platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Pop-up retail brengt ontwikkelingen meer dan energiemaatschappijen doen

Pop-up retail brengt ontwikkelingen meer dan energiemaatschappijen doen

2013.03.01_Pop-up retail brengt

Nieuwe verdienmodellen worden gezocht om gebieds- en vastgoedprojecten alsnog haalbaar te maken. Naar Engels voorbeeld wordt zelfs bezien of energiemaatschappijen een rol zouden kunnen spelen. Zij zouden via ESCo’s (Energy Service Companies) moeten (voor-) investeren.

De Nederlandse energiesector zit echter niet te wachten op deelname in de voorfasen van ontwikkelingen, blijkt uit eerder onderzoek en het gebrek aan positieve Nederlandse business cases. Daarmee lijkt deze verdienmogelijkheid in Nederland te vervallen. Toch is een zoektocht naar nieuwe verdiencapaciteit zinvol, gezien de huiverende opstelling van vele gemeenten en marktpartijen bij het aanpakken van projecten. In afwachting van voortgang is vaak langdurig sprake van een status quo in een gebied. Leegstand van bestaande gebouwen is ongewenst. Niet alleen vanuit maatschappelijk oogpunt, maar ook uit financiële optiek. Tijdelijke cashflow uit huur is zeer welkom in dergelijke projecten. Tijdelijke inkomsten zijn nu nog een ondergeschoven kindje in (gebieds-)ontwikkeling. Commerciële initiatieven zoals pop-up retail zijn in Nederland nog relatief onbekend, maar wel volop in opkomst. Via de pop-up retail worden op organische wijze, kleinschalig en bottom-up, condities geschapen voor nieuwe investeringen in het gebied. Dat helpt ontwikkeling meer dan complexe ESCo’s tot nu toe doen.

Energiemaatschappijen terughoudend

De zoektocht naar verdienmodellen lijkt een studieproject van adviseurs aan het worden. Zo kijken we graag naar voorbeelden uit Londen. Zeker zijn daar, rond de Olympische Spelen, onlangs fraaie nieuwe verdien- en upgradingmodellen voor projecten tot stand gekomen. Ook is er, in Chiswick Park, een inventieve duurzame samenwerking met een energiebedrijf gerealiseerd. Het blijkt echter niet eenvoudig dit soort initiatieven naar de Nederlandse situatie te kopiëren. De uitstekende locatie van Chiswick Park en de kosmopolitische schaal van Londen hebben een voorname rol gespeeld bij het succes van een dergelijk project in Londen. In Nederland blijken de energiemaatschappijen terughoudend te zijn in het aangaan van deelnemingen “up front” in langjarige ontwikkelingen. Er zijn nauwelijks concrete gevallen bekend. Onderzoek (Van der Post, 2012) toonde ook al aan dat energiebedrijven zeer terughoudend zijn in het aangaan van verplichtingen in gebiedsontwikkeling. Dit strookt met recente marktervaringen op dit terrein. Een energiemaatschappij mag van haar moederbedrijf/aandeelhouders niet deelnemen in langjarige gebiedsontwikkelingen. Wel wil men de aansluitpunten, en daarmee toekomstige omzet, veiligstellen. Ook Europees aanbestedingsrechtelijk zitten er wat er haken en ogen aan hun vroegtijdige participatie. Het creëren van verdiencapaciteit via ESCo’s is voor de Nederlandse vastgoed-gebiedsontwikkeling moeizaam gebleken en de zoektocht naar verdienkansen in de veranderende markt gaat verder. Verbetering van de exploitatie van de bestaande bebouwing biedt wellicht kansen nieuwe verdiencapaciteit te genereren.

Pop-up retail van waarde

In binnensteden worden de laatste tijd steeds meer zogenaamde pop-up winkels gesignaleerd, tijdelijke winkels vooral om de leegstand te bestrijden. In binnensteden levert pop-up derhalve een maatschappelijke waarde, namelijk het voorkomen leegstand. Daarnaast genereert het een financiële waarde, voor de eigenaar een huurstroom. Zouden pop-up opbrengsten ook van waarde kunnen zijn in stilgevallen ontwikkelingen?

Wat is pop-up retail?
Pop-up stores, ook wel genoemd guerillastores, zijn sinds een jaar of 5 opgedoken in leegstaande winkels of kantoorpanden. Deze panden worden voor beperkte duur omgebouwd tot tijdelijk verkoop- en vooral marketingkanaal. Via “rumour around the brand” trachten de meestal modische merken hun publiek tijdelijk te “teasen”. De investeringen zijn door een retailer vooral uit marketingoverwegingen te rechtvaardigen want de investeringen in winkelinrichting, logistiek en personeel worden door omzet vaak niet volledig goedgemaakt.

Wat is de maatschappelijke waarde van tijdelijke opbrengsten uit pop-up retail?

Beleggers waken ervoor hun bezit leeg te laten staan. De aantrekkingskracht, reuring en belevingswaarde van het gehele gebied gaan daarmee omlaag. De komst van zogenaamde pop-up retail heeft voor de binnensteden een maatschappelijke functie. In de gebiedsontwikkelingen buiten de binnensteden is er op dit terrein nog winst te behalen. Leegstand van gebouwen wordt daar anders behandeld. Zo hebben beleggers van kantoren soms een voorkeur voor leegstand versus het tegen lage huursom moeten verhuren. De afboeking van de waarde van het object die dan moet worden opgenomen in de jaarcijfers, tracht men te voorkomen. Voor de eigenaar van een dergelijk object is leegstand echter maatschappelijk ook negatief vanuit imago en branding van het object.
Pop-up retailers willen in centrumgebieden in toenemende mate gebruikmaken van tijdelijke huurmogelijkheden. Voor de inventieve retailer is leegstand een kans voor een pop-up initiatief. Eigenaren en gebruikers hebben er baat bij om een inspanning te leveren om de leegstand tegen te gaan. De urgentie is in binnensteden groot genoeg en de urgentie wordt gedeeld tussen eigenaren en initiatiefnemers. Vandaar dat de meeste pop-up stores in of aan de randen van binnensteden zitten.
De rol van de overheid is relatief beperkt. Immers, zeker in binnensteden heeft het object vaak al de winkelbestemming. Deze hoeft niet gewijzigd te worden voor tijdelijk gebruik. De maatschappelijke waarde bestaat voor de gemeente tot het tegengaan van leegstand en verloedering. De eigenaar en de iniatiefnemer van pop up retail hebben in de centrumgebieden genoeg aan elkaar. De vraag is of de rol van de overheid niet actiever zou mogen zijn, gezien de problemen in vastgoed/gebiedsontwikkeling en de toenemende leegstand ook in binnensteden.

Wat is de financiële waarde van pop-up retail?

Beleggers hebben financieel belang bij het voorkomen van leegstand. Hun direct rendement, inkomsten uit huur minus lasten, staat bij leegstand onder druk. Ook het indirecte rendement, de beleggingswaarde van het pand, komt in gevaar. Tijdelijke opbrengsten kunnen zorgen voor creatie van financiële waarde. De komst van zogenaamde pop-up stores heeft voor de pandeigenaren in de binnensteden dan urgentie en een financiële functie. Er zal een drive ontstaan om pop-up initiatieven te overwegen.
Voor de pop-up retailers is leegstand een kans voor een betaalbaar pop-up initiatief. De tijdelijke gebruiker kan voor een meestal bescheiden bedrag tijdelijk een object huren. De investeringen worden bij voorkeur beperkt gehouden. Wel hebben de initiatiefnemers bij de gemeente vaak behoorlijke hobbels te nemen om medewerking te verkrijgen (o.a. vergunningen en bescherming van overige belangen). Het risico bij pop-up stores is dat partijen op elkaar gaan wachten om daarna pas bij bewezen succes en draagvlak aan te haken. Dan is de kans aanwezig dat een initiatiefnemer al afgehaakt is. Actieve medewerking van eigenaren en lokale overheden is juist cruciaal.
De gemeente ontvangt vanuit tijdelijk gebruik enige inkomsten. Daarnaast kunnen er spin-off effecten ontstaan. Er is dan sprake van creatie van projectwaarde, immers de leegstand in het object is voorkomen, maar ook creatie van proceswaarde (het gebied als geheel profiteert). Het lijkt erop dat huidige tijdelijke initiatieven in gebiedsontwikkelingen veelal niet commercieel van aard zijn. Ze oriënteren zich langs kernwaarden als cultureel en creatief en betreffen vaak tijdelijke kantoorfuncties, skatebanen, kunstenaars, etc.. Hier is een bredere blik op zijn plaats.

Noot: de auteur is werkzaam bij ASR Vastgoed Ontwikkeling en schrijft een MCD-scriptie over pop-up retail.

Zie ook:

Auteur

Portret - Bram Loggers
Bram Loggers

Hoofd winkelprojecten / senior ontwikkelmanager, ASR Vastgoed Ontwikkeling

Bekijk alle artikelen