Stedelijke ontwikkeling vraagt andere houding en nieuwe competenties

9 januari 2014

4 minuten

Nieuws De omslag van ‘blauwdrukdenken’ naar meer organische gebiedsontwikkeling is inmiddels door (bijna) iedereen geaccepteerd. Maar sluiten partijen hun werkwijze hier al voldoende op aan? En hebben ze daar wel de juiste instrumenten, kennis en competenties voor in huis? Stedelijke herontwikkeling anno 2014 vraagt een hele andere houding en inzet van alle betrokken partijen. Niet alleen om ontwikkelingen weer op gang te krijgen, maar ook om kwaliteit te waarborgen.

Visie

Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars moeten veel meer dan voorheen kunnen omgaan met onzekerheden, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Want als we één ding geleerd hebben in de afgelopen tijd, dan is het wel dat de toekomst niet te voorspellen is. Dit brengt een spannende opgave met zich mee als het gaat om korte termijn handelen en langetermijnvisie. Partijen grijpen op dit moment het liefst ieder initiatief voor ontwikkeling aan. Maar hoe past dit binnen de langetermijnvisie voor een gebied of de stad als geheel? En hoe past dit binnen het woningaanbod dat op lange termijn nodig is? Hier ligt een belangrijke taak voor gemeenten. Vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid is een heldere visie met duidelijke kaders nodig, maar wel een visie met voldoende ruimte voor initiatief. Een aantal steden vertaalt dit in een structuurvisie. Een visie waarin de kaders dienen als raamwerk en waarin initiatieven vanuit de markt en samenleving hun plek vinden. Mooie voorbeelden daarvan zijn de ‘Structuurvisie Maastricht 2030’ en ‘Structuurvisie Breda 2030’.

Tedere balans

In het faciliteren van deze initiatieven heeft de gemeente ook nog een andere belangrijke taak, namelijk afwegen en bemiddelen. Initiatieven liggen veel meer bij de markt en samenleving zelf. Maar hoe maak je een goede afweging in deze initiatieven? Want hoe ga je om met de wens van de ene burger, wanneer de andere burger iets absoluut niet ziet zitten? En dit is niet alleen een spanning die speelt bij stedelijke ontwikkeling, maar eigenlijk is dit een vraag waar de gemeente op veel terreinen mee te maken krijgt op het moment dat burgers aan zet zijn. Prof. dr. Roel in ’t Veld verwoordde het in zijn essay voor de Gemeenteraad van de Toekomst als het zoeken naar een tedere balans. “De tedere balans tussen ruimte en regels moet actief worden bewaakt. Dat vergt van de lokale overheid en samenleving ook enige zelfbeheersing bij incidenten, wanneer de neiging bestaat om meer regulering en toezicht te verlangen”. Dit zoeken naar een balans tussen sturen en loslaten zal voor gemeenten een belangrijke opgave worden. Daarbij hoort ook de bereidheid om te experimenteren.

Vraaggericht ontwikkelen

Gaan voor kwaliteit betekent ook vraaggericht werken en de eindgebruiker centraal stellen. Dat betekent overigens niet dat daarmee alle pijlen gericht moeten worden op zelfbouw. Zelfbouw wordt nogal eens gepresenteerd als het ‘ei van columbus’ om de woningmarkt en gebiedsontwikkeling los te trekken. Toch moeten we ook realistisch zijn in de verwachtingen als het gaat om (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO). Al een aantal decennia is het aandeel woningen dat via CPO gebouwd wordt tussen de 10-15%. Het gaat om een hele specifieke groep waarvoor zelfbouw interessant is en die ook de middelen, kennis en kunde hebben om dit te realiseren. Dit aandeel zal in de toekomst, zo is de verwachting, nauwelijks toenemen. Daarom moeten juist ontwikkelaars en corporaties veel meer langs de lijn van vraaggericht ontwikkelen gaan werken. Op kleine schaal ontwikkelen, met de eindgebruiker vanaf het begin van het proces in beeld. Dit kan in de vorm van medeopdrachtgeverschap of consumentgericht ontwikkelen. Maar dit is zeker nog geen gemeengoed bij deze partijen.

Nieuwe verhoudingen en samenwerkingsverbanden

Misschien nog wel het belangrijkste is de veranderende positie en verhoudingen die partijen innemen in het speelveld. “De verhouding tussen publieke en private partijen zal losser en intelligenter moeten worden”, zo wordt gesteld in de publicatie ‘Vernieuwing van de Stadsvernieuwing’. Nieuwe (financiële) arrangementen zijn nodig, tussen overheid en markt (grote én kleine initiatiefnemers). En wat te denken van allerlei nieuwe spelers die zich op de markt begeven? Technologie gaat bijvoorbeeld een steeds grotere rol spelen bij (duurzame) gebiedsontwikkeling. Daarmee dienen zich nieuwe partijen aan. Denk bijvoorbeeld aan Siemens als nieuwe speler in het veld (zie het artikel Nieuwe steden). Het zoeken naar de juiste verbindingen en samenwerking is een uitdaging voor alle partijen. Maar in deze zoektocht naar de juiste verbindingen moet kwaliteit altijd voorop staan!

Platform31 heeft in samenwerking met de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) de opleiding ‘Stedelijke herontwikkeling’ ontwikkeld. De opleiding geeft antwoord op nieuwe kennisvragen rond de vormgeving van processen, (publieke en private) financiering en (nieuw en bestaand) instrumentarium in stedelijke herontwikkeling. De opleiding start 28 januari 2014. Kijk hier voor meer informatie over deze opleiding.


Portret - Annemiek Lucas

Door Annemiek Lucas

Platform31


Meest recent

A Road in Seoul Forest Park door catcher_3.3 (bron: Shutterstock)

Symbiocity. Ofwel de wederzijds voordelige relatie tussen stad en natuur

Jaap Modder las de door Marian Stuiver samengestelde bundel ‘The symbiotic city’. Gebiedsontwikkelaars zullen er tevergeefs een praktijk in zoeken maar zijn wel geholpen met alle aspecten van stad en natuur.

Recensie

21 maart 2023

Alfred Bolks, algemeen directeur VanWonen door VanWonen (bron: vastgoedmarkt.nl)

VanWonen en de veranderende woningmarkt: focus op betaalbare woningbouw

Van de ene crisis na de andere. VanWonen ontstond als gebiedsontwikkelaar in de vorige donkere periode maar heeft zich inmiddels in de markt bewezen. Directeur Alfred Bolks wil doorinvesteren en heeft en passant de nodige tips voor Hugo de Jonge.

Interview

21 maart 2023

Aeisso Boelman column cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)

Vlees noch grond

De kosten voor de aankoop van grond voor binnenstedelijke transformatie rijzen de pan uit. Columnist Aeisso Boelman legt uit waarom het pleidooi voor een lagere berekening van de grondprijs niet de ultieme oplossing is. Hij ziet simpelere oplossingen

Opinie

20 maart 2023