platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

Rebuilding and placemaking

Rebuilding and placemaking

cover

Dag 2: International Course – Rotterdam Architecture: 3 days 30 projects 30 experts

7 nov 2016 - “Get out there, excite the senses, become knowledgeable and leave inspired”, aan deze oproep van de International Course – Rotterdam Architecture hebben de deelnemers wel gehoor gegeven tijdens de driedaagse cursus waarin 30 projecten en 30 experts aan bod kwamen. In de afgelopen 10 jaar is Rotterdam veranderd in één van Europa's meest geprezen steden. Hoe is dit tot stand gekomen? Deze cursus toont aan en onderzoekt de rol van de architectuur, van de creatieve industrie en van stedenbouw in het maken van (de) stad. Iedere dag ligt de focus op een bepaald gebied in Rotterdam; dag 2 vond plaats in Rotterdam Noord en Oost. In het verslag van deze dag lees je meer over het thema rebuilding en placemaking aan de hand van workshops, presentaties, debat en reflectie.

Lessen uit: Dag 2 - Rebuilding and placemaking

  • Focus bij transformatie op het achterhalen van het DNA en borduur verder op de positieve aspecten hiervan. Werk aan de hand daarvan een plan en een marketingstrategie uit (placemaking).

  • Tijdelijkheid is een kans om het onverwachte in de stad ruimte te geven en ook niet te snel te gaan.

  • Tijdelijke initiatieven zetten een locatie op de kaart en vanuit tijdelijkheid kunnen nieuwe definitieve functies ontstaan.

  • Tijdelijkheid krijgt te weinig kans omdat alles vanuit onmiddellijke opbrengsten wordt berekend.

1

Het Rotterdam Central District

De tweede dag begint in het Rotterdam Central District met een rondleiding van Wouter Thijssen (MVSA Architecten) en Jos Hartman (architectenbureau ZUS). De workshop later op de dag gaat verder in op de vraag wat, in de casus van het Rotterdam Central District, objecttransformatie kan betekenen voor gebiedstransformatie. Het centraal station is onderdeel van een grote stedenbouwkundige herstructurering; een grotendeels ondergrondse opgave met de Weenatunnel, de metro, de RandstadRail en de fietsenstalling. Qua schaal is dat een grotere opgave dan wat je bovengronds ziet. Thijssen vertelt dat het stationsplein in de jaren ’50 een grote infrastructurele chaos was. Vroeger liep je vanuit het centraal station langs de gevels de stad in, nu loop je over de centrale as de stad in. “Van belang voor het project zijn de zichtlijnen, het zwaar accentueren van de culturele as”, aldus Thijssen. “De V-vorm van het dak voert de reiziger in de richting van het centrum van Rotterdam. Het RVS dak verwijst naar de Rotterdamse havens, de schittering van het water, net als de schermen in de stationshal met beelden van de haven erop”.

2

Op de Test Site Rotterdam licht Hartman (architectenbureau ZUS) de strategieën toe waarmee geprobeerd wordt een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling uit te vinden. In 2006/2007 is ZUS in samenwerking met CODUM een actie gestart om van het Schieblock een bedrijfsverzamelgebouw te maken. In plannen van de gemeente uit 2003 komt de plek rondom het Schieblock in het Rotterdam Central District naar voren als interessante plek voor nevenkantoren van grote organisaties. De Test Site Rotterdam vormt zodoende mede een onderdeel van deze verdichtingsstrategie van dit gebied. In de gebiedsontwikkelingsstrategie ingegeven door de stadsontwikkelingsvisie Rotterdam Central District, is het stimuleren van de lokale economie van belang. Dit gebeurt op de Test Site Rotterdam; er wordt geëxperimenteerd met stedenbouw en stadsontwikkeling door te beginnen bij het kleine schaalniveau en al doende toe te werken naar het einddoel. De vijf ontwikkelstrategieën van de Test Site Rotterdam zijn betere verbindingen, het maken van plekken, transformatie van gebouwen of plekken, verdichten van programma en het stimuleren van de lokale economie. De tijdelijkheid zou in 2012 nog zeker 10 jaar duren, sindsdien wordt met kleine stapjes uitgeprobeerd hoe je een interessante omgeving kunt maken, een plek waar mensen willen investeren.

Tijdens het bezoek aan architectenbureau MVRDV vertelt Arjen Knoester, senior stedenbouwkundige ontwerper voor Stadsontwikkeling Rotterdam, over de ontwikkeling van het Rotterdamse stadscentrum. Na de oorlog was er eigenlijk geen aandacht voor het oude centrum. In 2004 heeft de gemeente besloten om hier iets aan te doen en het oude centrum meer onderdeel van het nieuwe centrum te laten worden. De gemeente bedacht dat er midden in de stadsdriehoek een overdekte markt moest komen; zij wilde daar zelf niet voor betalen en heeft investeerders gevraagd om met ideeën te komen. Provast heeft MVRDV benaderd om samen deel te nemen. “De gemeente was zeer vooruitziend met deze markthal, want in 2004 was er nog geen foodculture”, aldus Jan Knikker van MVRDV. Tot slot leidde Knoester de vraag voor de workshop van de middag in, over de ontwikkeling van het Rotterdam Central District: “Wat moet leidend zijn bij de toekomstige transformatie van het Rotterdam Central District; de vastgoedwaarde (lees het verlies op de grondexploitatie zo veel mogelijk beperken) of de economische waarde (het indirecte rendement dat behaald kan worden). En, hoe kwantificeer je dit indirecte rendement?

3

Workshop at The Student Hotel: Rotterdam Transformation

Met presentaties van en onder begeleiding van: Hilde Remøy, Associate professor TUDelft, Real Estate Management, Office transformation & Gábor Everraert, Projectmanager vastgoed transformatie, Gemeente Rotterdam

Wat kan objecttransformatie betekenen voor gebiedstransformatie? Hoe maak je iets dat meer waard is dan alleen het gebouw?Rotterdam Central District is onderwerp van de workshop. Het gebied kenmerkt zich nu als mix-zone met harde fysieke randen en grenzen die soms letterlijk overbrugd moeten worden. Hoe is dit gebied te transformeren nu er een subtiele balans lijkt te zijn ontstaan tussen top-down en bottom-up initiatieven. Hoe behoud je of hoe versterk je het evenwicht? De deelnemers formuleren 5 uitgangspunten voor transformatie en ontwikkeling van Rotterdam Central District.

Deze workshop en presentaties vonden plaats in een gebouw dat een voorbeeld is van een geslaagde transformatie van kantoor naar The Student Hotel. De uitdagingen bij deze transformatie waren het kleine budget en de slechte staat waarin het gebouw verkeerde; succesfactoren vormden de sterke en heldere structuur van het bestaande pand, de grote vraag naar studentenwoningen en het verbeterde straatbeeld door het toevoegen van voorzieningen.

Hilde Remøy (TU Delft) gaat in op de kantorenmarkt in Rotterdam. Deze heeft een aanbod van zo’n 1 miljoen vierkante meter en een voorraad van richting de 5 miljoen vierkante meter. Met 3,8 miljoen vierkante meter in gebruik door 146.000 werknemers, is er een gebruik van gemiddeld 26m2 per persoon. Voor de 1 miljoen niet in gebruik zijnde vierkante meters, is transformatie een beheeroptie. Naar welke functie een leegstaand kantoorgebouw het beste getransformeerd kan worden, licht Remøy toe met de ‘Best-use methode’ die gebruik wordt in onderzoek en onderwijs op de TU Delft. Op het moment dat een gebouw leegstaat kijk je naar de marktvraag; wat zijn de opbrengsten van mogelijke nieuwe functies. Als je dat weet kijk je naar het gebouw zelf; wat zouden de bouwkosten van de transformatie zijn? Zo kun je de ontwikkelwaarde berekenen.

Succesfactoren van transformatie op basis van Rotterdamse best practices:

  • Marktvraag: waardevermeerdering door goede combinatie van functie, verduurzamen

  • Behoud karakter: inzetten op bestaande monumentaliteit of uitstraling

  • Onderscheidende visie, relatie gebouw – gebied

  • Maatschappelijke meerwaarde en leefbaarheid

  • Samenwerking partijen onderling en met gemeente > korte doorlooptijd > lage investeringskosten

  • Korte doorlooptijd door anticipatie op transformatie, goede samenwerking en innovatieve bouwmethoden leidt tot lagere investeringskosten

  • Geschiktheid gebouw: goede aanpasbaarheid, weinig ingrepen en slim ontwerpen houden kosten laag

  • Financiering is een uitdaging, vooral voor ‘nieuwe’ actoren en nieuwe verdienmodellen

Gábor Everraert, projectmanager Transformatie Kantoren bij de Gemeente Rotterdam, licht het beleid van de Gemeente Rotterdam ten aanzien van leegstand verder toe. De gemeente voert actief beleid tegen leegstand; teveel leegstand kan namelijk leiden tot prijsdrukking, een slecht investeringsimago en aantasting van de leefbaarheid in de stad. De gemeente is niet de probleemeigenaar van leegstaand vastgoed, dit is immers de eigenaar van het vastgoed, maar de gemeente staat wel voor een leefbare stad en helpt daarom partijen op weg om het vastgoed weer in gebruik te nemen. Transformatie is daarbij één van de mogelijkheden. De gemeente helpt in het verbinden van partijen uit de markt, die normaal gesproken niet snel met elkaar in contact zouden komen. Daarnaast helpt de gemeente ook in het verbinden van initiatieven en ideeën over panden die niet direct zelf door de markt worden opgepakt.

Everraert licht de keuze binnen het projectteam toe om geen gebruik te maken van subsidies om leegstand tegen te gaan. “Het probleem van leegstand hebben we met de hele overheid veroorzaakt. Er is bij nieuwbouw niet gekeken of er genoeg marktvraag voor is. Het probleem is te diepgeworteld om er een gemeente subsidie tegenover te zetten.” De gemeente faciliteert, stelt flexibele procedures op, zet een rem op nieuwbouw en investeert in kennis op het gebied van transformatie. Na vijf jaar werken kwam het projectteam erachter dat er in de binnenstad en bij de drie toegangswegen tot de stad, veel getransformeerd is. De grote volumes van na de oorlog zijn over het algemeen goed te transformeren. “Op pand niveau zijn goede projecten gerealiseerd, maar wat opvalt is dat weinig transformatieprojecten hebben geleid tot gebiedsontwikkelingen op hoger schaalniveau. In het Rotterdam Central District, komt het overstijgen van dit pand niveau echt van onderop”, aldus Everraert. Hoe kom je tot een daadkrachtige gebiedsontwikkeling, waarbij de opgave niet alleen het transformeren van vastgoed is maar vooral het duurzaam ontwikkelen waarbij iedereen die aan tafel zit er voordeel van heeft? Everraert vindt dat tijdelijkheid te weinig kans krijgt. “Alles wordt vanuit onmiddellijke opbrengsten berekend”.

5

Het proces van het Timmerhuis Rotterdam

Op architectenbureau OMA, vertellen Saskia Simon (OMA) en Léon Wielaard (Gemeente Rotterdam) over het proces van het Timmerhuis Rotterdam. In 2007 was al duidelijk dat het oude stadskantoor aan vervanging toe was. In diezelfde tijd was de Stadsvisie 2030 van de Gemeente Rotterdam tot stand gekomen, met daarin onder andere het City Lounge-idee. “Een teken dat Rotterdam zich er bewust van was dat het centrum van Rotterdam levendiger moest worden”, aldus Wielaard, vastgoedontwikkelaar bij de Gemeente Rotterdam. Het nieuwe stadskantoor moest aan drie dingen voldoen: goede architectuur, duurzaam en stedenbouwkundig ingepast. De begane grond van het Timmerhuis is in eigendom van de Gemeente en de woningen daarboven van de markt. Vanaf het moment van de sloop van het oude stadskantoor is de gemeente ook aan placemaking gaan doen. “Omdat het zo’n prominente plek is in de stad wil je niet dat daar de eerste jaren lang niets gebeurt”, aldus Wielaard. De plint aan de Meent is altijd gevuld geweest en er is een groen plein aangelegd. De gemeente moest zich verantwoorden toen de bouw verder ging, want vanwege het succes van de plek protesteerden de Rotterdammers. Begin 2013 startte de bouw van het Timmerhuis en in het najaar van 2015 was de oplevering.

3

Revitalisering van voormalig zwemparadijs Tropicana

Tijdens het bezoek aan BlueCity010 in voormalig zwemparadijs Tropicana, krijgen we een rondleiding van Yvette Govaart (COUP). Met een groep gedreven initiatiefnemers, ondernemers en investeerders werkt zij aan de revitalisering van Tropicana. In 2015 kocht een groep duurzame ‘circulaire economie’ ondernemers het verlaten gebouw om er Bluecity010 van te maken! Er zijn nu verschillende bedrijven gehuisvest, die leren en experimenteren met hun afval. Voor Rotterdam betekent deze transformatie het herstel van de uiterlijke verschijning van het gebouw aan de Maasboulevard en een levendig voorbeeld van het samen gaan van recyclen, ondernemerschap, duurzaamheid en economische activiteit. Voor bewoners van de stad is het een zichtbaar symbool van de nieuwe economie, waar de kennis en vaardigheden worden gedeeld.

4

Stedelijke invullingen waarvan de plek beter wordt

De course-en-route leidt verder naar het laatste adres van deze tweede dag, namelijk naar een zijstraat van de Witte de Withstraat waar architectenbureau Kühne & Co gehuisvest is. Paul Lageschaar van Kühne & Co, het bureau dat bij de gemeente Rotterdam ook wel bekend staat als de gaatjes-koning, licht hun werkwijze en de aanleiding van deze bijnaam toe.  

Architect Kühne kocht in de Boomgaardsstraat in 2007 een perceel van 100 m2 en de luchtrechten om over het aangrenzende parkeerterrein te bouwen. Het resultaat is een opmerkelijk gebouw van 54 meter lang en vijf meter diep wat het kantoorgebouw van Kühne & Co en zijn privéwoning is. Het gebouw heeft voor een waardevol nieuw straatbeeld gezorgd in een straat waar voorheen prostitutie en drugsdeals plaatsvonden. Dit gebouw is het eerste gaatje dat zij hebben opgevuld. Rond die tijd is de hele discussie binnen de gemeente Rotterdam op gang gekomen om te verdichten in de binnenstad. “Er zijn veel meer gaatjes in Rotterdam doordat de aansluiting van de naoorlogse bouw, jaren 50-60, niet zorgvuldig is gebouwd op het 19de eeuwse weefsel. Uitgangspunt bij deze stedelijke invullingen is dat de plek er beter van moet worden”, aldus Lageschaar.

5

Tot slot licht Ramon Knoester, oprichter van WHIM Architecture en de Recycled Island Foundation, het project Recycled Park Rotterdam toe. Met dit project zal een schonere Noordzee ontstaan doordat de plastic vervuiling in de Nieuwe Maas wordt opgevangen voordat het de zee bereikt. Het opgevangen plastic wordt gerecycled om een nieuwe waarde aan de rivier toe te kennen. Van het plastic worden bouwstenen gemaakt voor een nieuwe groenvoorziening; een drijvend park. Het voorstel is een initiatief van WHIM architecture en de Recycled Island Foundation in samenwerking met onder andere de Gemeente Rotterdam, Rijkswaterstaat, Wageningen Universiteit (WUR), TU Delft en HEBO maritiemservice. Vanuit de gemeente Rotterdam is er de wens om meer groenvoorzieningen te realiseren. Drijvend groen kan daar een onderdeel van zijn in de vorm van een drijvend park of groene kade. Het plastic in de Nieuwe Maas is nog redelijk vers en daardoor goed te recyclen. Wat de beste wijze van recyclen is, is onderzocht door de WUR. Met HEBO maritiemservice ontwikkelen zij de techniek om het plastic efficiënt uit de rivier te halen. Het plastic krijgt een nieuwe waarde als drijvend vermogen voor groenvoorzieningen. Drijvend groen is een meerwaarde voor de stad, maar zal ook een ecologische functie krijgen in de rivier. De bouwstenen worden zo ontworpen, dat niet alleen aan de bovenkant maar ook aan de onderkant nieuw leven kan ontstaan. Eind 2016 wordt in de Rotterdamse Rijnhaven het eerste drijvende park als prototype van 150m2 opgeleverd.

Tijdens de International Course Rotterdam Architecture (IC-RA) bezochten deelnemers in 3 dagen – van 6 t/m 8 juli 2016 – 30 projecten en bureaus in de stad en maakten ze kennis met 30 experts. De cursus onderzocht de rol van architectuur en creatieve industrie in het maken van de stad. De volgende editie van deze course-en-route vindt plaats op 22 en 23 juni 2017.

Bron: ic-ra.org en ic-ra.org/outcome2016

Foto’s: Marcel Kollen

Auteur

Hedwig
Hedwig van der Linden

Onderzoeker Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte