platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Terugblik netwerkconferentie Wonen 2015

Terugblik netwerkconferentie Wonen 2015

2015.12.22_Terugblik netwerkconferentie Wonen 2015

Woningmarkt in ontwikkeling: Van kwantiteit naar kwaliteit

22 dec 2015 - De woningmarkt in Noord-Holland is divers en staat voor grote uitdagingen. Starters - waaronder asielzoekers met een verblijfsvergunning- staan te trappelen om een woning, de stad trekt, de doorstroming stokt en over de hele linie speelt een fikse duurzaamheidsopgave. Wat zijn de belangrijkste knelpunten en uitdagingen?

Tijdens de Netwerkconferentie Wonen 2015 op 26 november in Haarlem is vanuit diverse invalshoeken gekeken naar de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Holland. Niet alleen plenair, maar ook in workshops en excursies.

Tweekoppig monster

De provincie Noord-Holland staat voor een grote woningopgave, geeft gedeputeerde Joke Geldhof aan in een tweegesprek met dagvoorzitter Anouschka Laheij. “Dit geldt met name voor het zuidelijke deel van de provincie. Tot 2040 is de behoefte geraamd op 210.000 woningen.” In dit verband laat Esther Geuting (STEC-Groep) weten dat de verschillen tussen noord en zuid flink zullen toenemen. Zij spreekt zelfs van een tweekoppig monster, namelijk leegstand in het noorden en een blijvend grote vraag in het zuiden.

Ronald Huikeshoven (AM) ziet eveneens een toenemende tweedeling tussen de Randstad en de rest van het land. “In de Metropoolregio Amsterdam dreigt een historisch woningtekort. Gezinnen blijven in de stad wonen, evenals ouderen, en jaarlijks komen er 10.000 tot 15.000 jongeren bij. Het lukt hen niet om de juiste woningen te vinden. Zo geeft 73 procent van de gezinnen in Amsterdam aan graag te willen verhuizen. Dit lukt slecht, omdat de doorstroming stokt. In feite is de stadsveteraan de uitdaging waar we voor staan: hoe verleiden we hem tot verhuizen zonder dat zijn woonlasten toenemen?”

Transformatie

Gezien de grote instroom van jongeren verdient de onderkant van de markt eveneens aandacht. Voor deze doelgroep ziet Huikeshoven veel mogelijkheden in het transformeren van bestaande gebouwen. “Neem de koopwoningen voor starters in het voormalige GAK-gebouw aan de A10. Die zijn een groot succes, met als neveneffect dat Bos en Lommer een boost heeft gekregen. Voor Overhoeks aan het IJ, tegenover CS, geldt hetzelfde. Bijzonder is dat hierin ook huurappartementen komen voor samenwonende jongeren, iets waar we toestemming voor moesten krijgen. Verhuren aan hen mag namelijk niet in Amsterdam.”
Verder pleit de ontwikkelaar voor meer vraaggestuurd bouwen. “Daar moeten we naar toe. Neem het plan ‘Parels aan de Ringvaart’ in de Haarlemmermeer. Hier maken we verschillende woonmilieus. Dit gebeurt eerst op twee plekken, met andere locaties paraat om bij voldoende vraag direct door te pakken.”

Regionale actieprogramma's

Gezien de variëteit in uitdagingen, overlegt de provincie met alle betrokken partijen in regionaal verband over de kansen en mogelijkheden die zich voordoen. “De gemaakte afspraken leggen we vast in regionale actieprogramma’s”, aldus Geldhof. “Met dit instrument kunnen we gericht werken aan de voorraad die we op langere termijn nodig hebben. Neem het feit dat ouderen veel langer zelfstandig blijven wonen, dat vereist aandacht, ook gezien de toename van de vergrijzing. Actueel is ook de instroom van vluchtelingen. De afspraken lopen tot 2020, maar ik vind het belangrijk om nu al te kijken naar hoe de gewenste voorraad er rond 2040 uit moet zien.” Overigens bestaan er volgens Huikeshoven in alle gemeenten van Noord-Holland voldoende plannen om in de behoefte te voorzien. “Mijn zorg zit in het mogelijk wegvallen van ‘zachte’ plannen. Daar moeten we goed op letten.”

Oog voor kwaliteit

Geldhof benadrukt dat vooral het kwaliteitsaspect voorop moet staan bij het invullen van de opgave. “Het gaat erom op de juiste plekken te voorzien in de verschillende behoeftes op de woningmarkt. Om gemeenten hierin te ondersteunen, heeft de provincie de website ‘www.handreikingwoonmilieus.nl ’ gelanceerd.”

Maar naast de nieuwbouwopgave wacht nog een andere uitdaging, benadrukt Esther Geuting. “Er is veel meer liefde en aandacht nodig voor het toekomstbestendig maken van de bestaande voorraad. Het leeuwendeel van de woningvoorraad van 2040 staat er immers nu al.” In dit kader roept zij op te denken als een belegger. “Voorheen dachten we vooral aan nieuwbouw als productiemachine, maar we gaan naar een periode waarin investeren in de bestaande voorraad aan belang wint.” Volgens Geuting dreigt een confrontatie tussen woonvoorkeuren en financiële mogelijkheden. “Er ontwikkelt zich een tekort aan de onder- en bovenkant van de markt. Voor het dure segment geldt dat zowel de woning als de locatie aantrekkelijk genoeg moeten zijn. Voorzien in de toenemende vraag naar goedkope woningen vereist een andere benadering, ook omdat hier op middellange termijn juist minder behoefte aan is. Een optie is te kiezen voor het toevoegen van tijdelijke woningen, maar dit is vaak een moeilijke boodschap.” Statenlid Anne de Groot geeft aan dat de praktijk leert dat tijdelijk vaak anders uitvalt, neem de duplexbouw. “Dat mag zo zijn”, reageert Geuting,” maar er zijn ook jaren tachtig woningen alweer gesloopt. Die grens is best moeilijk te trekken. Veel van de nu relatief nieuwe woningen zullen de geplande vijftig jaar niet halen.”

Pieter Hooimeijer (Universiteit Utrecht) pleit eveneens voor meer aandacht voor de bestaande voorraad, ook om de doorstroming te bevorderen. “We moeten toe naar een flexibeler gebruik, denk aan nieuwe woonarrangementen in kantoren en op bedrijventerreinen.” Ook tijdelijke woonuitbreidingen op basis van maatschappelijk in plaats van economisch rendement kunnen soelaas bieden. “Laat bijvoorbeeld iemand ergens maximaal vier jaar wonen om zijn of haar leven weer op de rails te zetten. Of laatverblijfsgerechtigden, veelal mannen, samen wonen via een tijdelijk huurcontract, iets wat nu niet mag.”

Provincie als marktmeester

De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft recent minister Blok geadviseerd over de woningbehoefte. “We hebben nadrukkelijk gekeken naar wat er speelt in de samenleving”, vertelt mede-opsteller Hooimeijer. “Belangrijke constatering is dat regionale verschillen zullen toenemen, ook door een gebrek aan coördinatie.” Volgens hem kan deze trend worden doorbroken door sectorspecifieke grenzen te vervangen door regionale grenzen. Dus van nationaal naar regionaal woningmarktbeleid, met de provincie als marktmeester. “Alleen is de beleidsconcurrentie tussen gemeenten vaak zo hoog, dat de provincie dan daadwerkelijk als regisseur moet optreden van het regionale woningproces en minder als stimulator en facilitator.”

Blijf op de hoogte