Nieuws Gebiedsontwikkeling komt niet meer van de grond met een dichtgetimmerd masterplan en gestapelde ambities, maar het alternatief is lang niet altijd 'organisch ontwikkelen'. Het is langzamerhand tijd om het vernieuwde leerstuk van gebiedsontwikkeling in al zijn veelvormigheid kernachtig aan het papier te vertrouwen. De crisis in het vastgoed en de gebiedsontwikkeling beschouw ik als bekend. Over het kabinetsbeleid wil ik het ook even niet hebben. Uitgangsvraag is: wat kunnen we er als vakgebied zelf van maken?
De gebiedsontwikkeling nieuwe stijl laat het dichtgetimmerde masterplan varen. Er wordt een stip aan de horizon gezet, maar de weg ernaar toe ligt niet vast
Gebiedsontwikkelingen hebben het zwaar. Toch is het niet zodat momenteel alles stil ligt. Kijkend naar de publiek-private samenwerkingen, zie ik grofweg drie reacties op de crisis: (i) Nieuwe, aangepaste afspraken: over programma, ontwerp, fasering, grondprijs, risico- en taaktoedeling. Partijen herschikken zich. Dit scenario ligt op tafel in een groot aantal onvoltooide uitleglocaties en binnenstedelijke projecten.
(ii) Ont-GEM-men; het totaal ontvlechten van de publiek-private samenwerking (in de grondexploitatie). Ont-GEM-men is echter niet de nieuwe, exclusieve ideologie.
(iii) Ook nieuwe, contracten worden nog steeds afgesloten. PPS-contracten zijn een blijvertje, zij het vooral in light-vorm, hij overzichtelijke woningaantallen (100 tot max. 3000).
Duidelijk is dat alle plannen die (weer) op de rails worden gezet het dichtgetimmerde masterplan, vergezeld van vacuüm gezogen bestemmingsplan, laten varen. In de nieuwe strategie gaat het om de lange lijnen en de kleine korrels. Er wordt een stip aan de horizon gezet, maar de weg ernaar toe ligt niet vast. Via een procesaanpak komt er veel meer ruimte voor marktgerichte en gefaseerde invullingen. Voorbeelden van ontwikkelingen 'nieuwe stijl' zijn onder andere Spoorzone Delft ('stedenbouwkundig masterplan-nieuwe-stijl'). Waalfront Nijmegen ('masterplan 1.2'). Laakhaven-West Den Haag ('stedenbouwkundig raamwerk') en Stadshavens Rotterdam ('dashboard').
De laatste tijd wordt het begrip gebiedsontwikkeling slordig gebruikt. Het was nimmer precies afgebakend, maar nu schiet de uitleg alle kanten op. Dat vormt een belemmering voor een efficiënte communicatie. De verscherping van begrippen versterk de professie, ondersteunt een goede selectie van partijen en biedt een beter handelingsperspectief. Hier een poging tot ordening. Gebiedsontwikkeling heeft tot doel een groter gebied met meerdere locaties en functies te veranderen, opdat commerciële of maatschappelijke meerwaarde ontstaat. De veranderingen gaan gepaard met (risicodragende) investeringen in grond en gebouwen. Gebiedsontwikkeling krijgt gestalte in een masterplan nieuwe stijl. Dat globale, flexibele masterplan (soms anders genoemd) bevat ten minste drie pijlers:
- het verleidelijke verhaal, met de focus op de kernkwaliteiten van het gebied;
- de basisinfrastructuur in grijs, groen en blauw;
- een procesaanpak die op hoofdlijnen indiceert hoe, wanneer, onder welke financiële condities en met wie de verschillende plandelen tot invulling en realisatie kunnen komen; binnen de plandelen biedt de aanpak ruimte voor tijdelijke en spontane initiatieven.
De gebiedsontwikkeling en het masterplan kunnen vergezeld gaan van een grondexploitatie en (risicodragende) investeringen of een gebiedsbusinesscase. Het kan ook de grondslag bieden voor publiek-private contractering. Er zijn echter ook vormen van gebiedsontwikkeling die zich beperken tot visie en een procesaanpak: de risicodragende investeringen komen dan pas bij de projectontwikkeling of kavelontwikkeling aan de orde.
Binnen de gebiedsontwikkeling en het raamwerk van het masterplan vindt de projectontwikkeling of kavelontwikkeling plaats. Laakhaven-West is een voorbeeld met zowel locaties voor projectontwikkeling als voor kavelontwikkeling. Met kleinere eenheden dan voorheen heeft projectontwikkeling de karakteristiek van de korte, rake klap. Een inhoudelijke marktgerichte benadering en time to market zijn essentieel. Bovendien moet het projectontwikkelingsplan in zijn uitvoering een aantrekkelijke, complete uitstraling hebben, hoewel dus nog meerdere planfases zullen volgen. Bij kavelontwikkeling kan me denken aan in het gebied gevestigde vastgoedeigenaren die voor de uitbreiding en modernisering van hun vastgoed optreden als 'zelfrealisator'. Ook (collectief) particulier opdrachtgeverschap past in dit stramien. De modeterm 'organisch ontwikkeling' staat het dichtst bij kavelontwikkeling. De 'mantel' van gebiedsontwikkeling is niet altijd een noodzakelijke voorwaarde voor succesvolle project- of kavelontwikkeling. soms spreekt de logica van de locatie voor zich of volstaat een structuurvisie met enkele hoofdlijnen.
Cover: ‘Binnenhof in Den Haag’ door NAPA (bron: Shutterstock)
Door Friso de Zeeuw
Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft
