platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Philadelphia Navy Yard: een agressieve ontwikkelstrategie

Philadelphia Navy Yard: een agressieve ontwikkelstrategie

11 nov 2014 - In Nederland zijn verouderde haventerreinen vaak het onderwerp van ambitieuze herontwikkelingsplannen. Grote en kleinere havensteden worstelen vandaag de dag echter met deze terreinen. Een stapsgewijze, ‘organische’ ontwikkelstrategie lijkt op dit moment vaak de enige weg voorwaarts. Hoe zit dat in het buitenland? Bij de TU Delft en de Universiteit van Amsterdam wordt regelmatig over de grens gekeken om de Nederlandse praktijk met die van anderen te vergelijken. In dit artikel verkennen we de herontwikkeling van Philadelphia Navy Yard in de Verenigde Staten. Welke ontwikkelstrategie wordt hier gevolgd?

“Ik zou onze aanpak wel durven karakteriseren als agressief”, zegt Pete Reinke van de Philadelphia Industrial Development Corporation (PIDC) als hij het heeft over hun ontwikkelstrategie voor de Navy Yard. De oude marinebasis Navy Yard heeft een omvang van 485 hectare. Sinds de definitieve opheffing van de basis in 1995 hebben zich 143 bedrijven op deze ‘smart energy campus’ gevestigd. De campus telt inmiddels 600.000 vierkante meter kantoren, productie en R&D-ruimte. Dat aantal moet volgens de PIDC, naast de bouw van nog zeker 1.000 woningen op de campus, gaan verdubbelen.

Philadelphia Navy Yard: een agressieve ontwikkelstrategie  - Afbeelding 1
Het masterplan van de Philadelphia Navy Yard

De 125 jaar oude Navy Yard is gelegen aan het zuidelijke uiteinde van de binnenstad van Philadelphia, dat zelf 150 km ten zuiden ligt van New York. De marine heeft op de Navy Yard nog steeds enkele faciliteiten, maar wat vooral opvalt zijn de vijftien afgeschreven fregatten die in de insteekhaven van het gebied permanent zijn afgemeerd. “Totdat ze door iemand worden opgekocht om uit elkaar te halen, of om ze aan een ander land te slijten”, aldus Reinke. De oude fregatten zijn niet de enige ‘spookschepen’ in de Navy Yard. Aan de Delaware rivier liggen bijvoorbeeld ook oude ferry’s. Reinke: “Die deden voor het laatst dienst in Hawaï, waarna ze vervangen werden door nieuwere schepen. Nu liggen ze hier”.

De PIDC werd in 1958 opgericht door de stad Philadelphia en de regionaal opererende Kamer van Koophandel. Het functioneert sindsdien als een non-profit, publiek-private ontwikkelingsmaatschappij die vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten door de gehele stad financiert en uitvoert zolang deze maar nieuwe banen en private investeringen tot gevolg hebben. In de Navy Yard heeft de PIDC naar eigen zeggen de rol van ‘master developer’.

Sinds 2000 heeft de PIDC in de Navy Yard meer dan 400 hectare grond opgekocht en 130 miljoen dollar aan subsidies geïnvesteerd in de infrastructuur van het gebied. Daar tegenover staat dat er inmiddels ongeveer 700 miljoen aan private vastgoedinvesteringen op het terrein zijn gedaan. De grootste investeerders in het gebied zijn ontwikkelaar-belegger Liberty Property Trust en het kledingbedrijf Urban Outfitters. Deze mondiaal opererende bedrijven zijn beide ‘Philadelphia natives’, en leggen zich in de Navy Yard onder andere toe op de aankoop en herontwikkeling van oude pakhuizen en scheepsbouwloodsen. “Dit kledingbedrijf begon ooit met één kleine winkel in de binnenstad van Philadelphia, maar is nu een internationaal merk”, vertelt onze gids van de PIDC. “Het neemt de oude gebouwen voor een gering bedrag van ons over en renoveert én gebruikt deze vervolgens voor eigen rekening. Dat laatste is voor ons een voorwaarde want normaal gesproken verpachten of verhuren wij onze eigendommen in het gebied alleen maar; ze zijn in principe niet te koop.”

Om het gebied aantrekkelijk te maken voor investeerders heeft de overheid fors geïnvesteerd in de infrastructuur. De staats- en federale subsidies die de PIDC heeft verkregen voor de ontwikkeling van Navy Yard zijn het resultaat van een slim politiek spel. Toen een voormalig burgemeester van Philadelphia gouverneur werd van de staat Pennsylvania, heeft hij zich in Washington hard gemaakt voor de revitalisering van de voormalige marinehaven. Daarnaast kent het gebied een zelfs voor Amerikaanse begrippen omvangrijk apparaat van lokale, staats- en federale belastingprikkels (zogenoemde Tax Incentives, zie kader). Tezamen zorgen deze voor een relatief gunstige concurrentiepositie van het gebied ten opzichte van andere plekken in de regio. “Maar wij laten niet zomaar alle soorten bedrijven toe in het gebied. Wij hebben een sterke voorkeur voor technologische-, productie-, en R&D-achtige bedrijven”, aldus Reinke.

Belastingprikkels Philadelphia Navy Yard

- De Navy Yard is een Keystone Opportunity Improvement Zone (KOIZ). Hierdoor komen bedrijven die er gevestigd zijn in aanmerking voor aanzienlijke kortingen op of zelfs vrijstelling van bepaalde ondernemersbelastingen (federaal en staat);

- Partijen die investeren in bestaande gebouwen, of die commerciële en/of industriële nieuwbouw plegen in het gebied krijgen korting op de stedelijke onroerende zaakbelasting voor een periode van 10 jaar;

- De Navy Yard is erkend als een gebied van grote historische waarde en is als zodanig geregistreerd in het National Register of Historic Places. Hierdoor kunnen renovatiekosten in de vorm van federale belastingkortingen worden teruggevorderd tot 20% van de totale kosten met een half miljoen dollar als maximum;

- Bedrijven in specifieke, technologie-gerelateerde sectoren die jonger zijn dan acht jaar komen in aanmerking voor extra Keystone Improvement Zone (KIZ) belastingkortingen tot een bedrag van $100.000 (staat);

- Kleine technologie start-ups (R&D) in het gebied komen in aanmerking voor extra kortingen die aangeboden worden door de staat Pennsylvania. Ongebruikte kortingen kunnen door deze bedrijven worden doorverkocht;

- De stad Philadelphia biedt een belastingkorting aan voor iedere baan die gecreëerd wordt door een bedrijf in de stad. Deze korting kan oplopen tot $5.000 of 2% van ieder uitbetaalde bruto jaarsalaris als het gaat om nieuwe, full-time arbeidsplaatsen.

Bron: Philadelphia Industrial Development Corporation (2014).

Volgens onze gids vinden de bedrijven die zich bij hem melden de sfeer van het gebied geweldig. De dwars over het gebied lopende aanvliegroute van het vliegveld wordt door niemand als hinderlijk ervaren. Ondernemers in het gebied zien kansen om te profiteren van de nabijheid van het stadiondistrict net ten noorden van het gebied en van de wisselwerking met andere bedrijven op het terrein. De geweldige auto-toegankelijkheid van de Navy Yard – o.a. door goede aansluitingen op de snelweg, veel ruimte voor parkeren en shuttle bussen (waaronder een exclusieve lijn voor en door Urban Outfitters) naar het centrum van de stad – is echter waarschijnlijk de primaire vestigingsplaatsfactor.

Natuurlijk kent de herontwikkeling van de Navy Yard ook zijn dilemma’s en uitdagingen, zoals het gebrek aan OV-bereikbaarheid. Er wordt al jaren met de stad gesproken over de verlenging van een metrolijn naar het gebied. Dit lijkt nu te gaan lukken. Daarnaast worstelt men met bedrijven die zich wel graag in het gebied willen vestigen – hetgeen financieel aantrekkelijk is – maar eigenlijk niet in het gewenste profiel passen. Een andere uitdaging is het probleem van urban flooding. Een groot deel van het gebied kampt met overstromingsgevaar en hoge (grond)waterstanden. Dit onderwerp krijgt – helemaal sinds de problemen in New Orleans en New York, in alle havensteden langs de Amerikaanse oostkust veel aandacht. Philadelphia wordt in de climate change discussies gezien als een voorloper.

Philadelphia Navy Yard: een agressieve ontwikkelstrategie  - Afbeelding 2
Oude scheepsbouwloodsen doen dienst als ontwerpstudio voor Urban Outfitters (Foto: Lara Swimmer)

De Navy Yard in Philadelphia staat bekend als een relatief succesvolle poging om een afgedankte haven als campus nieuw leven in te blazen. De rol van de overheid is in deze ontwikkeling zowel politiek, inhoudelijk als financieel enorm belangrijk geweest. ‘De markt’ had stevige incentives nodig die via de politiek zijn afgedwongen. Hoewel er zichtbaar veel voortgang wordt geboekt met de realisatie van het masterplan, geeft Pete Reinke van de PIDC ook toe dat de ontwikkeling van het gebied een niet-aflatende strijd is. “Een agressieve aanpak creëert zo af en toe ook zijn eigen weerstand. Navy Yard vraagt om een ontzettend lange adem. We hebben het masterplan onlangs ge-update om te laten zien wat we in het gebied al bereikt en geleerd hebben. We zijn hier nog makkelijk 20 jaar zoet mee.”

Zie ook:

Auteurs

Portret - Leonie Janssen-Jansen
Leonie Janssen-Jansen

Universitair hoofddocent Planologie UvA

Bekijk alle artikelen
tom daamen2
Tom Daamen

Directeur SKG, Associate Professor Urban Development Management TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte