platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

Sessie C: Grondbeleid: Geringe aanpassingen of fundamenteel anders?

Sessie C: Grondbeleid: Geringe aanpassingen of fundamenteel anders?

2015.11.21_Sessie C: Grondbeleid:  Geringe_C

Deelverslag Congres Omgevingswet 2015

21 nov 2015 - Grondexploitatie in de Omgevingswet. Voorkeursrecht, onteigening, gedoogverplichting, stedelijke herverkaveling: gaat het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom ver genoeg of zijn fundamentelere ingrepen noodzakelijk? Ook de afdeling grondexploitatie is in beweging. Wordt de beoogde flexibiliteit werkelijkheid? Tijdens de sessie Grondbeleid: geringe aanpassingen of fundamenteel anders, werd gezegd dat grondbeleid geen doel op zich is, maar een middel om ruimtelijke doelen te bereiken. Het moet worden beoordeeld op de effectiviteit daarbij. Het verdienmodel van gebiedsontwikkeling staat onder druk; daarom moeten ook de grenzen die de regelgeving stelt ter discussie komen. Een impressie.

Discussieleider: Daniëlle Roelands-Fransen

Jeroen Hatenboer

is vijf jaar wethouder van Enschede en heeft de gevolgen van de crisis aan den lijve meegemaakt. De Gemeente heeft nu 100 miljoen euro afgeboekt en heeft nog wel zo’n zelfde bedrag te gaan. Het is moeilijk de collega’s daarvan te overtuigen. Hij pleit voor een generale schuldsanering bij alle gemeenten. Dat zou landelijk moeten worden geregeld. Daarna is het mogelijk met een schone lei aan ruimtelijke ordening te doen. Het doel van de r.o. is immers de sociaal-economische ontwikkeling en de leefbaarheid, en niet het verdienen van geld. Een stad of regio zou een fonds moeten vormen om de dure binnenstedelijke ontwikkeling te stimuleren. Daar zit een groot probleem. De WVG is niet meer nodig: aan actieve grondpolitiek doet immers bijna geen enkele gemeente meer. Enschede heeft alle voorkeursrechten geschrapt.

Sessie C: Grondbeleid:  Geringe aanpassingen of fundamenteel anders? - Afbeelding 1

Enschede is opnieuw begonnen. Met een brede maatschappelijke participatie is een visie op het wonen gemaakt: hoe moet Enschede er over 20 jaar uitzien?
De visie is nu: groeien vanuit het hart. Op basis van die visie beslist Enschede over de inzet van de eigen grondposities. Om maatschappelijke initiatief snel te kunnen faciliteren is een Kompas Ruimtelijk Initiatief gemaakt dat een vertaling is van de visie.

Discussie

Peter Overwater: de WVG is als ultimum remedium ingevoerd, maar na verloop van tijd was bijna het hele land met voorkeursrechten bedekt. Probleem is dat dan de waarde van de grond niet goed meer bepaalbaar is, want er zijn geen transacties met “vrije” grond.
De WVG zal wel blijven, maar een verbetering zou zijn dat het voorkeursrecht zou moeten vervallen als de gemeente niet koopt. En andere koper zit er dan niet meer aan vast.
Ja, de r.o. is te veel gericht geweest op geld verdienen.
In principe kan Hatenboer zijn visie geheel via kostenverhaal realiseren, maar er moet wel iets zijn om op te verhalen. De grondwaarde is een residu. Probleem bij binnenstedelijke locaties is dat die vaak negatief is.

Gemeente Schagen heeft afgeboekt. Wat moet er gebeuren met de lopende privaatrechtelijke overeenkomsten? Die belasten het programma. Hatenboer: heeft Enschede in 5 jaar allemaal opgelost op één na. Die krijgt compensatie. Overwater: gemeenten kunnen zich - net als ontwikkelaars! - op overmacht beroepen. Ook langs die weg kunnen ze van die overeenkomsten af komen.

Zaal: Stel 5 ontwikkelaars in een gebied. Ze hebben anterieure overeenkomsten gesloten, maar de zesde doet niet mee, en die hebben ze nodig. Dan is de WVG nodig.

Overwater: nee hoor, de gemeente kan onteigenen en aan die vijf doorverkopen.

Peter Overwater

heeft twee stellingen: • Er is voor wat betreft de vijf bestaande instrumenten van grondbeleid (minnelijke verwerving, WVG, kostenverhaal, Belemmeringenwet Privaatrecht en onteigening) na 40 jaar nu sprake van een goed evenwicht tussen eigendomsrecht en algemeen belang. In de Ow kan worden volstaan met technische aanpassingen. Hij heeft nog wel zorgen over de rechtsbescherming bij onteigening.
De RvS heeft onlangs twee mooie uitspraken gedaan over wat er wel en niet mag qua bovenwijkse voorzieningen; ook dat is nu duidelijk. De makke is dat wethouders vaak méér willen dan er mag.
• Als waardegrondslag bij onteigening dient de marktwaarde gehandhaafd te blijven. Dat is in overeenstemming met de centrale plaats van eigendom in ons rechtssysteem, die is ontstaan als tegenwicht tegen de willekeur van de overheid.
De voorstanders van gebruikswaarde als grondslag gebruiken als argument dat de waardestijging door de overheid wordt veroorzaakt. Dat doet geen recht aan de centrale plaats van de eigendom in ons rechtssysteem en is bovendien niet nodig: alles kan via kostenverhaal worden geregeld. Het meerdere afromen zou neerkomen op baatbelasting, en daarvan hebben we afgesproken dat we dat niet doen.

Sessie C: Grondbeleid:  Geringe aanpassingen of fundamenteel anders? - Afbeelding 2

Discussie

Erwin van der Krabben: actief grondbeleid komt behalve in Nederland alleen in Finland en Zweden voor. Precies die landen hanteren ook de gebruikswaarde. Overwater vindt dit cherry picking: je moet het hele systeem bezien. Op de vraag uit de zaal wat de marktwaarde is stelt Overwater dat die forfaitair wordt bepaald. Er is geen echte marktwaarde, want er is geen markt.

Van der Krabben noemt het geval van een gemeente die een bedrijventerrein transformeert in woningen en die de meerwaarde gebruikt om het tekort op binnenstedelijke herstructurering af te dekken. Overwater vindt dit oneigenlijk: het tekort hoort uit de Algemene Dienst te worden gedekt. Het gaat om een ander gebied.

Zaal: als er geen residu is, is er geen kostenverhaal. Dus moet het elders worden gehaald.
Overwater: eventueel het gebied vergroten.

Zaal: U bent erg van het Romeinse recht. De rationaliteit van de Verlichting zou tot verevenen kunnen leiden.

Zaal: een principiële vraag is of ook zittende eigenaren, die niet ontwikkelen, moeten meebetalen.

Friso de Zeeuw: dat is baatbelasting.

Hatenboer: in binenstedelijk gebied maakt de gemeente weinig kosten, dus daar zit niet het probleem. Er gebeurt te weinig omdat het voor de particulieren niet rendabel is.

Van der Krabben: ja, dus het zou ook via de lokale belasting kunnen, à la de VS.

Overwater: ja dan kunnen de burgers beslissen of ze voor krotopruiming willen betalen.

De Zeeuw: Overwater zegt dat in de voorstellen voor stedelijke herverkaveling de niet-meewerkende eigenaar slechts de gebruikswaarde krijgt. Dat was echter niet het voorstel van de Commissie Stadig: die stelde marktwaarde voor. Maar zij constateerde tevens, dat SH slechts werkt als er voor het geheel een plus is.

Erwin van der Krabben

vraagt zich af of de r.o. zich in de toekomst wel zal kunnen bedruipen. Uit een inventarisatie in Gelderland bleek dat er veel binnenstedelijke problemen zijn: leegstand, verloedering e.d. Veel gemeenten hebben een prima r.o.-visie, maar een goede uitvoeringsparagraaf ontbreekt vaak. Dan is zo’n visie onuitvoerbaar.
Veel binnenstedelijke herstructureringsopgaven zijn financieel onuitvoerbaar. Bovendien komen er nieuwe infrastructurele opgaven aan: smart grids, klimaatadaptatie van het stedelijk gebied, laadinfrastructuur voor elektrische auto’s, en dergelijke. De vraag is of die ook via de gebiedsexploitatie moeten worden gefinancierd.
Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke doelen te bereiken. Het moet worden beoordeeld op de effectiviteit daarbij. Het verdienmodel van gebiedsontwikkeling staat onder druk; daarom moeten ook de grenzen die de regelgeving stelt ter discussie komen.

Verbeteren van de uitvoerbaarheid/verdiencapaciteit is mogelijk door organische gebiedsontwikkeling, aanpassing plannen (minder kwaliteit), verschuiving van risico’s naar de markt, het oprichten van semipublieke ontwikkelingsmaatschappijen en ook in beperkte mate actief grondbeleid. Gemeenten zouden wel kunnen verwerven om gronden veilig te stellen, maar de ontwikkeling vooralsnog achterwege kunnen laten.
Verdergaande maatregelen vergen aanpassing van regelgeving: kostenverhaal faseren, stedelijke herverkaveling (ook evt. verplicht) invoeren, gebruikswaarde introduceren als waardegrondslag bij onteigening. Daarnaast zou het belastinggebied van gemeenten moeten worden vergroot - het was bijna zo ver! - en zou ook baatbelasting moeten worden overwogen.

Discussie

Overwater: in de stad lekken geen ontwikkelwinsten weg. Van der Krabben: nee, maar in het weiland wel. De fundamentele vraag is: hoe kunnen de steden datgene wat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening financieren. Eigenlijk zijn we weer terug in 1978.

Hatenboer: ook de stadsvernieuwing is extern gefinancierd. Dat zou weer moeten gebeuren. Daarnaast organisch durven ontwikkelen: niet alles hoeft perfect te zijn.

Overwater: wat minder r.o.-wensdenken zou helpen. Er moet een rem zijn op het kostenverhaal.

Van der Krabben: ja realistische ambities hebben, maar de getoonde dia’s geven situaties weer waarin aanpakken noodzaak is. Uit de zaal wordt gesteld dat gemeenten het wensdenken inmiddels achter zich hebben gelaten. Nu resteren de harde problemen.

Overwater: via de OZB regelen, dan is de afweging lokaal.

Van der Krabben: het is jammer dat de Ow hier niet over gaat. Huijbers (IenM): wacht maar af, er komt nog van alles aan.

Zaal: werkt kostenverhaal in binnenstedelijk gebied? Van der Krabben: nee, er zijn onvoldoende opbrengsten.

Zaal: Verevenen mag niet meer onder de Ow: de bijdrage voor r.o. wordt gesloopt. Die werkte goed. Baatbelasting zou een redelijk alternatief zijn.

Zaal: Planschade zou in de tijd verschoven moeten kunnen worden. Nu is die aan de voorkant verschuldigd, bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Dat zou naar de realisatie moeten worden verschoven: pas dan zijn er opbrengsten.

Overwater: ja regeling planschade kan worden verbeterd.

Zaal: ook aan de 5% grens denken.

Presentatie Jeroen Hatenboer

Presentatie Erwin van der Krabben

Presentatie Danielle Roelands

Presentatie Peter Overwater

Beeld bovenaan: Jean van Lingen

Zie ook:

Auteur

Portret - Duco Stadig
Duco Stadig

Voorzitter Adviescommissie Wonen en Cultuur

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte