Van winkel- naar leefgebied: Roermond werkt aan de binnenstad 2.0

“Net als veel steden kampt het centrum van Lelystad met winkelleegstand en teruglopend bezoek. Even verderop, in het ommuurde Batavia Stad, blijft het publiek wel toestromen, net als in andere outletcenters. Waarom gaan zij wel goed?” Vervang Lelystad voor Roermond en Batavia Stad voor Designer Outlet Roermond en het vorige maand in De Volkskrant verschenen artikel vertelt een groot deel van het verhaal van de Limburgse stad. Net als Lelystad heeft ook Roermond een binnenstad waar uitdagingen zijn. Leegstand, de bekende ketens die de rest van de panden vullen en een geduchte concurrent een paar kilometer verderop.

Maar waar uit het Volkskrant-artikel blijkt dat het verhaal in Lelystad (voorlopig) nog geen gelukkig einde heeft, lijkt er in Roermond wel aan een vrolijk hoofdstuk te worden geschreven. Gemeente en provincie zijn daar druk bezig om de binnenstad nieuw leven in te blazen. De rode draad in die aanpak: cluster innovatieve ondernemers, maak zo de winkelstraat weer aantrekkelijk en maak het daarmee voor pandeigenaren aantrekkelijk om weer te investeren in de binnenstad. “Ik snap heel goed dat pandeigenaren, als ze de keuze hebben, wellicht liever in Amsterdam of in Utrecht investeren,” zegt Dirk Franssen. Hij is namens de Liberale Volkspartij Roermond onder andere wethouder Economie en Stedelijke ontwikkeling. “Maar ik hoop, en ik merk ook al, dat we door onze inspanningen die eigenaren van gedachten kunnen laten veranderen.”

Nieuwe energie

Een belangrijke rol in deze aanpak is weggelegd voor Streetwise. Een kleine twee jaar geleden vertelden oprichters Leonie Kuepers en Sjaak Vinken al op Gebiedsontwikkeling.nu over hoe zij de (Limburgse) binnensteden weer tot leven wekken. Het duo zag ruim tien jaar geleden het aantrekken van jonge ondernemers al als dé manier om in kleine en middelgrote binnensteden de levendigheid terug te brengen. En hoewel die methode nog steeds succesvol is, was er een “verdieping” nodig, zoals Vinken dat noemt. En daar dacht niet alleen Streetwise zelf zo over, maar ook de provincie Limburg. Ambtenaren benaderden Kuepers en Vinken om na te denken over een verbreding van hun formule, door ook het wonen daar een plek in te geven.

Met de Stedelijke Woonversnelling willen zij de volgende stap zetten. “Wij kijken niet alleen meer naar de invulling van de winkels, maar vooral ook naar de ruimte bóven de winkels,” legt Kuepers uit. “De potentie is enorm. Dat is nu vaak een opslag of een kantine, of die ruimte wordt helemaal niet gebruikt. Alleen al in Heerlen zijn er honderden locaties die een woonbestemming hebben, maar niet als zodanig in gebruik zijn.” De filosofie van Streetwise is duidelijk: voeg woningen toe door deze lege ruimten in te vullen en je geeft een “enorme” impuls aan die winkelgebieden. “Juist ook na sluitingstijd,” zegt Vinken. “Het gaat om die innovatie in die gebieden. We zijn begonnen met de ondernemers, nu kijken we naar pandeigenaren. Maar de aanleiding is hetzelfde: zorgen dat er beweging komt in die winkelstraten en dat er nieuwe energie ontstaat. De potentie is er.”

En hoewel het zoeken naar en begeleiden van jonge ondernemers iets heel anders lijkt, ziet het tweetal dat niet zo. “Het is voor ons als organisatie een organische ontwikkeling dat we naar de totaalexploitatie van het pand zijn gaan kijken. We begeleiden steeds meer een nieuwe generatie vastgoedeigenaren. We merkten al dat de gesprekken steeds vaker gingen over het totale pand en dat de ondernemers die we begeleidden, in een volgende fase vaak vastgoedeigenaar werden. Ondernemers hebben zich doorontwikkeld, wij ook. En wij hebben met die ondernemers en eigenaren al contact, dus het is een vrij kleine stap voor ons om te zetten.”

Tot 120.000 euro

En dat Streetwise juist in Roermond nu die stap zet, is volgens alle betrokken partijen niet meer dan logisch. Want hoewel op papier zo’n invulling van de ruimtes boven de winkels heel logisch lijkt, blijken de drempels in de praktijk nogal hoog te zijn. “Daar is voor ons nog veel werk te verrichten,” lacht Kuepers. “En daar hebben we de gemeenten echt bij nodig. Roermond was al heel ver met de weg vrijmaken.” Vinken: “Maar Roermond is in beweging en met flankerend beleid in de vorm van stimuleringsregelingen hebben ze ook eigenaren enthousiast gekregen. Al die inzet zorgt ervoor dat er beweging ontstaat en die dynamiek is zichtbaar in de straten.”

Wethouder Franssen vertelt zichtbaar trots welke beleidsmaatregelen er door de gemeente, tijdens zijn eerste bestuursperiode, al zijn ingevoerd. Een pakket dat volgens hem “qua totaalbedrag een van de ruimste regelingen van Nederland is.” Het pakket bestaat uit vier losse subsidies die allemaal op elkaar inhaken. Subsidie één is voor het verbeteren van de gevels. “Roermond is een Hanzestad, een Bisschopsstad, met heel veel historische gebouwen in het kernwinkelgebied. Gevelrenovatie kost heel veel geld, dan moet je de eigenaren soms verleiden. En wanneer gevelverbetering samengaat met een vernieuwend ondernemersconcept of een nieuwe ondernemer, hebben we daar een tweede subsidieregeling tegenover gezet, zodat we ook direct invulling kunnen geven aan de plint.”

Subsidie nummer drie wordt uitgedeeld wanneer de ruimtes boven de winkels worden vrijgemaakt om woningen te realiseren. “Dat was eerder niet zo’n succes, daarom hebben we er nu hogere bedragen voor beschikbaar gesteld.” En de laatste subsidie van het kwartet moet startende ondernemers drie jaar lang een ‘zachte landing’ bezorgen. “Dit gebeurt in de vorm van een bijdrage in de huurkosten zodat er eigenlijk in die eerste drie jaar, vaak de lastigste jaren voor een startende ondernemer, een huurverlaging ontstaat.” En niet alleen de wethouder is blij met de regelingen. “De regelingen worden vaak per hamerslag opgehoogd door de gemeenteraad. Men ziet dat het een succes is en de regelingen worden geen politiek spel. De combinatie van die regelingen heeft ertoe geleid dat we 40 subsidies in twee en een half jaar hebben verleend. Er staan weer steigers in de winkelstraten, er zijn nieuwe ondernemers die starten en bovenruimtes worden getransformeerd.”

Beweging door combinatie

Bijkomend voordeel is dat de regelingen ook perfect blijken aan te sluiten bij de samenwerking tussen de provincie Limburg en Streetwise om de bredere stedelijke transformatieopgave te faciliteren. Franssen: “Dat is voor ons als Roermond de kers op de taart. Wij kunnen daar als Roermond die vier regelingen tegenoverstellen. Maar voor ons als middelgrote gemeente is het ondoenlijk om al die individuele gevallen in kaart te brengen. Streetwise kan in een eerder stadium al helpen de inventarisatie te maken waar dit soort potentiële kansen zich bevinden.”

Kuepers: “Wij doen het voorwerk waardoor vastgoedeigenaren überhaupt deze investeringen in middelgrote binnensteden weer gaan overwegen. Veel van de kansen en eigendomssituaties die wij door ons werk tegenkomen, staan bij gemeenten vaak niet eens op het netvlies. Vervolgens zorgen we ervoor dat de juiste mensen binnen een gemeente aanhaken zodat er via vooroverleg en interdisciplinaire samenwerking een haalbare casus gebouwd wordt.”

Franssen vult aan: “Dat zijn inefficiëntie uren die in eerste instantie niet direct heel veel opleveren. Fantastisch dat de provincie Limburg inziet dat dit werk aan de voorkant uiteindelijk wel effect heeft. Zeker in Roermond, omdat wij al die vier regelingen hebben. Na veel praten en koffiedrinken moeten er concrete plannen komen en dan stappen wij als gemeente in. Door deze combinatie hopen en zien wij dat mensen anders gaan denken.” Vinken: De kracht zit juist in die combinatie van het gemeentelijke instrumentarium én ons werk aan de voorkant: kansen zien, eigenaren en ondernemers activeren en helpen om van potentie tot een concreet plan te komen. Juist die combinatie zorgt voor de beweging.”

Schapen over de dam

Dat die beweging ook echt nodig is, blijkt uit de anekdote die zowel de wethouder als het Streetwise-duo tevoorschijn tovert tijdens het interview. Een belegger had vanuit zijn hoofdkantoor op de Zuidas in Amsterdam te horen gekregen niet meer in binnensteden onder de grote rivieren te mogen investeren. Franssen: “En als er dan een paar succesverhalen ontstaan, hopen we dat er meer schapen over de dam komen. En dat er een breder beeld ontstaat dat het interessant is om bij ons te investeren.”

Het eerste schaap is ook al over de dam. Kuepers vertelt over een casus in het centrum van de stad, waar zeven panden van dezelfde eigenaar naast elkaar staan. “Het zijn twaalf huisnummers, met in potentie 15 tot 19 moderne appartementen. Het hele blok wordt meegenomen. Investeren in monumenten, leegstaande panden worden weer in gebruik genomen. Door de investeringsregeling konden wij vooraf meedenken over de mogelijkheden vanuit stedenbouwkundig perspectief. Wat kan wel en niet. Dat zijn inefficiënte uren, ook voor een belegger. Maar zo ontstaat er wel een beter passend voorstel voor de stad.”

Landelijke steun

Met dit succesvolle voorbeeld hoopt Franssen dat er genoeg politiek draagvlak is om de regelingen door te zetten. “We zitten nu in het derde kalenderjaar, er zijn ruim 40 subsidies verstrekt. Maar raadsleden en burgers hebben nog lang geen 40 steigers in de stad gezien. Dan is er ondanks het enthousiasme toch het risico dat er politiek een discussie ontstaat dat er te weinig gebeurt. Je moet een lange adem hebben. Daarom hoop ik ook echt dat de provincie langjarig die brede stedelijke ontwikkeling blijft ondersteunen. Dit is niet in drie jaar voor elkaar gebokst. Je moet dit zes tot misschien wel tien jaar volhouden.” En, benadrukt hij, dan is ook landelijke steun noodzakelijk. “De Rijksoverheid roep ik ook op om ruimhartigere regelingen in het leven te roepen. Geef vertrouwen aan de lokale overheid. Zij hoeven niet komen te vertellen hoe wij onze binnenstad moeten vernieuwen, dat weten wij zelf maar al te goed. Ze moeten wel helpen door het wettelijke kader te scheppen en middelen beschikbaar te stellen. Bijvoorbeeld door structureel een flinke pot met geld te vullen voor de Impulsaanpak winkelgebieden.”

Voor Kuepers en Vinken is het duidelijk: deze strategie kan niet alleen in Roermond en de rest van Limburg werken, maar ook in andere middelgrote gemeenten. Kuepers: “Alleen wel door deze combinatie van investeringsregelingen en die inzet aan de voorkant. Dan krijg je een multiplier die je bij weinig overheidsinvesteringen terugziet. Dat kan je niet alleen feitelijk onderbouwen door wat je aan extra investeringen terugkrijgt, maar je ziet ook direct dat het prettiger leven en verblijven is in de binnenstad.” Vinken vult aan: “Dat clusteren van innovatief ondernemerschap is essentieel. Maar makkelijk is het niet. Wij voelen ons soms als een bal door een flipperkast in al die gemeenten met al die regelingen. Zetten we twee stappen vooruit, gaan we er daarna weer drie terug. Ontwikkelingen gaan heel langzaam. Maar er komt een nieuwe fase aan. Een gemeente als Roermond laat zien dat flankerend beleid helpt om de ontwikkeling van de binnenstad op gang te helpen.”