Opinie Sinds het aantreden van de onafhankelijke adviesgroep STOER laten zowel de voor- als tegenstanders zich duidelijk horen. Thomas Snoek vindt dat de tegengeluiden de laatste tijd onterecht de overhand krijgen. Volgens hem is STOER geen experiment om nu weer ter discussie te stellen, maar een bouwsteen van het toekomstige nieuwe regeerakkoord.
Wie door de oogharen naar de bijdragen over STOER op Gebiedsontwikkeling.nu kijkt, zou denken dat de tegenstanders de overhand hebben op het platform. Zo liet Hans-Hugo Smit in meerdere columns weten niets in de voorstellen te zien: hij sprak over “gebakken lucht” en “stoere stellingnames” waar we ons voor moeten hoeden. Mede-columnist Ellen van Bueren sprak over het gevaar van “het beknotten van de innovatieruimte” in de sector en haar TU Delft-collega’s Marlon Boeve en Frank Groothuijse benadrukten dat er voor elke geschrapte regel een nieuwe komt.
Planning schuift op
Het is daarom goed om nog eens terug te keren naar het waarom der dingen. De urgentie van STOER kan bijvoorbeeld afgeleid worden uit de transformatie van kantoren- en bedrijvenlocatie Amstel III in Amsterdam Zuidoost. De moeizame gebiedstransformatie naar een gemengd stedelijk woon-werkgebied laat zien hoe de planning soms met jaren tegelijk kan opschuiven door aangescherpte parkeernormen, lokale beeldkwaliteitseisen, voortschrijdend inzicht bij de gemeente, aanvullende ecologieonderzoeken en een late netaansluiting. In andere steden zien we hetzelfde patroon bij binnenstedelijke woningbouw: waar de eisen minder uiteenlopen, stakeholders vroeg en integraal aan tafel zitten en bestuurlijk prioriteit wordt gegeven aan woningbouw, komen vergelijkbare plannen wél op stoom, zo geeft de plaatselijke Rekenkamer van Amsterdam aan in haar analyse. Dit is geen uitzondering; dezelfde fricties spelen bij veel projecten. Het is precies de kloof die STOER wil dichten. Daarom in dit artikel een pleidooi voor de kansen die STOER naar mijn idee wel degelijk biedt.
‘Thomas Snoek’ (bron: Thomas Snoek)
Het debat over STOER is fel, maar kritiek en steun houden elkaar ongeveer in evenwicht, al luiden de tegenstanders wat luider de klok – zoals hierboven al even geduid. De kern van de kritiek: het vermeende risico op kwaliteitsverlies (comfort, toegankelijkheid, geluid), de vrees voor verzwakte rechtsbescherming en participatie bij versnellen, een one-size-fits-all aanpak die lokale afwegingen verdringt en niet in de laatste plaats zorgen over milieu en natuur bij vereenvoudiging. Het eindrapport STOER adresseert dit met landelijke spelregels, minder stapeling en snellere procedures, mét behoud van de ondergrens “voldoende kwaliteit van de leefomgeving”. Regels borgen veiligheid, gezondheid en kwaliteit. STOER gaat daarmee dus niet over ‘geen regels’, maar over eenduidiger en minder beperkende regels voor voorspelbaar en schaalbaar bouwen. Ik werk deze punten hieronder verder uit.
Verbod op lokale koppen
Ten eerste draait de aanpak om voorspelbaarheid en lagere kosten. De bouw is cyclisch: in dips vallen projecten stil en daarmee verdampt veel capaciteit. Anticyclisch beleid verlaagt de fricties en onzekerheden, zodat plannen net wél doorgaan. Boelhouwer, Rouwendal, Uitzetter en De Zeeuw adviseren daarom in publicatie ‘Wonen in de nieuwe kabinetsperiode’ het STOER-pakket integraal door te voeren: 150 maatregelen voor sneller, goedkoper en meer bouwen. Kern: vereenvoudigen en uniformeren waar het kan (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl). Denk aan een 2,50 meter hoog plafond en een 2,10 meter hoge deur, het toelaten van de ‘actieve trap’, géén nieuwe kostprijsverhogende NEN-daglichtnorm, het heroverwegen van de 55procents-eis (minstens 55 procent van de woning is verblijfsgebied) en soepeler interne geluidsnormen. Cruciaal is het verbod op lokale ‘koppen’ op het Bbl, zodat een en dezelfde woning niet per gemeente weer net een beetje anders hoeft te worden gebouwd. Het eindrapport STOER raamt op basis hiervan een macrobesparing van circa 30.000 euro per woning.
Ten tweede draait het om meer ruimte voor lokale, gebiedsgerichte keuzes. STOER gaat nadrukkelijk ook over meer dan alleen technische voorschriften. Juist op andere fronten is het zaak om ruimte te laten voor lokale, gebiedsgerichte afwegingen, met het advies die afwegingen vaker in het voordeel van woningbouw te laten uitvallen en het tempo ervan aanzienlijk te verhogen. Denk aan het versnellen van planprocedures, het reduceren van stapeling van ambities in de gebiedsafweging en het inzetten van landelijke standaarden voor natuur, bodem en geluid om de voorspelbaarheid te vergroten.
Heldere landelijke kaders
Ten derde draait het om de lessen uit internationaal onderzoek die we ons in Nederland ter harte kunnen nemen. Deze bredere blik sluit aan bij internationale literatuur. Edward Glaeser en Joseph Gyourko (2002, 2018) laten in hun onderzoek ‘The economic implications of housing supply’ zien dat waar regulering zwaar is, het verschil tussen marktprijs en bouwkosten, de ‘regulatory tax’, fors oploopt en het aanbod nauwelijks meebeweegt met de vraag. Het onderzoek ‘The geographic determinants of housing supply’ van Saiz (2010) toont aan dat twee factoren de aanbodelasticiteit structureel drukken: geografie (veel water of steil terrein binnen een straal van 50 km verkleint het bruikbare bouwareaal) én de regeldruk (planologische beperkingen). Voor Nederland betekent dit: regio’s met veel water/Natura 2000-gebieden en beperkte uitleglocaties hebben extra belang bij heldere landelijke kaders zonder lokale ‘koppen’ die daarbovenop worden gezet. Landen met eenduidige nationale zonering (zoals Japan/Tokio) laten zien dat volumes hoog en prijsschokken kleiner blijven.
Met STOER worden risico's verkleind zodat investeerders ook in een dip durven doorbouwen
Belangrijk om te benoemen, is dat dit níet betekent dat regels per se ‘fout’ zijn. Ze zijn noodzakelijk, maar veel variatie in toepassing en stapeling van ambities leidt tot transactiekosten en vertraging. Het STOER-eindrapport benoemt dat zelfs “verbeteren” soms méér (duidelijker) regels kan betekenen als dat de toepassing efficiënter maakt, zoals landelijke standaarden of experimenteerruimte met duidelijke spelregels. Doel: inzetten op voorspelbaarheid, niet deregulering om de deregulering.
Verschillen tussen gemeenten
Wat betekent dit in de praktijk van samenwerking met gemeenten? De peiling van PropertyNL (2025) onder grote ontwikkelaars laat een krappe voldoende zien over de publieke partners. Het is meer een signaal van grote variatie dan een eindoordeel: sommige gemeenten scoren sterk op voorspelbaarheid, tempo en samenwerking, andere lopen juist daarop vast. Het punt is niet dat ‘de gemeente’ het slecht doet, maar dat verschillen in procesdiscipline, eenduidigheid van regels en vroege ketenbetrokkenheid veel uitmaken. De Rekenkamer Amsterdam laat in Amstel III zien dat ontwikkelaars de flexibele, faciliterende aanpak in de beginfase waardeerden, maar de businesscase zagen verslechteren bij de steeds gedetailleerdere sturing, trage aanpassing van grondprijzen en onzekerheid rond erfpacht. En er zijn ook positieve uitschieters: Alphen aan den Rijn werd onderscheiden als beste middelgrote gemeente. Samenwerking en voortvarendheid werden hierbij expliciet genoemd in de peiling van PropertyNL.
Juist daarom is de anticyclische invalshoek zo belangrijk. In een zwakke markt vergroten hoge regel taks, lange doorlooptijden en lokale variatie het uitstelrisico; in een krappe markt verergeren ze schaarste. Met STOER worden de risico's op projecten verkleind (technisch, juridisch en procedureel), zodat investeerders ook in een dip durven doorbouwen. En zo behouden we broodnodige capaciteit in de keten. Dat is precies wat Boelhouwer c.s. bedoelen met anticyclisch beleid.
Bezwaar en inspraak
Kritische noten horen erbij. Voorstellen rond daglicht, traphelling, interne geluidseisen en balkons raken comfort, toegankelijkheid en gezondheid. Die effecten moeten expliciet worden afgewogen tegen betaalbaarheid en uitvoerbaarheid, met heldere ondergrenzen (veiligheid/gezondheid), ontwerp-checks (bijvoorbeeld de bruikbaarheid van kleine woningen) en een praktijktoets via pilots en monitoring. Versnellen mag niet ten koste gaan van rechtsbescherming en participatie: kortere termijnen en eenduidige toetsing kunnen, maar bezwaar en inspraak blijven volwaardig. Waar de afwegingsruimte toeneemt, zijn transparante motivering, evaluatie en bijsturing onontbeerlijk. Het eindrapport is hier helder: kwaliteit blijft randvoorwaarde, en het doel is “slimmer kiezen,” niet domweg schrappen.
Resumerend: STOER is een symptoom van een dieper liggend systeemprobleem. De jarenlange stapeling en versnippering van regels, uiteenlopende lokale eisen en traag verlopende procedures hebben de woningbouw onvoorspelbaar en kostbaar gemaakt. STOER reageert daarop door spelregels te uniformeren en doorlooptijden te verkorten, een systeemcorrectie voordat het een beleidslabel is. Het framen van STOER als een rechts‑conservatieve ‘dereguleringsactie’ doet daarom te kort. Niet het verlagen van ondergrenzen staat centraal, maar het verminderen van variatie en frictie in de keten, met behoud van de basiskwaliteit. Deregulering suggereert normloosheid; STOER beoogt juist eenduidigheid en voorspelbaarheid.
Meer eenvoud
Hoe zijn we hier gekomen? Een plausibele verklaring is de doorgeschoten decentralisatie in combinatie met stapelende ambities. Goede intenties aan lokale tafels leidden tot uiteenlopende extra-eisen en een proceslast die het geheel onnodig zwaarder maakten. In die context is STOER te lezen als herijking van de governance: heldere landelijke ondergrenzen en minder ruimte voor ongecoördineerde variatie. Waar staat STOER dan vóór? Voor sneller, voorspelbaarder en betaalbaarder bouwen, binnen duidelijke en uniforme kwaliteitskaders. Voor minder stapeling, meer eenvoud. Voor tempo zónder kwaliteitsverlies. Kortom: één speelveld met duidelijke regels. Het is te hopen dat het nieuwe kabinet na 29 oktober dit ook zo ziet en de uitvoering met kracht ter hand neemt.
Cover: ‘Irenestraat Breda’ door G.Lanting (bron: Wikipedia Commons) onder CC BY 4.0, uitsnede van origineel
Door Thomas Snoek
Projectmanager/Gebiedsontwikkelaar bij RYSE
