De gemeente Stichtse Vecht hoopt met de transformatie het tekort aan woningen op te vangen en tegelijkertijd de kantoorleegstand aan te pakken. Na de kredietcrisis ging het project voortvarend van start met de transformatie van kantoren naar woningen. “‘Gaandeweg kwamen we erachter dat gebiedsontwikkeling iets anders is dan projectontwikkeling”, blikt Roy van Pamelen, projectmanager bij de gemeente, terug op die fase. De kwaliteit van het gebied als geheel bleef namelijk achter.

Afgelopen voorjaar zijn daarom het stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden door de raad vastgelegd, inclusief de wenselijke kwaliteiten voor het gebied. Door de gemeente wordt de verdeling van 30 procent sociale en 30 procent middeldure huur aangehouden; de overige 40 procent is vrij. In totaal worden er tussen de 1500 en 2300 woningen gerealiseerd.

Niet makkelijker

Het laat tot stand komen van het stedenbouwkundig kader zorgde voor wat stevige discussiepunten onder de ontwikkelaars. Tom Bakkers, CEO van Bakkers/Hommen Waerdevast, zegt daarover: “Dat kwam erop neer dat we de nieuwe randvoorwaarden moesten inpassen in onze plannen en nieuwe rekensommen moesten maken om ons businessmodel kloppend te krijgen.” Dat laatste is namelijk moelijker nu zowel sociale als middenhuur van 20 naar 30 procent is gegaan. Ook eisen rondom parkeernormen, vergroening en verlaging van verkeersgeluidbelasting maken het niet makkelijker.

Voor projectmanager Van Pamelen is het zaak alle neuzen dezelfde richting op te krijgen. Volgens hem moeten alle partijen hetzelfde beeld omarmen, zodat de plannen in de uitvoering de gewenste kwaliteiten behouden. “Ik proef bij de ontwikkelaars die nu aan tafel zitten dat ze stappen voorwaarts willen zetten, en dat is ook mijn ambitie.”

Bakkers/Hommen Waerdevast besloot bijvoorbeeld het maaiveld op te tillen: eronder een parkeerplaats, erop een collectieve daktuin. “Dat bleek een interessante move,” concludeert directeur projectontwikkeling Frans Mirandolle, “want je combineert twee heel belangrijke gemeentelijke voorwaarden.” 

Cover: Screenshot Google Maps