platform voor kennis, nieuws en debat
Door Petra Meijboom
23 jan 2011 - Het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) heeft verschillende grootschalige voormalige militaire terreinen in haar portefeuille. Omdat de verkoop en planontwikkeling jaren in beslag neemt, is relatief langdurig tijdelijk beheer van deze terreinen noodzakelijk om te voorkomen dat terreinen en leegstaand vastgoed verpauperen.
Het onderzoek in het kader van de scriptie Tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed, een ontwikkelmethode voor gebiedstransformatie, laat zien dat nog een professionaliseringslag is te maken en met tijdelijk gebruik zelfs meerwaarde is te realiseren voor de latere herontwikkeling. Bovendien past de ontwikkelmethode bij actuele ontwikkelingen: binnenstedelijke herstructurering, organisch ontwikkelen en het streven naar duurzaamheid.
Een vergelijking van de beperkt aanwezige theorie over het bovengenoemde onderwerp met de praktijk – de casussen Chemelot Campus in Sittard-Geleen, Cobercokwartier in Arnhem, Enka in Ede, Oostenburgereiland in Amsterdam en Strijp-S in Eindhoven en interviews met (inter)nationale deskundigen – geeft inzicht in criteria voor succesvol tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed. Succesvol wil zeggen dat sprake is van financiële en/of maatschappelijke waardecreatie. Op termijn, naarmate de gebiedstransformatie vordert, nemen vastgoedwaardes toe. Op korte termijn kost tijdelijk gebruik meer dan dat het direct financieel rendement oplevert, hoewel waardeverlies door leegstand wordt voorkomen.
Belangrijke locatie-eisen die de kans van slagen van tijdelijk gebruik vergroot, blijken sfeer, al dan niet door industrieel en/of cultureel erfgoed en een goede bereikbaarheid. Een aandachtspunt is parkeergelegenheid.
Een aanpak van tijdelijk gebruik die de volgens dit onderzoek relevante succesfactoren toepast, ziet er als volgt uit:
- binnen grenzen de tijd nemen om tijdelijk gebruik als vliegwiel geleidelijk de identiteit van het gebied te laten wijzigen.
- sturen op een concept dat van onderop en participatief tot stand is gekomen.
- zorgen voor verschillende vormen van flexibiliteit, diversiteit en parkmanagement op de locatie.
en waarbij:
- daadkrachtige voortrekkers de regie voeren die de medewerking van de gemeente zoeken en een projectorganisatie opzetten die in staat is om lerend te werken.
Belemmerende factoren blijken het vooraf vastleggen van een strak eindbeeld, regelgeving (b.v. bestemmingsplan, brand- en veiligheidsvoorschriften), ongewenste activiteiten als vandalisme en prostitutie en onvoldoende (betalende) gebruikers. In de scriptie worden mogelijke oplossingen hiervoor beschreven.
Tot slot, een aanbeveling die voor het RVOB van belang is, maar ook voor andere organisaties die zich met het onderwerp bezig houden. Tijdelijk gebruik hangt sterk samen met de gebiedstransformatie. Zorg dat deze samenhang tot uitdrukking komt in de organisatie en aansturing van projecten.
Zie voor de volledige publicatie:
