Tijdelijkheid als blijvende strategie in gebiedsontwikkeling

De crisis heeft de andere manier van werken in gebiedsontwikkeling beter zichtbaar gemaakt, maar was er niet ‘de’ reden voor. Tijdelijk gebruik van panden en het organiseren van activiteiten op een te ontwikkelen locatie, sluiten aan bij de behoefte van mensen aan verrassing, authenticiteit en beleving. Die behoeften zijn niet opeens veranderd met het aantrekken van de economie. Inspelen op dit soort behoeften bij gebiedsontwikkeling, is nog steeds waardevol.

Nieuwe netwerken

Wat wel veranderd is met de aantrekkende economie, is de mogelijkheid om met grotere projecten in de groeiende woningbehoefte te voorzien. De kunst is die grootschaligheid te verenigen met de kracht van tijdelijkheid. Een nieuwe houding van de gebiedsontwikkelaar zelf, is daarbij onmisbaar. Dit nieuwe type gebiedsontwikkelaar zoekt samenwerking met kleinere, creatieve partijen. En smeed nieuwe netwerken waar ruimte is voor co-creatie. De gebiedsontwikkelaar van nu maakt gebruik van de initiatieven die er al zijn, en koppelt ze aan nieuwe ontwikkelingen.

Placemaking Binckhorst, Den Haag

Op de Binckhorst is, in panden die BPD in eigendom heeft, ruimte voor creatieve ondernemers en bijzondere events. Dat gebeurt al een poosje in bierbrouwerij Kompaan. Ook de Pollux Studio’s worden samen met enkele muziekproducers, die hier al jaren op antikraakbasis zaten, en nieuwe creatieve pioniers uitgebouwd tot een muzikale hotspot in Den Haag. Dit trekt mensen naar het gebied, helpt de plek op de kaart te zetten en maakt het gebied dus waardevoller, ver voordat er sprake is van vastgoedontwikkeling of -verkoop. Dat is winst.

Experimenteren in Proeftuin Erasmusveld, Den Haag

Een zelfde soort winst probeert BPD op een totaal andere manier ook elders in Den Haag te behalen. Proeftuin Erasmusveld wordt ontwikkeld tot stadse buurt met ongeveer 350 woningen. Gezond samenleven staat hier centraal. Passend bij het volkstuin-verleden van deze plek is er tijdelijk een stadstuin gemaakt, waar buurtbewoners en andere geïnteresseerden kunnen meehelpen met kweken van gewassen. Er wordt ook geëxperimenteerd met nieuwe woonvormen, die passen bij gezond samenleven: binnenkort worden vijf tijdelijke tiny houses neergezet.

Anders managen

De meerwaarde van dergelijke tijdelijke en meer bottom-upontwikkelingen is evident. Maar het ‘kost’ ook wat. Niet alleen geld, maar vooral ook grip. Ruimte bieden voor tijdelijke initiatieven brengt andere risico’s met zich mee, en vraagt om ander management. Door nieuwe activiteiten als placemaking en tijdelijke exploitatie op te nemen in ‘oude’ procesdocumenten (begroting, projectplanning) blijft dit nieuwe proces beheersbaar.

Nieuw type gebiedsontwikkelaar

Gebieden anders ontwikkelen vraagt ook om andere vaardigheden van gebiedsontwikkelaars. Andere kennis en expertise, die past bij een meer organische manier van ontwikkelen. Er ontstaan nieuwe functies als gebiedsmarketeer of stadsontwikkelaar en allianties met kleinere creatieve clubs, zoals de Woonpioniers of ANNA Vastgoed & Cultuur.

Keuzes maken

Selectief zijn is een andere manier om het gebiedsontwikkelingsproces beheersbaarder te maken. Niet alles hoeft bottom-up of open-einde. Binnen een meer regulier en top-downplan kan net zo goed ruimte zijn voor flexibele invulling en lokaal initiatief. Bijvoorbeeld door het fysiek te beperken tot een deel van het plangebied. Of door er een duidelijke einddatum aan te hangen. Mocht de flexibele invulling of het lokaal initiatief een groot succes worden, kan altijd besloten worden het op te schalen en/of te verlengen.

Blijvende meerwaarde

Tijdelijk gebruik, placemaking en bottom-upinitiatieven hebben de afgelopen jaren hun meerwaarde bewezen. Inmiddels zijn deze nieuwe instrumenten ook niet zo nieuw meer, en raken ze ingebed in de vertrouwde manier van werken. Zo wordt het goede van twee systemen met elkaar verbonden. En kan een grootschalige gebiedsopgave binnen afgesproken kaders tot een goed einde gebracht worden. Juist door gebruik te maken van lokale initiatieven en de kracht van de plek.