Opinie COLUMN Hoewel Vinex-wijken een tevreden doelgroep hebben, zijn ze niet heel veelzijdig. Conceptontwikkelaar Laura Zuidgeest van ERA Contour pleit daarom voor buitenstedelijke gebieden met een eigen smoel.
De V van Vinex is – naast Vierde – vaak ook de V van Veilig. Ontwikkelaars van Vinex-wijken lijken meestal op safe te gaan. Betaalbare eengezinswoningen, jaren ’30 of modern, met een eigen achtertuin. Daar is niets mis mee. En het is ook niet heel gek. De doelgroep voor deze plekken stond immers jarenlang te springen om een dergelijk huis. Een mooi huis, boompje en beestje erbij, in een fijne buurt, de auto voor de deur, en een tuin met een schutting voor maximale privacy. Wat wil een mens nog meer?
Dalende waarden
Toch plaatsten critici afgelopen jaren ook kanttekeningen bij deze Vinex-ontwikkelingen. ‘Het is wel veel van hetzelfde’ en ‘Wat als de doelgroep straks massaal vergrijst?’. Hoewel er niets mis is met het type wijken dat gebouwd is, zit er een risico vast aan de ‘eenheidsworst’ van de Vinex: toekomstbestendigheid. Want hoe ziet de samenleving er over 100 jaar uit?
Waarschijnlijk zijn er dan meerdere typen gezinnen met grotere verschillen in woonwensen. Als de woningnood tegen die tijd over is, kunnen zij weer eisen stellen. Veel kinderen zullen het ouderlijk huis verlaten en dan blijken deze wijken inderdaad erg eenzijdig. Staan deze Vinexwijken dan voor de grote uitdaging van terugloop, met leegstand en dalende waarden tot gevolg? Komen woningeigenaren in grote problemen wanneer zij hun woning niet kwijtraken, terwijl dit hun pensioen zou zijn?
Verrassend verliefd
Wat anno 2018 onverminderd terug is, is de gewildheid van huizen: het ‘rennen voor een huis’. Het voelt bijna weer als de jaren ’00, waarin we het als ontwikkelaar voor het zeggen hadden. De vraag was zó groot, dat vrijwel ieder product te slijten was. Wel lekker makkelijk natuurlijk, maar met de twijfels over het Vinex-tijdperk nog vers in het achterhoofd, lijkt het me goed om per buurt- en wijkontwikkeling even heel goed stil te staan. Goed te kijken en te luisteren. In deze ‘rennen voor een huis’-tijd kan de doelgroep voor nieuwe, buitenstedelijke wijken wel eens heel anders zijn dan voorheen. Niet alleen het ‘harmonieuze gele en op veiligheid gestelde groene Jan Modaal-gezin’ staat in de rij. Ook de excentrieke en onafhankelijke stedeling, die veel rood in haar profiel heeft, wijkt uit naar dergelijke gebieden.
Inderdaad uit nood, want het liefst woont zij in de stad of in een oude loods. Maar met opgroeiende kinderen en een goede carrière, is met name de hoogopgeleide doorstarter op een gegeven moment toe aan iets groters; en in de stad is dat nu eenmaal onvindbaar en onbetaalbaar. Hoewel zij met enige tegenzin buiten de stad kijkt, ben ik ervan overtuigd dat we deze andere groep kunnen verrassen. Met een onderscheidend concept dat past bij de stedelijke leefstijl, maken we een buurt waar deze doelgroep – na die tegenzin – alsnog verrassend verliefd op wordt. Van gaat houden en goed voor gaat zorgen.
Geen suffe buurt
Het project Leeuwesteyn, in Vinex-wijk Leidsche Rijn in Utrecht, is daar een mooi voorbeeld van. De plek ligt aan de overkant van het kanaal, aan de rand van de stad (naast Oog en Al), waardoor er potentie is om het stedelijke gezin te verleiden en over de grens van de stadsgrens te trekken. Waar wij als ontwikkelaar in eerste instantie geneigd waren een groen gezinswijkje te maken, met alle kenmerken van dien, vraagt deze stedelijke doelgroep om een heel andere plek. Een buurt met andere woonproducten, en bovenal een andere sfeer en identiteit.
Ook het verhaal moet anders. Dit is geen ‘suffe Vinex-buurt’, maar een plek met ‘the best of both worlds’: ruimte en groen, en in een mum van tijd midden in de dynamiek van de binnenstad. Maar de plek alleen is niet voldoende. Alles moet kloppen! Anders haakt de doelgroep alsnog af.
Van parkeren naar park
Hoe moet die wijk er uitzien? Waar het groene gezin best goed in een hoek te duwen was, is de rode stedeling dat veel minder. In de stad woont oma naast een paar studenten, een samengesteld gezin in een verbouwde winkel, een winkelier boven zijn winkel, hebben de jonge buren net een baby, met daarnaast een eenoudergezin met opgroeiende pubers.
In Leeuwesteyn ontwikkelen we voor een brede mix aan stedelingen. Er komen 60 stadse art deco-woningen, onderverdeeld in 10 typen: van eenpersoonsappartement van 50m2 tot gezinswoning in diverse soorten en maten. In het blok wisselen huizen met privétuin af met woningen aan het collectief hof óf met een stadstuin, al dan niet gedeeld met de buren. En naarmate bewoners in de toekomst minder behoefte hebben aan een auto, maken parkeerplaatsen plaats voor een grotere binnentuin. Ook de Gemeente Utrecht wil van Leeuwesteyn een stadswijk maken. Zo komen er ook een school en een park. De wijk wordt niet alleen gebouwd voor midden- en hogere inkomens, maar is er ook ruimte voor sociale huur. En er worden buurten ontwikkeld met verschil in karakter.
Veerkrachtige Vinex
Uiteraard is Leeuwesteyn niet het enige voorbeeld van een onderscheidend concept in een Vinex-buurt. Denk aan duurzaam bewonerscollectief De Kersentuin in Leidsche Rijn, Brandevoort met haar bijna dorpse kronkelstraatjes in Helmond, IJburg met redelijk wat kleinschalige bedrijvigheid en een leuk stadsstrand, en Boswijk in Ypenburg, waar Vinex veel weg heeft van een luxe villawijk uit de jaren ‘30 met een duidelijk eigen karakter per buurt. Alle werden voor een andere niche-doelgroep ontwikkeld dan het traditionele gele gezin, en zijn tot op de dag van vandaag geliefd en gewild.
Laten we daarom – juist in deze ‘rennen voor een huis’-tijd – onderscheidend zijn en de Vinex tot veelzijdige wijk maken. Met specifieke concepten maken we specifieke bewonersgroepen blij én maken we de Vinex veerkrachtig in de toekomst.
Cover: "Huizen, huizen, huizen" (CC BY 2.0) by FaceMePLS
Cover: ‘Vinex Ypenburg’
Door Laura Zuidgeest
Conceptontwikkelaar/ projectontwikkelaar bij ERA Contour, ontwikkelende bouwer in (met name) de stedelijke omgeving
