woningbouw nieuw -> Polderweijde 003 (Large)" (CC BY 2.0) by mulderobdam door mulderobdam (bron: Flickr)

Stec Groep: hoge grondprijzen niet de oorzaak van trage woningbouw

4 september 2020

2 minuten

Onderzoek Nee, hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak van trage woningbouw. Dat stelt Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) eind augustus, na onderzoek door Stec Groep. "Onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie", stellen de onderzoekers.

Sterker nog: woningbouwproductie loopt juist gevaar als gemeenten te lage prijzen vragen, omdat er dan sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Bovendien, stelt VNG op basis van het onderzoek, leiden lagere grondprijzen helemaal niet tot lagere woningprijzen. Deze prijzen zijn namelijk niet (enkel) afhankelijk van de reële kosten, maar vooral van de woningprijzen in de bestaande bouw. "De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht."

Positief als negatief

Om tot een goede grondprijs te komen, adviseert Stec Groep om de residuele grondwaardemethodiek te hanteren. In deze methode is de vraagprijs voor de consument (dus de VON-prijs van de woning) het uitgangspunt. Na aftrek van btw, bouwkosten en bijkomende kosten (inclusief winst voor de ontwikkelaar) blijft de reële waarde over waarvoor de gemeente de grond kan verkopen. "Hiermee borgt u de marktconformiteit en wordt staatssteun voorkomen."

Inmiddels maakt zo'n 70% van de 100 onderzochte gemeenten hier gebruik van. Maar, waarschuwen de onderzoekers: "De residuele methode betekent echter wel dat het financiële resultaat voor de gemeente zowel positief als negatief kan uitvallen: de grondwaarde is immers afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt." 40% van de gemeenten maakt ook gebruik van de comparatieve methode. Hierbij trekt een gemeente de parallel met de koop- of gronduitgifteprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten en projecten.  

Actief of passief?

Stec Groep onderzocht ook andere aspecten van het grondbeleid bij gemeenten. Zo bleek uit de steekproef onder 100 gemeenten dat 63% een vastgesteld en openbaar grondbeleid hanteert. De onderzoekers juichen dit toe. "Een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar grondprijsbeleid is de wederzijdse transparantie over de cijfers: dit kan het begrip voor elkaar en de onderhandelingen positief beïnvloeden."

Daarnaast blijkt dat 45% van de gemeenten (vooral) faciliterend of passief grondbeleid voert, 28% (vooral) actief beleid, en 27% een combinatie van beide. Beide varianten kennen hun eigen voor- en nadelen, vat Stec samen. "Bij actief grondbeleid loopt de gemeente risico en als in de grondexploitatie de kosten lager uitvallen dan de opbrengsten, kan de gemeente geld verdienen. Bij faciliterend grondbeleid is kostenverhaal van voorzieningen en gemeentelijke werken mogelijk."

Cover: Polderweijde 003 (Large) (CC BY 2.0) by mulderobdam

Over het onderzoek

Het onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten is in opdracht van de VNG uitgevoerd door Stec Groep. Hiervoor is literatuuronderzoek uitgevoerd, is het grondprijsbeleid van 100 gemeenten doorgenomen en zijn gesprekken gevoerd met 5 gemeenten, wetenschappers, de Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en NVB (de brancheorganisatie voor bouwers en ontwikkelaars).


Cover: ‘woningbouw nieuw -> Polderweijde 003 (Large)" (CC BY 2.0) by mulderobdam’ door mulderobdam (bron: Flickr) onder CC BY 2.0, uitsnede van origineel


Inge Janse - 2021 door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Door Inge Janse

Voormalig adjunct-hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Tentoonstelling door John Lewis Marshall (bron: John Lewis Marshall)

AI-expo Onmetelijk Belangrijk: een verkenning naar zachte ontwerpwaarden

Hoe kan artificiële intelligentie architecten en stedenbouwers helpen om te ontwerpen vanuit zachte waarden? Die vraag staat centraal in de tentoonstelling ‘Onmetelijk Belangrijk’. Redacteur Kaz Schonebeek nam een kijkje.

Verslag

19 juli 2024

Laadpalen voor elektrische auto's door Ton Hazewinkel (bron: shutterstock)

Hub hub hub, de nieuwe crux in gebiedsontwikkeling

Mobiliteitshubs kunnen met hun complete aanbod aan diensten inspelen op tal van behoeften aan stedelijke mobiliteit. En daarmee vormen ze een eigentijdse draaischijf binnen gebiedsontwikkelingen. Theo Stauttener brengt de meerwaarde in beeld.

Analyse

19 juli 2024

GO weekoverzicht 18 juli 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om naar het héle plaatje te kijken

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu over het totale plaatje. Over kosten én baten van natuur, over techniek én de sociale dimensie in de energietransitie en over maatschappelijke én omgevingsrechtelijke uitdagingen.

Weekoverzicht

18 juli 2024