Sessie D. Westland: wonen op, aan en rondom het water

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013: 'Werkzame ontwikkelstrategieën'

Gezonde ambitie of prestigeproject?

‘Het Nieuwe Water’ wordt ontwikkeld op zo'n 70 hectare polderland in een voormalig glastuinbouwgebied tussen Naaldwijk en 's-Gravenzande in de gemeente Westland. Het polderland wordt onder water gezet en getransformeerd tot een bewoonbare ecologische zone waar wonen, recreatie en waterberging samenvloeien. ‘Het Nieuwe Water’ is een voorbeeldproject voor dubbel ruimtegebruik en het wonen in toekomstig ontpolderde landschappen. Hierin wordt rood met blauw gecombineerd. Het project geeft ruimte aan wonen aan, op en rondom het water. ‘Het Nieuwe Water’ komt van de grond dankzij het publiek-private samenwerkingsverband ONW (Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland) tussen de gemeente Westland, de provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Delfland en Bank Nederlandse Gemeenten Gebiedsontwikkeling. De BNG is tevens financier.

Mede door de economische crisis en het uitblijven van de vraag is het oorspronkelijke plan niet haalbaar meer en zal er een aanzienlijk financieel tekort ontstaan. Daarom wordt het plan kritisch bekeken en worden wijzigingen doorgevoerd om het project haalbaar te maken. In de afgelopen tien jaar is 40% van de totale projectomvang gerealiseerd. In deelplan Duingeest zijn de gronden voor 240 woningen verkocht, in deelplan Tuinveld zijn 240 woningen gerealiseerd en van de 90 kavels in deelplan Gantel de Baak zijn zo'n 30 kavels verkocht. Vermoedelijk is er nog kapitaal onder de Westlanders, waardoor een aantal van de kavels momenteel nog verkopen. In het grote deelplan Het Nieuwe Water is inmiddels één kavel verkocht van het totaal aantal van 1.200 nog te vermarkten woningen in dit plan. De afzetmarkt in het Westland is erg lokaal. In de toekomst zullen er mogelijk meer woningen gerealiseerd dienen te worden in het plangebied (verdichting) om tot een positief saldo te komen. Een andere optie is de “groen voor rood” aanname in Het Nieuwe Water in financiële zin te herijken. Wanneer de vraag uitblijft, zullen de geplande drijvende woningen worden vervangen door meer grondgebonden woningen, teneinde kosten te besparen.

Binnen de sessie komen verschillende leermomenten van dit project naar voren. Ten eerste waren de ambities te hoog, stelt Karel de Neef (gemeente Westland). De verevening van groen voor rood is niet haalbaar gebleken. Daarbij ging het om 18 hectare uitgeefbare grond op 25 hectare water, 12 hectare openbare ruimte en 12,5 hectare ecologische zone.

Daarnaast is Westland één gemeente geworden (in 2004 ontstaan uit een samenvoeging van vijf gemeenten), maar het zijn “verschillende volkeren”. Voor de samenvoeging van de gemeenten was de afspraak om winstgevende projecten af te laten dragen aan verlieslatende projecten, zodat gemeenten geen voordeel of nadeel zou treffen. Dat is op dit moment niet eenvoudig.

Tot slot is de vraag is in hoeverre waterwoningen in dit gebied aansluiten op de marktvraag. De woonwijken liggen nog steeds tussen glas in, daar komen niet-Westlanders niet zomaar op af. En de vraag naar drijvende woningen onder Westlanders is vooralsnog uitgebleven. Achteraf vinden de betrokken partijen dat ze weliswaar enthousiast in deze PPS-constructie zijn gestapt, vanwege de ambities ten aanzien van de combinatie van water, groen en wonen, echter dat de huidige omstandigheden nopen tot een herijking van de gemaakte afspraken.

Maar “Stilstand is meestal achteruitgang”, schetst Jeroen Verschuren de huidige situatie. De komende maanden wordt daarom gewerkt aan optimalisatie van de plannen, waarbij de crux ligt bij Het Nieuwe Water, om zodoende een herfinanciering te kunnen aanvragen. Denkrichtingen om de investeringen te stimuleren en de plannen weer haalbaar te maken.
- Enerzijds ruimtelijke kaders flexibeler maken, anderzijds heldere afspraken maken over de beoogde kwaliteiten (en daarmee bescherming van de ondergrenzen).
- Planoptimalisatie, waaronder 1) omschakeling naar grondgebonden woningen en minder drijvend 2) organisch ontwikkelen in “hapklare brokken” 3) vraaggericht ontwikkelen focussen op actuele doelgroepen, toepassing CPO en PO.
- Herijking van de grex.
- Het zoeken van een beheerder/investeerder in de ecologische zone door middel van het maken van een park in combinatie met water.
- Het waterschap mag investeren vanuit haar uitgangspunt dat water leidend moet zijn in de ontwikkeling.
- Tijdelijk beheer van de braakliggende gronden middels agrarische bewerking, zonnepanelen of anderszins.
- Harde deadlines stellen voor investeringsmomenten.

Projectgegevens Het Nieuwe Water, Westland

Grootte:
70 hectare

Type ontwikkeling:
Wonen, recreatie en waterberging in polder

Programma:
24 ha open water, 75.000 m3 permanente boezemberging extra, 1200 woningen (600 drijvend)

Fasering:
Van noord naar zuid

Samenwerking:
PPS ONW (Hoogheemraadschap van Delfland, Provincie Zuid-Holland, gemeente Westland, Bank Nederlandse Gemeente Gebiedsontwikkeling)

Financiering:
Tot nu 90 miljoen euro (herfinanciering noodzakelijk)

Sprekers sessie Westland:

Adri Bom, Hoogheemraad Hoogheemraadschap van Delfland
Fred Nederpel, Seniorbeleidsadviseur / Coördinator Gebiedsgerichte projecten Hoogheemraadschap van Delfland
Jeroen Verschuren, Directeur Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland Gemeente Westland
Karel de Neef, Strategisch adviseur Planontwikkeling Gemeente Westland

Zie ook:

- Wonen aan, op en rondom het water in het Westland
- Waterrobuust bouwen: De kracht van kwetsbaarheid in een duurzaam ontwerp