cover trackchanges

#trackchanges: veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling

27 januari 2017

2 minuten

Onderzoek Schuivende panelen, andere rollen, nieuwe partijen en minder risicodragend investeringskapitaal, daar moeten we het in grote lijnen mee doen in Nederland anno 2017. Ondanks de fors aantrekkende woningmarkt en ‘the wall of money’, gaat het niet vanzelf goed met lopende en nieuwe gebiedsontwikkelingen. De rol en de betrokkenheid van marktpartijen en van gemeenten veranderen, en zijn zelfs regionaal verschillend. Dat blijkt uit de verkenning die het afgelopen jaar met een aantal partners (TU Delft, Deloitte en BPD) en deelnemers uit het werkveld is verricht.

In de waardeketen van gebiedsontwikkeling zien we drie gaten:

  1. De financiering: met name de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat gepaard met een langdurig vermogensbeslag en het aantal financiers is beperkt, zeker als het risico van het omgevingsplan nog niet getackeld is. Vreemd vermogen komt hiervoor mondjesmaat weer beschikbaar en langdurige inzet van eigen vermogen is er niet overvloedig.
  2. De onrendabele top: opnieuw zien we dat in vooral binnenstedelijke gebiedsontwikkeling de businesscase niet sluitend is. De verwachte opbrengsten schieten simpelweg tekort om alle te maken kosten te dekken. Lapmiddelen waarop men met wisselend succes een beroep doet zijn bijvoorbeeld een bredere businesscase, bijdragen vanuit andere projecten of vanuit een provincie en wellicht subsidies.
  3. De huurmarkt: ondanks dat er veel vraag naar is, groeit het middeldure huursegment onvoldoende. Aangepaste grondwaarden, uitponden, het belang van indirect rendement als businessmodel en de huisvestingslasten voor de consument maken het lastig om dit segment voldoende te bedienen in gebiedsontwikkelingen.
BPD wie doet wat

‘BPD wie doet wat’



Daarbij zijn er een aantal misverstanden die zorgen voor onnodige ruis en onbegrip bij partijen die anno 2017 meer dan ooit moeten samenwerken. Het gaat om zaken en ideeën als:

  • er is nog steeds veel geld beschikbaar voor voorinvesteringen,
  • beleggers staan te dringen om vroeg in te stappen,
  • corporaties kunnen en mogen niets meer in gebiedsontwikkeling,
  • marktpartijen zijn het beste in staat om alle marktrisico’s te dragen,
  • gemeenten moeten alles openbaar aanbesteden,
  • de terugkeer van de allesregelende ontwikkelaar die de gemeente ontzorgt en
  • gebiedsontwikkeling kan alleen met een sluitende grex.

Alleen al door deze zaken te benoemen en te adresseren ontstaat meer begrip en openheid tussen partijen.Er zijn vanzelfsprekend handvatten voor versterking van de keten van gebiedsontwikkeling. Die beschrijven we in de rapportage ‘#trackchanges. Veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling’.

Wat het rapport op dit moment des te relevanter maakt , is de noodzaak om snel op te schalen naar grotere aantallen woningen (zie onderstaande figuur) in meer verschillende locaties, met meer betrokken partijen en meer variatie aan gebiedsontwikkelingen. Dit maakt het vak dynamischer, complexer en nog uitdagender.

BPD figuur pagina 8

‘BPD figuur pagina 8’



U vindt de rapportage "trackchanges. Veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling" hier.

Een gedrukt exemplaar is op te vragen via Natasja Glavimans.


Cover: ‘cover trackchanges’


Desirée Uitzetter

Door Desirée Uitzetter

Directeur gebiedsontwikkeling Bouwfonds Property Development (BPD) en voorzitter NEPROM


Meest recent

Fenix Food Factory in Rotterdam door Iris van den Broek (bron: Shutterstock)

Katendrecht, Rotterdam: Taking a Walk on the Gentrified Side

Gentrification heeft zeker niet alleen negatieve kanten, hoewel daar wel vaak de nadruk op wordt gelegd. Vincent Baptist vloog het vraagstuk op Katendrecht niet aan met de professionals maar door met bewoners te gaan wandelen.

Onderzoek

27 februari 2024

Fuggerei (Augsburg) door Gerd Eichmann (bron: Wikimedia Commons)

De woningcorporatie van morgen heeft alles te maken met die van gisteren

De woningcorporaties laten een hernieuwd elan zien. Spannend wordt de vraag waar hun toekomst ligt. Reimar von Meding (KAW) schreef er een essay over in opdracht van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

Opinie

27 februari 2024

Oude Citroën auto (deux chevaux) in het Hamerkwartier Amsterdam. door Petra Boegheim (bron: shutterstock)

Het Hamerkwartier in Amsterdam gaat los, als de markt tenminste mee wil doen

Het Hamerkwartier is het volgende grote gebied dat in Amsterdam-Noord aan bod komt voor een stevige gebiedstransformatie. De gemeente haalde Kristiaan Borret uit Brussel om de planontwikkeling mede vorm te geven. Een interview over plan en proces.

Casus

26 februari 2024