Schone lucht? Dan is de grond veel meer geld waard

We kennen de beelden: het eenzame huis dat nog overeind staat in een volledig platgelagen omgeving. De grootschalige stadsvernieuwing van de afgelopen decennia in China ging gepaard met een massale sloop van oude woningen. Liefst 85 procent van de stadsvernieuwing in de grote steden gebeurt tegenwoordig door sloop en nieuwbouw, concludeerde TU Delft-promovendus Taozhi Zhuang eerder in zijn promotieonderzoek. De steden Shenzhen, Suzhou en Zhengzhou zijn (onder andere) door deze strategie gegroeid tot megasteden van respectievelijk 14.6, 6.7 en 6.6 miljoen inwoners.

Grondwaarde stijgt

Als in Nederlandse steden landschappelijke kwaliteiten als groen en water ondanks de brede waardering al onder forse (financiële) druk staan, hoe zit dat dan in de Chinese megasteden waar schone lucht al langere tijd een schaars goed is? Grondwaarde lijkt op het eerste gezicht niet direct de sleutel tot succes in deze dichtbebouwde, snelgroeiende agglomeraties. De drukte op de ruimte was en is hier enorm – en zal dat naar verwachting nog lang blijven.

Onderzoek van hoogleraar Planologie Erwin van der Krabben (Radboud Universiteit Nijmegen) en zijn collega-wetenschappers Alexander Lord en Guanpeng Dong (Universiteit van Liverpool) laat niettemin het tegenovergestelde zien. De verrassende conclusie van het onderzoek: hoe hoger de luchtkwaliteit, hoe hoger de grondwaarde. De studie in de drie Chinese steden brengt duidelijk het effect van schone lucht op de waarde van grond aan het licht. Als de luchtkwaliteit in die steden met 10 procent verbetert, stijgt de grondwaarde in Shenzhen, Suzhou en Zhengzhou met respectievelijk 5.8, 9.2 en 7 procent.

Investeren in luchtkwaliteit

‘Free money’, noemt Van der Krabben dit in het persbericht van de Radboud Universiteit. Volgens de wetenschapper laat zijn onderzoek zien dat er in China miljarden dollars extra uit de grond gehaald kunnen worden om te investeren in betere luchtkwaliteit. En dat dus in een land waar de luchtkwaliteit “bij uitstek onder druk staat”. Maar Van der Krabben stelt dat het onderzoek niet alleen de mogelijkheden voor de ontwikkelaars en bestuurders in het Aziatische land aantoont.

De resultaten bewijzen volgens hem in het algemeen dat grondwaarde als inkomstenbron opnieuw geïnvesteerd zou kunnen worden in schonere lucht. Op die manier ontstaat er volgens het trio onderzoekers een duurzaam businessmodel dat ook in landen als Nederland bij kan dragen aan een beter klimaat.

Beter klimaat

“Ons onderzoek laat zien dat investeren in schone lucht via de waarde die in de grond zit, loont”, aldus Van der Krabben in hetzelfde persbericht. “Als inkomstenbron en als mogelijkheid om als projectontwikkelaar bij te dragen aan een beter klimaat. Een financieel onderbouwd model, waarmee je overheid en projectontwikkelaars zou kunnen verleiden om meer te investeren in maatregelen die nodig zijn om onze leefomgeving aan te passen aan het veranderende klimaat.”

De onderzoekers benadrukken wel dat er een belangrijk verschil is tussen de Nederlandse en de Chinese situatie. In China is alle grond in handen van de staat en wordt die grond, net als in de grote steden in ons land, in erfpacht uitgegeven. Dat maakt het een stuk eenvoudiger om van deze nieuwe inkomstenbron te profiteren. Maar, zegt Van der Krabben, ook in Nederland is er nog een slag te slaan. In ons land moeten projectontwikkelaars nu al verplicht bijdragen aan publieke voorzieningen. Er kan nog meer bij: “Dat we bij projectontwikkelaars niet de kosten gaan verhalen, maar de baten gaan afromen.”

Van der Krabben: “Daarvoor zou in Nederland wel eerst geregeld moeten worden dat grondeigendom van de overheid wordt. In Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag was dat heel lang het geval: grond wordt daar in erfpacht uitgegeven en blijft eigendom van de stad. Jammer genoeg zijn die steden dat aan het afbouwen. In andere gemeenten ligt het eigendomsrecht over de grond bij de eigenaar van de woning die erop staat.”

Nieuwe inkomsten

Maar buiten deze kanttekening benadrukt Van der Krabben vooral de kansen die dit onderzoek blootlegt. De ‘nieuwe’ inkomsten uit de gestegen grondwaarde kunnen worden gebruikt om te investeren in infrastructuur en andere initiatieven die vervolgens een verdere verbetering van de luchtkwaliteit stimuleren. Zo ontstaat een nieuw, duurzaam businessmodel. “Dat er maatregelen nodig zijn om het veranderende klimaat het hoofd te bieden, staat als een huis en zal ergens uit betaald moeten worden. Ik zeg niet dat de baten uit de grondwaarde hierin alles gaan oplossen, maar ze kunnen wel helpen.”