Vol zelfinzicht pakken woningcorporaties weer hun rol binnen gebiedsontwikkeling

“Onze leden gaan zich actiever opstellen.” Voormalig voorzitter van de branchevereniging Aedes Martin van Rijn kondigde het twee jaar geleden al aan op Gebiedsontwikkeling.nu: na jaren waarin hun rol beperkt was, waren de corporaties weer terug van weggeweest in gebiedsontwikkeling. Het verdwijnen van de verhuurderheffing was destijds de directe aanleiding voor deze gedragsverandering van de corporaties. “Nu corporaties weer meer woningen gaan realiseren, zullen ze samen met de bewoners en omgeving tot gedragen plannen moeten komen. We blijven dus bij onze leest, maar zullen de betaalbare huurwoningen in samenhang met andere opgaven en met andere partijen realiseren. Dat betekent en vraagt van corporaties dus wel een andere, actievere houding dan in voorgaande jaren.”

Alleen wat wordt met die nieuwe houding dan precies de (nieuwe) rol van woningcorporaties in gebiedsontwikkeling? Op initiatief van Aedes is in samenwerking met de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en de TU Delft eerder dit jaar een antwoord op die vraag gegeven. Want het blijkt in de praktijk voor corporaties makkelijker gezegd dan gedaan om die nieuwe rol op te pakken. En met de huidige ruimtelijke en maatschappelijke uitdagingen en ontwikkelingen die binnen de praktijk van gebiedsontwikkeling voor de corporaties samenkomen, bleek enige vorm van houvast zeer wenselijk te zijn voor de leden van Aedes.

De juiste vaardigheden

Samen met 12 corporaties ontwikkelden de drie partijen het instrument voor zelfinzicht dat corporaties ondersteunt bij het herdefiniëren en opnieuw oppakken van hun rol in gebiedsontwikkeling. Het ontwikkelen van een eigen visie ten opzichte van de portefeuille kwam bijvoorbeeld tijdens het ontwikkeltraject naar voren als een belangrijk hulpmiddel om inhoudelijke verbindingen te maken voor de samenwerking met een corporatie. Zelfinzicht in de kwaliteit van de portefeuillestrategie is hierbij een belangrijke competentie.

Maarten Georgius is als senior adviseur opdrachtgeverschap vanuit Aedes betrokken bij de realisatie van het model. In de tijd dat Van Rijn de eerdergenoemde oproep deed aan corporaties om een actieve rol aan te nemen, ging Georgius aan de slag met het vraagstuk hoe corporaties een stap naar voren kunnen doen in gebiedsontwikkeling. “De verhuurdersheffing was er dus af. Er was geen enkele reden meer om als corporatiesector binnen gebiedsontwikkelingen niet die stap naar voren te zetten en in sommige gevallen zelfs regie te nemen. Wij kregen als Aedes toen de vraag vanuit veel corporaties: help ons daarbij. Zij vroegen zich af: zijn wij nog goede gebiedsontwikkelaars, zijn wij nog een aantrekkelijke samenwerkingspartner voor gemeente en ontwikkelaar, beschikken wij over de juiste vaardigheden en verstaan wij het vak nog goed genoeg?”

Herkend en erkend

Met die hulpvraag ging Aedes aan de slag. Het zelfinzicht-model is een van de concrete uitkomsten van dat traject. Georgius: “De tool houdt onze leden een spiegel voor. Welk doel streef ik na, welke rol wil ik hebben en welke middelen moet ik daar dan voor inzetten? Dat kan een passieve, maar ook een hele actieve rol zijn. Voor beide rollen moet je wel wat kunnen en in huis hebben. Mensen, middelen, capaciteit, competenties. En als ik dat allemaal niet in huis heb, hoe speel ik daar als corporatie op in? De essentie is bewustwording. Niet alleen bij de manager vastgoed, maar de hele organisatie van een corporatie moet zich afvragen: welke rol willen wij hebben binnen deze gebiedsontwikkeling.”

Naast dat hij blij is met de uitkomst van het proces, is Georgius ook tevreden met de manier waarop het model tot stand is gekomen. “De samenwerking met de leerstoel was erg prettig. En als we met Aedes kennisproducten maken, doen we dat altijd in samenspraak met onze achterban. Doen we dat niet, is het niet goed. Dat is in dit geval dus ook gedaan. In fysieke bijeenkomsten hebben we bij 12 corporaties ideeën opgehaald. Die ideeën hebben we in een sessie met gemeenteambtenaren en ontwikkelaars getoetst. Zij gaven duidelijke feedback over die rol van corporaties in gebiedsontwikkelingen en daar hebben we het instrument op aangepast. Ik denk dat het instrument daarom ook doel treft. Men merkt dat de tool niet door ons in een achterkamertje is gemaakt, maar met de praktijk. Het instrument wordt herkend en erkend.”

“Het model doet geen uitspraak over: je moet dit of je moet dat. Het is meer: als je deze keuze maakt, heb je dan jouw zaakjes op orde? Dat maakt het model voor iedereen inzetbaar. Het is een hulpmiddel, geen allesomvattend orakel.” En de ontwikkelsessies met de 12 corporaties hebben in dat proces een belangrijke rol gespeeld. “In het begin ontdekten we in een sessie met een kleine corporatie dat het jargon dat we destijds gebruikten, vooral op de grotere corporaties was gericht. Dat is toen meteen aangepast.”

Ogen openen

De eerste corporaties zijn inmiddels met het model aan de slag gegaan. En dat zorgde soms voor verrassende inzichten. “We waren bij een grote corporatie in huis en die scoorde best wat rood op het model. En dus kreeg die organisatie de spiegel voorgehouden en wisten zij: we hebben echt intern nog wel wat werk te verzetten. Dat werd positief opgepakt, ze weten nu waar ze mee aan de slag moeten en konden aan de slag met een checklist gebiedsontwikkeling. Je zou denken, een grote corporatie met al jarenlang ervaring in meerdere gebiedsontwikkelingen, die hebben die controle niet nodig. Maar ook zij ontdekten dat ze bijvoorbeeld nog te veel afhankelijk waren van externe partijen.”

“Een gebiedsontwikkeling is vaak een langjarige en integrale opgave. De keuzes die je daarin maakt moeten bewuste keuzes zijn met een strategisch karakter. En de blik moet altijd op de toekomst gericht zijn. Deze tool helpt bij dat kijken naar die lange termijn. Zowel extern met samenwerkingspartners als ook intern. En helpt corporaties hopelijk ook om goed voor de dag te komen in relatie tot de andere partijen in zo’n ontwikkeling. Dat zij denken: die corporatie, daar hebben we wat aan. Dat is een professionele gesprekspartner die goed heeft nagedacht over de dingen die ze willen doen.”

Georgius hoopt dat de eerste, positieve ervaringen de corporaties die nog niet met het model werken denken over de streep trekken. “Dat ze denken: hé, wat handig dat het er is.” En hij hoopt dat niet alleen corporaties enthousiast worden van de verhalen en ervaringen. “Ik denk dat deze tool ook integraal in te zetten is en dus ook voor gemeenten nuttig is. En dat is bij gebiedsontwikkelingen natuurlijk ook nodig. Waarom zou je als corporatie niet samen met de gemeente en ontwikkelaar deze tool gebruiken? Als je met die drie partijen in een gebiedsontwikkeling zit, gebruik deze tool dan samen. Met die oproep naar gemeenten en ontwikkelaars kunnen we hopelijk de ogen openen.”