platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Column

Tijd voor recht op zelfbouw

Tijd voor recht op zelfbouw

Zelfbouw (Adrienne Norman)

1 feb 2018 - In Amsterdam is meer dan de helft van de mensen die op korte termijn aan verhuizen denken, geïnteresseerd in zelfbouw. Maar bij de verdeling van de ontwikkelrechten lijkt met deze wens geen rekening te worden gehouden. Lokale bestuurders in het hele land kunnen zelfbouw nu een plaats geven, zo bepleit Jacqueline Tellinga van het landelijk Expertteam Eigenbouw.

Op 23 februari vindt er in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam een studiemiddag over zelfbouw plaats voor bestuurders en bewoners.

Maar liefst een miljoen nieuwe woningen wil het kabinet Rutte III de komende tien jaar laten bouwen in Nederland. Maar in de plannen geen woord over zelfbouw. De woningbouwproductie wordt weer als vanouds verdeeld tussen de grote ontwikkelaars.

Tijdens de crisis, toen de projectontwikkelaars in hun schulp waren gekropen, hielden de zelfbouwers de woningproductie overeind. Het leverde woningen in een enorme diversiteit op: kluspanden, zelfbouwkavels in het dure, midden- en lage segment, zelfbouwwoningen die naadloos aansluiten op de sociale doelgroep, bouwgroepen en ‘tiny houses’. Honderden gezinnen met een lager inkomen in Almere, Nijmegen en Oud-Beijerland grepen de kans om hun eigen huis te (laten) bouwen met de regeling Ik bouw betaalbaar.

Zelfbouw is gewenst

Op grond van dit alles zou je verwachten dat zelfbouw inmiddels is erkend als een volwaardige bouwstroom. Niets blijkt minder waar. Bij de verdeling van de ontwikkelrechten storten de ontwikkelaars zich weer op de kostbare bouwgrond. Ruimte voor eigen initiatieven is er niet meer.

Het kabinet belooft vooral huurwoningen in de vrije sector voor inkomens tussen de 35 en 53 duizend euro. Deze keuze werd genomen zonder noemenswaardig politiek debat en ging voorbij aan de woonwens van heel veel mensen. Zo is ‘ruim de helft (56 procent) van de Amsterdammers die binnen twee jaar, zeker of misschien, wil verhuizen, geïnteresseerd in zelfbouw’, zo blijkt uit de Amsterdamse woonenquête WIA2015.

Het zou goed zijn als die behoefte ook in andere gemeenten wordt gemeten. De gemeenteraadsverkiezingen staan immers voor de deur. De nieuwe wethouders en raadsleden zijn aan zet om iets te doen met de woonwensen van de burgers.

Groeiende kloof tussen arm en rijk

De ervaringen met de regeling Ik bouw betaalbaar leren dat de bouw van je eigen huis mogelijk is voor mensen met een inkomen vanaf 30.000 euro. De zelfbouwer die meedoet met de regeling, sluit een reguliere hypotheek (met Nationale Hypotheek Garantie) af voor in ieder geval 70 procent van zijn totale investeringskosten. Voor het resterende deel vraagt de zelfbouwer een starterslening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) aan. In Almere hebben zo’n achthonderd gezinnen zo gebouwd. Dit waren veelal gezinnen die anders op de bank van de woningcorporatie hadden zitten wachten tot er een sociale huurwoning vrijkomt. Zo’n driekwart van de deelnemers heeft na vijf jaar de aanvullende lening volledig terugbetaald.

Kiezen voor zelfbouw gaat om méér dan een eerlijkere verdeling van de ontwikkelrechten. Met de toenemende druk op de stad worden de woningeigenaren aldaar rijker zonder enige economische tegenprestatie. Hun kinderen maken een uiterst fortuinlijke start in het leven. Generatie op generatie zal de kloof met (minder fortuinlijke) huurders in omvang toenemen. Ook ontstaat er een kloof met mensen die wonen in regio’s die economisch achterop raken, want daar verdampen de waardes van de woningen.

Het is dus maar net in welk nest en in welke regio je wordt geboren. Wanneer een leven van werken nimmer de revenuen van bestaand fortuin zal evenaren, worden sociale klassen opnieuw bepaald door vererving. Opnieuw zal afkomst, en niet verdienste, doorslaggevend zijn. Voor generaties die zijn opgegroeid in de 21ste eeuw is die economische predestinatie moeilijk voorstelbaar. Zelfbouw is een van de instrumenten om deze scheefgroei tegen te gaan.

Zelfbouw  (Adrienne Norman)
Foto: Adrienne Norman

Eigen bezitsvorming of vreemd vermogen?

Ook het verkopen van woningen als kluspanden kan een instrument zijn om ongelijkheid op de woningmarkt tegen te gaan. Zie het Utrechtse Kanaleneiland, waar vier flatgebouwen met voormalige sociale huurwoningen terechtkwamen in de handen van buitenlandse investeringsmaatschappijen (in januari blootgelegd door journalist Cees Grimbergen in Follow The Money). De corporaties Mitros en Portaal schonken de flats aan Crédit Suisse en het staatsinvesteringsfonds van Qatar. Die maakten miljoenen winst met de verkoop van deze voormalige sociale huurwoningen aan LLS Capital en Capreit. In korte tijd gingen de huren omhoog van 880 euro naar 995 euro per maand. Huurders klagen dat ze niet serieus worden genomen door hun huisbaas.

Een alternatief zou hier geweest kunnen zijn om de woningen direct aan de toekomstige bewoners te verkopen, zo nodig als zelfklus-pand. Bestuurders hebben de keuze om woningen door vreemd vermogen te laten financieren of mensen de mogelijkheid te gunnen zelf aan bezitsvorming te doen.

Iedereen die zelf een huis wil (laten) bouwen, zou idealiter vooraan kunnen staan bij de verdeling van ontwikkelrechten. Om de potentiële zelfbouwers in beeld te krijgen, zou het goed zijn als gemeentes beginnen met een zelfbouwregister. In Engeland is dat al bij wet geregeld: iedereen die daar zelf wil bouwen, kan zich laten registreren, waarna de gemeente zorgt voor particuliere bouwkavels. Uiteraard mag zo’n register niet vrijblijvend zijn.

Rechtvaardige verdeling van de ontwikkelrechten

Het Expertteam Eigenbouw start dit jaar met maximaal vijf gemeenten die hiermee ervaring willen opdoen. Tijdens onze studiebijeenkomst op 23 februari zullen we hier kandidaat-gemeenten voor oproepen. Bij eigenbouw gaat het zowel om laagbouwwoningen als gestapelde complexen die bouwgroepen realiseren. Met name in Duitsland bouwen deze bouwgroepen al in een hoge dichtheid. Dat levert bijzonder aantrekkelijke en leefbare buurten op.

Vanwege al deze ontwikkelingen en inzichten dringt het landelijk Expertteam Eigenbouw aan op een liberale en rechtvaardige verdeling van de ontwikkelrechten en een menselijke maat in de woningbouw. Ook pleiten wij voor een overheid die als marktmeester toeziet op fair play in de ontwikkelrechten. Geef iedereen die dat wil de kans zelf een eigen huis te (laten) bouwen of verbouwen, en zo te werken aan zijn eigen vermogen. Wij durven te garanderen dat tienduizenden burgers van zich laten horen als dit recht op zelfbouw wordt geïntroduceerd.

Dit artikel kwam mede tot stand door Gerard van Evert, lid van het landelijk Expertteam Eigenbouw.

Auteur

Jacqueline Tellinga
Jacqueline Tellinga

Jacqueline Tellinga is gebiedsontwikkelaar, lid van het landelijk Expertteam Eigenbouw en auteur van De Grote Verbouwing, Burgerlijke Stedenbouw en Heilige Huisjes.

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte