PPS voor gebiedsontwikkeling over de houdbaarheidsdatum?

Opkomst van PPS in gebiedsontwikkeling

In de Vinex-periode is de PPS in gebiedsontwikkeling sterk opgekomen. Vanaf begin jaren '90 werd woningbouw minder gesubsidieerd en konden gemeenten ook niet meer bij het Rijk aankloppen bij tekorten op de grondexploitatie. Marktwerking werd het devies. Marktpartijen hebben in deze tijd massaal grondposities ingenomen. Logisch, in het Vinex-beleid dat in ontwikkeling was, werd duidelijk welke grond 'warm' was. Dit heeft tot een aantal gedwongen en minder gedwongen huwelijken geleid. De samenwerkingen kwamen traag op gang, omdat er ellenlange contractvormingsprocessen mee gemoeid waren. En als we zien hoe de contracten vervolgens opgevolgd zijn, hadden we een hoop tijd en juridische kosten kunnen besparen.

Naleving afspraken

Een van de problemen waarmee partijen nu worden geconfronteerd, is dat afspraken jarenlang niet zijn nageleefd. De contracten moeten soms letterlijk van een laag stof worden ontdaan, nadat ze na een urenlange zoektocht boven water komen. Het afdwingen van afspraken waar partijen elkaar jaren niet scherp op hebben gehouden, is lastig.

Kwetsbaarheid in de financiële structuur

De belangrijkste oorzaak bij samenwerkingen die sneuvelen is dat de constructies financieel niet gelijkwaardig zijn. De gemeente treedt vaak op als financier. Dat is op zich geen probleem, mits er voldoende financiële zekerheden of een risicokapitaal onder liggen. Deze bestaan bijvoorbeeld uit ingebracht vermogen (vaak in een CV/BV-constructie) en bankgaranties, maar ook deels door geoormerkte reserves in het project. De afgesproken zekerheden in de meeste Vinex-PPS'en staan echter absoluut niet in verhouding tot de risico's.

Free riders?

In de huidige situatie kan een onbedoelde en precaire vorm van free rider-schap ontstaan. Bij een reële interne herijking van projecten komen marktpartijen tot de conclusie dat het geprognosticeerde verlies op de grondexploitatie groter is dan het risicokapitaal en/of de zekerheden. Als de omstandigheden slechter worden kunnen zij op een gegeven moment de samenwerking laten 'ploffen' (is natuurlijk afhankelijk van de constructie). Als de omstandigheden beter worden hebben zij profijt van hun positie. Aan de andere kant waarderen de gemeenten hun positie in dit geval op hun aandeel (vaak 50 %) van het risico, terwijl hun risico feitelijk groter is.

Ondernemerschap in gebiedsontwikkeling

Ook wij zijn op verschillende plekken bezig om heronderhandelingen te begeleiden. Soms is ontbinding de meest logische weg. We moeten echter oppassen dat we het kind niet met het badwater wegspoelen. Gezamenlijk ondernemerschap blijft in mijn visie de basis voor het succes van complexe gebiedsontwikkelingsopgaven. Juist in tijden van tegenwind zijn de competenties van zowel de marktpartijen als de overheid hard nodig.

Gebiedsonderneming

De kans voor de toekomst ligt in modellen waarbij juist meer partijen de krachten bundelen in een gebiedsonderneming. Hogere overheden denken bij stimulering van gebiedsontwikkeling steeds meer in revolving funds; dat kan ook een aandeel in een gebiedsonderneming zijn. Gemeenten zullen onderling de krachten bundelen in regionale investeringsvehikels. Ook aan de kant van de eigenaren en gebruikers zien we een actievere rol ontstaan, denk bijvoorbeeld aan eigenaren die de handen ineenslaan om (mee) te investeren in een bestaand bedrijfsterrein. Of corporaties die op gebiedsniveau investeren in hun bezit. Ontwikkelaars presenteren zich ook steeds meer als partners van de maatschappelijke partijen en eindgebruikers. Een rijk palet aan mogelijke 'shareholders'. Een van de cruciale factoren is dat de gebiedsonderneming ook als een echte onderneming wordt ingericht en financieel evenwichtig wordt vormgegeven.

Kortom: PPS in gebiedsontwikkeling staat pas in zijn kinderschoenen. En dat gaat natuurlijk met vallen en opstaan.

Bron: Brink Groep, 22 oktober 2012