2015.07.01_Sturen in en aan de stad_cover en thumb

Sturen in en aan de stad

2 juli 2015

5 minuten

Nieuws De (onlangs geheel vernieuwde) MCD-opleiding leidt professionals op voor het werken aan complexe stedelijke projecten. Maar hoe ziet die praktijk er op dit moment uit? Drie professionals – vanuit gemeente, ontwikkelaar en adviesbureau – geven hun visie op de Rotterdamse situatie: Paula Verhoeven (directeur Stadsontwikkeling), Patrick Joosen (directeur BPD Zuidwest) en Gijs van der Kleij (partner Rotterdams Ontwikkel Kollectief).

Drie professionals over het werken aan ‘010’

Volgens Paula Verhoeven – met Stadsontwikkeling partner in MCD – zijn er op dit moment drie smaken in de gemeentelijke betrokkenheid bij de stad Rotterdam: kaderstellen, faciliteren en initiëren. Ze begint bij die laatste categorie: ‘Dat zijn projecten die we heel belangrijk vinden voor de stad, maar die niet gemakkelijk van de grond komen. Onze inzet is er dan op gericht om partijen bij elkaar te brengen en aan tafel te noden. Ook komt het voor dat we een “prikkelende” uitvraag bij marktpartijen neerleggen, om nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling los te krijgen. Hart van Zuid is daar een goed voorbeeld van, waar we een uitvraag hebben neergelegd die meer op outcome stuurt dan op de hoe-vraag.’ Het stellen van kaders en het faciliteren van initiatieven zijn onderling nauw verbonden, zo legt Verhoeven uit: ‘Wij blijven een opvatting houden over waar we naar toe willen in deze stad. Voorbeelden zijn de Hoogbouw-nota, maar ook onze visie op vergroening van de stad en de aanpak van de binnenstad vanuit de CityLounge-gedachte. Van daaruit faciliteren we, waarbij we overigens ook net zo goed – op basis van onze kaders – “nee” kunnen zeggen. Soms moet je vasthoudend zijn en niet zeggen: vooruit dan maar.’ De gemeente Rotterdam werkt daarbij met zogenaamde prioriteitsgebieden: “Voor heel Rotterdam zijn onze pijlers een sterke economie en een aantrekkelijke stad. Daar zetten we sinds 2008 op in. Tegelijkertijd zijn we echt teruggegaan in budget en mensen, dan moet je heel scherp je inzet richten. Wij doen dat op de binnenstad, Rotterdam Zuid en Stadshavens.’ Welke feedback krijgt Verhoeven vanuit ‘de markt’ op deze aanpak? ‘Tijdens de crisis zijn we als publiek en privaat meer in elkaars armen gedreven; de samenwerking is echt verbeterd. Waar het een tijdje stil was rond nieuwe ontwikkelingen komt er nu weer nieuwe energie in de stad los. Dat wordt de komende tijd best een uitdaging: kunnen we alle initiatieven die loskomen goed bemensen?’

Heldere visie

De aantrekkende markt en het groeiende vertrouwen worden herkend door Patrick Joosen. Hij kent de praktijk in de stad zo’n twintig jaar en roemt de Rotterdamse mentaliteit, waarin directheid, eerlijkheid en ‘afspraak is afspraak’ ingrediënten zijn, als belangrijke constante. De visie op de stad wordt door de gemeente helder uitgedragen, vindt hij: ‘In de uitgave Investment Opportunities 2015 staat vermeld waar de gemeente de investeringen bij voorkeur ziet landen in de stad. Dat geeft richting.’ Naast het driemaandelijkse overleg tussen gemeente en private partijen spreekt BPD iedere zes tot acht weken één op één met de gemeente. ‘Projecten en lopende investeringstrajecten worden doorgenomen, maar ook op een hoger abstractieniveau spreken we over kansen en dilemma’s waar we tegenaan lopen. De middellange termijn wordt zeker niet geschuwd, bijvoorbeeld rond thema’s als flexibilisering van bestemmingsplannen, parkeerbeleid en het versnellen van de ontwikkelproductie. Het gesprek daarover is in Rotterdam goed mogelijk.’ Daarnaast worden BPD-medewerkers soms door de gemeente gevraagd rond specifieke onderwerpen mee te denken. Een lastig punt vindt Joosen de selectie van marktpartijen en de hinderlijke aanwezigheid van aanbestedingsregels: ‘Die regels lijken alleen maar strenger te worden en gemeenten – ook Rotterdam – leggen zichzelf deze ook op. Daar zou toch een soort “light”-variant voor ontwikkeld moeten kunnen worden. Het gevolg is dat je als marktpartij voorzichtig blijft in het zomaar neerleggen van je visie bij de gemeente. Unsollicited proposals worden in Rotterdam ook wel toegepast – zij het nog niet vaak – maar het blijft soms onzeker wat er met jouw gedachtegoed gebeurt. Niettemin kan deze manier van werken wel degelijk succesvol zijn, zie bijvoorbeeld ons plan voor Parkhuis Cool.’

Twee kilometer gebouw

Een intermediaire rol in deze stad wordt vervuld door MCD-alumnus Gijs van der Kleij, die met compaan Bart Verhagen begin 2013 het Rotterdams Ontwikkel Kollektief startte. Beide kwamen van Vestia, waar de stekker uit de gebiedsontwikkelingen was getrokken. Inmiddels zijn ze bij een aantal projecten betrokken in Rotterdam, waaronder de Hofpleinlijn. Twee kilometer in onbruik geraakt treintracé, met daaronder bedrijfsonroerend goed (de Hofbogen). ‘In 2006 gekocht door vier corporaties, die in de buurt met gebiedsontwikkelingen bezig waren. Zij zagen dit gebouw als een kans én als een bedreiging. De ruimte is uitdagend, maar bij verpaupering gaat een negatieve invloed uit naar de omgeving.’ In zijn rol als procesmanager van Hofbogen BV werkte Van der Kleij aan de inmiddels geslaagde missie om partijen (gemeente, ProRail en Hofbogen bv) bij elkaar te brengen. Begin 2015 werd een intentieovereenkomst gesloten, met als uitkomst onder meer dat het dak van het gebouw waterdicht gemaakt zal worden. ‘De eerste stap voor de verdere ontwikkeling is daarmee gezet.’ Of de Hofpleinlijn daarmee ook een illustratie is van het nieuwe ontwikkelen in de stad, vindt Van der Kleij, gezien de inmiddels lange geschiedenis, lastig te zeggen. ‘De wethouder was in ieder geval wel vanaf het begin al duidelijk: dit is een project van de corporaties. In de samenwerking die uiteindelijk is ontstaan heeft de gemeente als partner geen sturende rol, maar worden subsidiemiddelen beschikbaar gesteld voor de andere partners en coördineert zij de toekomstplannen voor het dak van de Hofpleinlijn.’ Het ‘nieuwe ontwikkelen’ betekent dan ook niet dat de gemeente geen sturende middelen meer kan hebben, aldus Van der Kleij: ‘Kijk ook naar hoe De Rotterdam als icoon voor de stad is neergezet, dat is vooral gelukt omdat de gemeente daar als huurder een langjarig contract heeft gesloten met de ontwikkelaar. Het is misschien een meer indirecte manier van stadsontwikkeling, maar het werkt wel.’ Bij sommige projecten is nog wel merkbaar dat een ‘faciliterende’ rol wennen is, merkt hij: ‘Men wil nog graag sturen, maar dat gaat nu niet meer zoals in de oude tijd. Ook is het voor ons soms lastig om de juiste paden te bewandelen bij sectoroverstijgende plannen die wij bij de gemeente neerleggen. Wij koppelen belangen bewust omdat plannen daarmee duurzamer worden, maar het is soms een uitdaging om de verschillende sectoren binnen de gemeente aan elkaar te koppelen zodat de integrale meerwaarde waar we naar streven kan ontstaan.’

MCD’er worden?

Starten kan al op 1 september 2015. Voor meer informatie en aanmelden kijk op: mastercitydeveloper.nl


Cover: ‘2015.07.01_Sturen in en aan de stad_cover en thumb’


Kees de Graaf door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Kees de Graaf

Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Fenix Food Factory in Rotterdam door Iris van den Broek (bron: Shutterstock)

Katendrecht, Rotterdam: Taking a Walk on the Gentrified Side

Gentrification heeft zeker niet alleen negatieve kanten, hoewel daar wel vaak de nadruk op wordt gelegd. Vincent Baptist vloog het vraagstuk op Katendrecht niet aan met de professionals maar door met bewoners te gaan wandelen.

Onderzoek

27 februari 2024

Fuggerei (Augsburg) door Gerd Eichmann (bron: Wikimedia Commons)

De woningcorporatie van morgen heeft alles te maken met die van gisteren

De woningcorporaties laten een hernieuwd elan zien. Spannend wordt de vraag waar hun toekomst ligt. Reimar von Meding (KAW) schreef er een essay over in opdracht van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

Opinie

27 februari 2024

Oude Citroën auto (deux chevaux) in het Hamerkwartier Amsterdam. door Petra Boegheim (bron: shutterstock)

Het Hamerkwartier in Amsterdam gaat los, als de markt tenminste mee wil doen

Het Hamerkwartier is het volgende grote gebied dat in Amsterdam-Noord aan bod komt voor een stevige gebiedstransformatie. De gemeente haalde Kristiaan Borret uit Brussel om de planontwikkeling mede vorm te geven. Een interview over plan en proces.

Casus

26 februari 2024