cover trackchanges

#trackchanges: veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling

27 januari 2017

2 minuten

Onderzoek Schuivende panelen, andere rollen, nieuwe partijen en minder risicodragend investeringskapitaal, daar moeten we het in grote lijnen mee doen in Nederland anno 2017. Ondanks de fors aantrekkende woningmarkt en ‘the wall of money’, gaat het niet vanzelf goed met lopende en nieuwe gebiedsontwikkelingen. De rol en de betrokkenheid van marktpartijen en van gemeenten veranderen, en zijn zelfs regionaal verschillend. Dat blijkt uit de verkenning die het afgelopen jaar met een aantal partners (TU Delft, Deloitte en BPD) en deelnemers uit het werkveld is verricht.

In de waardeketen van gebiedsontwikkeling zien we drie gaten:

  1. De financiering: met name de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat gepaard met een langdurig vermogensbeslag en het aantal financiers is beperkt, zeker als het risico van het omgevingsplan nog niet getackeld is. Vreemd vermogen komt hiervoor mondjesmaat weer beschikbaar en langdurige inzet van eigen vermogen is er niet overvloedig.
  2. De onrendabele top: opnieuw zien we dat in vooral binnenstedelijke gebiedsontwikkeling de businesscase niet sluitend is. De verwachte opbrengsten schieten simpelweg tekort om alle te maken kosten te dekken. Lapmiddelen waarop men met wisselend succes een beroep doet zijn bijvoorbeeld een bredere businesscase, bijdragen vanuit andere projecten of vanuit een provincie en wellicht subsidies.
  3. De huurmarkt: ondanks dat er veel vraag naar is, groeit het middeldure huursegment onvoldoende. Aangepaste grondwaarden, uitponden, het belang van indirect rendement als businessmodel en de huisvestingslasten voor de consument maken het lastig om dit segment voldoende te bedienen in gebiedsontwikkelingen.
BPD wie doet wat

‘BPD wie doet wat’



Daarbij zijn er een aantal misverstanden die zorgen voor onnodige ruis en onbegrip bij partijen die anno 2017 meer dan ooit moeten samenwerken. Het gaat om zaken en ideeën als:

  • er is nog steeds veel geld beschikbaar voor voorinvesteringen,
  • beleggers staan te dringen om vroeg in te stappen,
  • corporaties kunnen en mogen niets meer in gebiedsontwikkeling,
  • marktpartijen zijn het beste in staat om alle marktrisico’s te dragen,
  • gemeenten moeten alles openbaar aanbesteden,
  • de terugkeer van de allesregelende ontwikkelaar die de gemeente ontzorgt en
  • gebiedsontwikkeling kan alleen met een sluitende grex.

Alleen al door deze zaken te benoemen en te adresseren ontstaat meer begrip en openheid tussen partijen.Er zijn vanzelfsprekend handvatten voor versterking van de keten van gebiedsontwikkeling. Die beschrijven we in de rapportage ‘#trackchanges. Veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling’.

Wat het rapport op dit moment des te relevanter maakt , is de noodzaak om snel op te schalen naar grotere aantallen woningen (zie onderstaande figuur) in meer verschillende locaties, met meer betrokken partijen en meer variatie aan gebiedsontwikkelingen. Dit maakt het vak dynamischer, complexer en nog uitdagender.

BPD figuur pagina 8

‘BPD figuur pagina 8’



U vindt de rapportage "trackchanges. Veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling" hier.

Een gedrukt exemplaar is op te vragen via Natasja Glavimans.


Cover: ‘cover trackchanges’


Desirée Uitzetter

Door Desirée Uitzetter

Directeur gebiedsontwikkeling Bouwfonds Property Development (BPD) en voorzitter NEPROM


Meest recent

Fietspad langs fruitbomen in bloesem, Betuwe door Wolf-photography (bron: Shutterstock)

TNO en RIVM ontwikkelen universele indicatorenset voor een gezonde leefomgeving

Hoe maak je een leefomgeving gezond? TNO en RIVM sloegen de handen ineen en presenteren een basisset indicatoren. De set helpt professionals bij het meten, monitoren en verbeteren van een gezonde leefomgeving.

Analyse

21 mei 2025

Stadsveteraan, Amsterdam door AM (bron: AM)

Zo is (sociale) woningbouw voor senioren in de stad wél mogelijk

De vergrijzing neemt toe, maar het aantal seniorenwoningen groeit nauwelijks door hoge kosten en weinig beschikbare grond. Twee Amsterdamse sociale woonconcepten voor senioren lukt het wél. Wat valt hiervan te leren?

Uitgelicht
Casus

21 mei 2025

Surveillance Software in Tallinn door Gorodenkoff (bron: Shutterstock)

De opmars van AI, dit is een routekaart voor toekomstbestendige steden

De opkomst van AI zorgt voor nieuwe ontwikkelingen rondom stedelijk beleid en beheer. Internationaal onderzoek brengt in kaart hoe 250 steden wereldwijd de mogelijkheden van AI verkennen of dit al inzetten om complexe uitdagingen aan te pakken.

Onderzoek

20 mei 2025