woningbouw nieuw -> Polderweijde 003 (Large)" (CC BY 2.0) by mulderobdam

Stec Groep: hoge grondprijzen niet de oorzaak van trage woningbouw

4 september 2020

2 minuten

Onderzoek Nee, hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak van trage woningbouw. Dat stelt Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) eind augustus, na onderzoek door Stec Groep. "Onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie", stellen de onderzoekers.

Sterker nog: woningbouwproductie loopt juist gevaar als gemeenten te lage prijzen vragen, omdat er dan sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Bovendien, stelt VNG op basis van het onderzoek, leiden lagere grondprijzen helemaal niet tot lagere woningprijzen. Deze prijzen zijn namelijk niet (enkel) afhankelijk van de reële kosten, maar vooral van de woningprijzen in de bestaande bouw. "De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht."

Positief als negatief

Om tot een goede grondprijs te komen, adviseert Stec Groep om de residuele grondwaardemethodiek te hanteren. In deze methode is de vraagprijs voor de consument (dus de VON-prijs van de woning) het uitgangspunt. Na aftrek van btw, bouwkosten en bijkomende kosten (inclusief winst voor de ontwikkelaar) blijft de reële waarde over waarvoor de gemeente de grond kan verkopen. "Hiermee borgt u de marktconformiteit en wordt staatssteun voorkomen."

Inmiddels maakt zo'n 70% van de 100 onderzochte gemeenten hier gebruik van. Maar, waarschuwen de onderzoekers: "De residuele methode betekent echter wel dat het financiële resultaat voor de gemeente zowel positief als negatief kan uitvallen: de grondwaarde is immers afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt." 40% van de gemeenten maakt ook gebruik van de comparatieve methode. Hierbij trekt een gemeente de parallel met de koop- of gronduitgifteprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten en projecten.  

Actief of passief?

Stec Groep onderzocht ook andere aspecten van het grondbeleid bij gemeenten. Zo bleek uit de steekproef onder 100 gemeenten dat 63% een vastgesteld en openbaar grondbeleid hanteert. De onderzoekers juichen dit toe. "Een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar grondprijsbeleid is de wederzijdse transparantie over de cijfers: dit kan het begrip voor elkaar en de onderhandelingen positief beïnvloeden."

Daarnaast blijkt dat 45% van de gemeenten (vooral) faciliterend of passief grondbeleid voert, 28% (vooral) actief beleid, en 27% een combinatie van beide. Beide varianten kennen hun eigen voor- en nadelen, vat Stec samen. "Bij actief grondbeleid loopt de gemeente risico en als in de grondexploitatie de kosten lager uitvallen dan de opbrengsten, kan de gemeente geld verdienen. Bij faciliterend grondbeleid is kostenverhaal van voorzieningen en gemeentelijke werken mogelijk."

Cover: Polderweijde 003 (Large) (CC BY 2.0) by mulderobdam

Over het onderzoek

Het onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten is in opdracht van de VNG uitgevoerd door Stec Groep. Hiervoor is literatuuronderzoek uitgevoerd, is het grondprijsbeleid van 100 gemeenten doorgenomen en zijn gesprekken gevoerd met 5 gemeenten, wetenschappers, de Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en NVB (de brancheorganisatie voor bouwers en ontwikkelaars).


Cover: ‘woningbouw nieuw -> Polderweijde 003 (Large)" (CC BY 2.0) by mulderobdam’


Inge Janse - 2021 door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Door Inge Janse

Voormalig adjunct-hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Woningbouwproject in Numansdorp door Frans Blok (bron: Shutterstock)

Maak woningbouw rendabel zonder subsidies, maar met heffing voor ontwikkelaars

De huidige woningopgave roept opnieuw vragen op over de prijs die de overheid betaalt aan onteigende grondbezitters. De geschiedenis herhaalt zich, of toch niet? Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben pleit voor een nieuw grondbeleid.

Opinie

1 februari 2023

Bob van Ree door Tara Schepers/gemeente Almere (bron: Tara Schepers/gemeente Almere)

De ontwikkeling van Almere Pampus: blanco canvas én complexe cocktail

Gebiedsontwikkeling is een vakgebied vol onzekerheden, maar wat als de ambities én verwachtingen al wel torenhoog zijn? Bob van Ree, projectdirecteur Almere Pampus, vertelt over zijn aanpak. “Onzekerheid hoeft niet te betekenen dat je nu niets kan.”

Uitgelicht
Casus

1 februari 2023

odla door Helsingsborghem (bron: Helsingsborghem)

“Gebiedsontwikkeling is meer dan alleen fysieke verbetering”

Bij wijkvernieuwing is het de kunst om fysieke ingrepen te matchen met een social-maatschappelijke impuls. Promovenda Céline Janssen kijkt over de grens in Zweden, naar de aanpak in Helsingbörg.

Onderzoek

31 januari 2023