransitie is de overgang naar duurzame, lokaal opgewekte en gedeelde energie. Dat is echter een lastig traject. Kan de ‘urban curator’ helpen als verbinder?

Onderzoek

7 oktober 2025

De passende spelregels voor gebiedsontwikkeling door Esther Dijkstra (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Tussen samenhang en sectoren: de passende spelregels voor gebiedsontwikkeling

In het openingsartikel van de nieuwe Gebiedsontwikkeling.krant proberen Marlon Boeve, Co Verdaas en Tom Daamen tot de juiste spelregels voor gebiedsontwikkeling te komen door te focussen op de eeuwige strijd tussen ‘samenhang’ en ‘sectoren’.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2025

Uw gastbijdrage op GO.nu: Over gastbijdragen

Uw gastbijdrage op GO.nu

Wij staan open voor bijdragen uit wetenschap en praktijk. Wij moedigen auteurs aan hun kennis en ervaring te delen.

Over gastbijdragen
Uw project toevoegen: Ga naar de GO-Projectenkaart

Uw project toevoegen

Wilt u graag een gebiedsontwikkeling toevoegen aan de GO-projectenkaart? Vul dan via onderstaande link het formulier in.

Ga naar de GO-Projectenkaart
Uw organisatie bij de SKG: Ga naar de SKG-website

Uw organisatie bij de SKG

Uw organisatie aansluiten op het netwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling? Neem dan contact op.

Ga naar de SKG-website
Uw bijeenkomst in de agenda: Neem contact op

Uw bijeenkomst in de agenda

U kunt uw gebiedsontwikkeling-gerelateerde evenement aankondigen via onze agenda door contact op te nemen met de redactie.

Neem contact op