platform voor kennis, nieuws en debat
Door Ed Groot
13 jun 2017 - Wachtlijsten, tegen elkaar opbiedende kopers en middeninkomens die tussen wal en schip vallen omdat een vrije huurmarkt ontbreekt. De slecht functionerende woningmarkt raakt niet alleen woningzoekenden, maar is ook een dominante oorzaak van het zeepbelkarakter van de Nederlandse economie. De kern van het probleem ligt bij het aanbod. Er is grote behoefte aan middeldure huurwoningen in stedelijk gebied, maar die markt komt niet op gang. Oorzaken zijn gebrek aan ‘harde plancapaciteit’ voor bouwlocaties en gebrek aan prikkels om ongesubsidieerde huurwoningen te bouwen. Gemeenten willen het niet omdat bouwgrond voor huurwoningen minder oplevert dan voor koopwoningen en woningcorporaties mogen alleen bouwen voor lage inkomens.
De oplossingen die worden aangedragen variëren van beperking van de hypotheekrenteaftrek tot meer verkoop van sociale huurwoningen. Maar dat levert geen extra woningen op. Evenmin valt te verwachten dat gemeenten vrijwillig in eigen vlees snijden met lagere grondprijzen. De sleutel ligt in meer sturing door het Rijk en financiële prikkels die echt werken.
Meer regie is nodig om veilig te stellen dat er voldoende bouwlocaties beschikbaar komen. Het EIB heeft berekend dat in bijna alle provincies de harde plancapaciteit (zwaar) onvoldoende is om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Een herhaling dreigt van de periode 1995-2002, toen de huizenprijzen verdubbelden, terwijl de woningbouw met een derde terugliep. De oorzaak was een restrictief ruimtelijkeordeningsbeleid (de beruchte ‘rode contouren’) in combinatie met decentralisatie van woningbouwprogramma’s naar provincies en gemeenten. Afspraken over de woningbouw waren er wel, maar ze waren vrijblijvend en werden bij lange na niet gehaald.
Het wordt tijd dat de minister weer systeemverantwoordelijkheid neemt, zoals in 2013 al werd bepleit door de parlementaire commissie Huizenprijzen. Want provincies laten vaak andere belangen (omwonenden, milieu) zwaarder wegen dan die van woningzoekenden. Er is op de woningmarkt geen ‘onzichtbare hand’ die het aanbod doet aanpassen aan de vraag. Bindende afspraken tussen overheden zijn nodig en de minister moet aanspreekbaar zijn op de bouwproductie op nationaal niveau.
De inkomensgrens van € 35.000 voor toewijzing is te knellend
Bestuurlijke druk is echter niet genoeg en werkt alleen als die wordt ondersteund met harde financiële prikkels. Wat kan helpen is de bestaande verhuurdersheffing om te vormen tot een centraal volkshuisvestingsfonds, beheerd door het Rijk. Een eeuw volkshuisvesting leert dat plechtige afspraken niet werken, maar financiële prikkels des te meer. Met het fonds blijft de aanwijzing van bouwlocaties een zaak van lagere overheden, maar kan het Rijk met geld wel sturen of remmen. Zo kan het Rijk op plekken waar meer commerciële huurwoningen maatschappelijk gewenst zijn het nadelige verschil in grondprijs bijpassen of indien nodig zelfs overcompenseren. Ook kan het met het fonds gericht woningcorporaties bijstaan die krap bij kas zitten, maar die een grote bouwbehoefte hebben in stedelijk gebied, dan wel moeten saneren in krimpgebieden.
Met omvorming van de verhuurdersheffing in een Rijksfonds snijdt het mes aan twee kanten. Er lekt geen geld meer weg uit de volkshuisvesting en we keren terug naar de oorspronkelijke sociaalliberale gedachte van de volkshuisvesting als ‘revolverend fonds’. Oude breed gedragen politieke wensen worden eindelijk vervuld: verevening van vermogen tussen rijke en arme corporaties en invloed vanuit het algemene belang op waar en hoeveel er gebouwd wordt. Een grotere huurmarkt zorgt voor een stabiliserende buffer en voor minder fiscale hypotheekaftrek.
Dringend gewenst is verder dat woningcorporaties weer meer ruimte krijgen. De inkomensgrens van € 35.000 voor toewijzing is te knellend. Mij ontgaat waarom een modale onderwijzer in Amsterdam met een partner die parttime in de thuiszorg werkt per se financiële zelfmoord moet plegen op de koop- of vrije huurmarkt. Een grens van anderhalf keer modaal voor een meerpersoonshuishouden zal echt niet stuiten op een Brussels veto.
Meer sturing en met financiële prikkels. En als we dat niet doen, beperk dan alsjeblieft verder de hypotheekrenteaftrek. Want dat is dan het enige lapmiddel om te voorkomen dat Nederland opnieuw in plaats van meer huizen meer hypotheekschuld krijgt.
