Opinie Nu de economie weer op volle toeren draait en het stuwmeer aan opgepotte vraag in volle omvang is losgekomen, wordt de ene na de andere spectaculaire ontwikkellocatie door overheden getenderd. Daar is op zich best lef voor nodig. Je formuleert als gemeentebestuur weliswaar de kaders, maar moet natuurlijk maar afwachten of er goede plannen en biedingen binnenkomen. En dat terwijl het meestal niet om een hoekje in de achtertuin gaat, maar om cruciale locaties die het stadsbeeld zullen domineren.
Tot nu toe springen er telkens meerdere serieuze en consciëntieuze ontwikkelaars op zo’n mooie opgave. Dus aan kwaliteit en marktkracht geen gebrek. Dan is het zaak om daar het maximale uit te halen. Je zou dus verwachten dat de uitvraag minutieus is uitgedacht en tot in de puntjes is voorbereid.
Dan is de verrassing, teleurstelling en soms frustratie vaak groot als je als marktpartij aan zo’n prestigieus traject meedoet. Dichtgetimmerde contracten in de bijlage terwijl je in de uitvraag juist wordt uitgedaagd om vrij te denken. Honderden stukken in de dataroom die elkaar niet zelden tegenspreken. Tijdens de tender een niet aflatende stroom aanvullende documenten, met (echt gebeurd!) belangrijke nieuwe informatie één week voor de sluitingsdatum. Never mind dat het boekwerk al bij de drukker ligt.
Echt lastig wordt het als te veel deelnemers worden uitgenodigd. Niet zelden zijn dat er vijf of meer. Het besef dat een beetje tenderinzending tussen 100.000 en 300.000 euro kost (en soms nog veel meer) lijkt niet breed aanwezig bij overheden. Dan krabt een weldenkende ontwikkelaar zich nog wel even achter de oren en haakt af, of geeft geen 100 procent, omdat voor de echt benodigde investering de winkans te klein is.
Ook inhoudelijk is het realiteitsgehalte soms ver te zoeken. Het moet allemaal circulair en het liefst energie-opwekkend. Maar dan wel met veel gereguleerde sociale en middenhuur en een enorme minimum-grondbieding. Het papier is geduldig en de wensen van het ambtenarencorps oneindig. Een nietje erdoor en de tender kan van start. Als je dan echt lef hebt, gooi je het bestemmingsplanrisico ook nog even over de schutting!
Is het dan allemaal kommer en kwel? Nee, want in tenders zijn ook briljante plannen ontstaan. Tenders vormen een unieke hogedrukketel waarin je tot het uiterste gepusht wordt. Waar innovaties bedacht worden die in een één-op-één situatie misschien niet naar boven waren gekomen. Waar de focus maximaal is en in korte tijd meer tot stand komt dan je zelf voor mogelijk houdt.
Dus, beste uitvragers: kies, prioriteer, wees beknopt en selectief, stuur op kwaliteit in plaats van geld, denk aan het risicoprofiel. Dan blijven ambitieuze ontwikkelaars in de markt voor een spectaculaire tender.Cover: ‘Go column cover 2’
Door Maarten Janssen
Projectdirecteur bij Amvest
