Onderzoek Middeninkomens aantrekken in oude stadswijken gold jarenlang als een succesformule om de achteruitgang in deze wijken te keren. Oude stadswijken beschikken op basis van hun sociaal-economische samenstelling niet over de omgevingskenmerken die deze doelgroep in de regel vraagt. Gerben in ’t Hout -in het dagelijks leven werkzaam als programmamanager bij woningcorporatie Woonstad Rotterdam- onderzocht voor zijn MCD-eindscriptie de woontevredenheid en verhuisgeneigdheid van middeninkomens in oude stadswijken. Hoofdconclusie: vooral sociale en fysieke omgevingskenmerken zijn van invloed op de woontevredenheid van middeninkomens in oude stadswijken.
Een onderzoek naar de woontevredenheid van middeninkomens in oude stadswijken
Hoe effectief is de (oude) aanpak van probleemwijken?
Veel steden kennen wijken waar het merendeel van de woningvoorraad van oudsher bestaat uit sociale huurwoningen. Deze zogenaamde ‘oude stadswijken’ zijn ontstaan als antwoord op de grote behoefte aan goedkope woningen in Nederland in de jaren '20 van de 20e eeuw (industrialisatie) en vlak na de Tweede Wereldoorlog (wederopbouw). Vaak zijn deze wijken kwalitatief minder goed gebouwd. Eerder dan andere wijken vertonen deze wijken tekenen van fysiek verval. Het zijn een aantal van deze wijken die zich de afgelopen decennia hebben ontwikkeld tot ‘probleemwijken’: wijken waarin zich een cumulatie van meerdere problemen tegelijkertijd voordeed, zoals werkeloosheid, geweld, criminaliteit, verslavingsproblematiek en gezondheidsproblemen. Door deze problematiek raakten deze wijken uit de gratie en trad er selectieve migratie op. Hierdoor ontstond het risico in een zogenaamde ‘vervalspiraal’ terecht te komen. Corporaties hebben op grote schaal ingegrepen. Vaak door woningen te slopen enandere woningen terug te bouwen. Deze handelwijze was er op gericht door differentiatie van het woningaanbod onder andere middeninkomens aan de wijk te binden, om daarmee de massiviteit van de sociaal-economische problematiek te doorbreken.
Woonstad Rotterdam, een corporatie met een dominante positie in 28 wijken van Rotterdam, heeft de afgelopen jaren in de meeste van deze wijken globaal deze zelfde strategie gevolgd, rekening houdend met waar die specifieke wijk behoefte aan had. Met nieuwe woonconcepten -en scherpe prijzen- zijn middeninkomens verleid zich in deze oude stadswijken te vestigen. Inmiddels is er een discussie op gang gekomen over de effectiviteit van deze strategie. De effectiviteit wordt mede bepaald door de vraag of er sprake is van duurzame vestiging. In dat kader dient zich de vraag aan of deze wijken wel over de juiste omgevingskenmerken beschikken om de groep middeninkomens duurzaam aan zich te binden.
Welke factoren in de woonomgeving zijn bepalend om middeninkomens in oude stadswijken vast te houden?
Veldonderzoek onder middeninkomens in de wijken Katendrecht en Spangen in Rotterdam, toont aan dat binnen de doelgroep vooral de stedelijke middenklasse gezinnen en de sociale stijgers geïnteresseerd zijn in het wonen in een oude stadswijk. Over het algemeen zijn deze nieuwe bewoners erg tevreden over de woningen en de directe woonomgeving
Tevredenheid middeninkomens Katendrecht en Spangen. Klik ter vergroting
Echter voelen de stedelijke middenklasse gezinnen zich soms pioniers in hun nieuwe woonbuurt. Die woonbuurt is qua voorzieningen en kwaliteit van de woonomgeving niet op deze doelgroep afgestemd. De middeninkomens stellen hogere eisen aan de woonomgeving dan de oorspronkelijke bewoners. Veiligheid, goede scholen, aantrekkelijke parken en aanwezigheid van voldoende gelijkgestemden zijn voor hen extra belangrijk.
Verhuisgeneigdheid is eerder gedefinieerd als het bereiken van een ondergrens ten aanzien van de woontevredenheid. Daarbij geldt dat negatieve tevredenheidsfactoren op zichzelf een reden tot verhuizen vormen. Als dieper wordt ingegaan op de factoren die de woontevredenheid negatief beïnvloeden blijken dat vooral het gevoel van onveiligheid, de ontevredenheid over de buurt¬samenstelling, een hoge parkeerdruk en het optreden van geluidsoverlast te zijn. Daarnaast is er in de beleving van de bewoners sprake van een overmaat aan rommel op straat, veel vernielingen aan gebouwen, slecht onderhoud van de openbare ruimte, weinig aantrekkelijke bebouwing in de buurt, ontbreken van voldoende groen en overlast van jeugd. Tenslotte wordt het beeld bevestigd dat vooral op het niveau van de bredere woonbuurt de sociaaleconomische bevolkingssamenstelling een stempel drukt op het type voorzieningen en de leefbaarheid.
Succes oude stadswijken hangt af van sociale en fysieke omgevingskenmerken
Uit het onderzoek blijkt dus dat vooral de sociale en fysieke omgevings-kenmerken van invloed zijn op de verhuisgeneigdheid van middeninkomens in oude stadswijken. Willen woningbouwprojecten voor middeninkomens in oude stadswijken succesvol zijn dan is het van belang dat de woningen en vooral de directe woonomgeving voldoende kwaliteit en massa hebben om ervoor te zorgen dat het project zich in de wijdere omgeving van de buurt staande houdt. Daarbij geldt dat factoren in de bredere woonbuurt te ontwijken zijn, maar factoren in de directe woonomgeving en in de woning veel minder.
MCD onderzoek in de praktijk
De uitkomsten van dit onderzoek zijn onder andere verwerkt in de nieuwe wijkvisie die vanuit Woonstad Rotterdam is opgesteld voor de wijk Spangen. Daarnaast wordt binnen Woonstad Rotterdam gewerkt aan een indeling van wijken naar hun dominante functie voor de stad Rotterdam en voor de (ontwikkelings-)kansen van bewoners. Zo worden wijken met een startfunctie onderscheiden van bijvoorbeeld wijken met een settlefunctie. Deze indeling vormt vervolgens het kader voor het beleid van de corporatie ten aanzien van investeringen, betaalbaarheid en efficiency.
Voor vragen over het onderzoek of de indeling naar wijkfuncties van Woonstad Rotterdam kunt u contact opnemen met Gerben in ’t Hout via gerben.int.hout@woonstadrotterdam.nl.
Zie ook:
Cover: ‘2015.06.08_Pionieren in je eigen stad_C’
Door Gerben in 't Hout
Programmamanager bij Woonstad Rotterdam
