platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Woningbouw-boom in Berlijn: 25 jaar na de val van de Muur

Woningbouw-boom in Berlijn: 25 jaar na de val van de Muur

11 nov 2014 - Berlijn is hip, Berlijn is sexy, Berlijn is booming. Sinds 2012 maakt Berlijn een groei door, die vergelijkbaar is met de euforie na de val van de muur, deze maand 25 jaar geleden.

Niet alleen de woningmarkt ziet verkopen en bouwproductie in korte tijd verdubbelen, huren fors stijgen en verkoopprijzen toenemen, ook de hotel-en kantorenmarkt kent een ongekende bloei.

40.000 nieuwe inwoners komen jaarlijks naar het trendy Berlijn, met in hun kielzog ruim 11 miljoen toeristen (met 25 miljoen overnachtingen) , die het blijkbaar lukt om met passen en meten via het 50 jaar oude vliegveld Tegel de stad te bereiken. Want het grootste schandaal van Berlijn, de nieuwe luchthaven Berlin-Brandenburg, is nog steeds niet open en zal volgens de laatste berichten (maar deze zijn net zo veranderlijk als het weer) pas na 2017 in gebruik genomen gaan worden (ruim 4 jaar te laat). Overigens is de capaciteit gebaseerd op 27 miljoen reizigers, en dit aantal wordt nu al via Tegel afgehandeld. Dus bij de opening zal dit nieuwe vliegveld al te klein zijn. Speculaties over het als nog openhouden van Tegel gonzen door Berlijn.

De groei van de werkgelegenheid, vooral in de creatieve bedrijfstakken en de bouwsector, leidt tot zeer lage leegstandspercentages in de kantorensector, in het centrum minder dan 5% en huurprijzen die de €20,00/m²/maand overschrijden.

Het kan niet op: ook de retailsector liet zich dit jaar van haar beste kant zien: 2 nieuwe winkelcentra werden geopend: Bikini concept mall (17.000 m²) nabij Bahnhof Zoo en Kurfürstendamm, en de Megamall of Berlin (76.000 m²) bij de Potsdamer Platz.

Woningbouw-boom in Berlijn: 25 jaar na de val van de Muur  - Afbeelding 1
Berlijn Gebiedsontwikkeling Goederenstation Wilmersdorf (1.000 woningen)

Herhaalt de geschiedenis zichzelf?

Een dergelijke boom deed zich ook na de val van de Muur voor, iedereen wilde naar Berlijn. De groeiverwachtingen in de negentiger jaren leiden zelfs tot een prognose van een metropool Berlijn met 5 miljoen inwoners in 2010. Op basis van deze prognoses kwam er een enorme bouwboom tot ontwikkeling. De politiek reageerde met de aanwijzing van enorme ontwikkelingsgebieden voor wonen en werken (o.a. Wasserstadt Oberhavel, Rummelsburger Bucht), die met honderden miljoenen D-Mark werden gesubsidieerd. Vooral zwaar gesubsidieerde woningbouw werd in enorme aantallen door de gemeentelijke woningbouwcorporaties gerealiseerd (jaarlijkse productie lag bij gemiddeld 15.000 woningen), de stad was immers gewend aan tientallen jaren financiële steun door de Bondsregering tijdens de Muur-periode. De extra belastingafschrijvingen voor particuliere investeerders, geïnitieerd door de Bondsregering voor woningbouwinvesteringen in de voormalige DDR, gaven de voeding aan de particuliere bouwboom.

Aan deze politiek kwam aan eind van de vorige eeuw een abrupt einde, het was onbetaalbaar geworden en de euforie over de groei van Berlijn zakte in. Geen 5 miljoen in 2010. Maar niet meer dan 3,5 miljoen inwoners zal de hoofdstad in 2020 bevolken. De grote door de gemeente aangestuurde ontwikkelingsgebieden werden, slechts half afgebouwd, stilgelegd, met enorme verliezen op de grondexploitatie. Het betekende feitelijk het failliet van Berlijn, dat dat mede hierdoor de overheidsschuld tot 60 miljard Euro zag oplopen. Maar de nieuw gekozen burgemeester, Klaus Wowereit, maakte van deze situatie een geslaagde marketingstrategie met de gevleugelde slogan: “Berlin ist arm, aber sexy!”.

Tijdperk Wowereit ten einde, Bausenator Michael Müller is de nieuwe burgemeester vanaf december 2014

De druk op Wowereit werd in de laatste maanden dusdanig opgevoerd (het drama rond de bouw van de nieuwe luchthaven, het afwijzen in het bevolkingsreferendum van de bouw van een nieuwe woonwijk op het terrein van de voormalige luchthaven Tempelhof met de geplande bouw van de nieuwe openbare bibliotheek), dat hij vorige maand aankondigde in december op te stappen.

De regerende partij (SPD) koos als opvolger de huidige wethouder (Bausenator) Müller, die de stad als burgemeester tot de volgende verkiezingen in 2016 mag leiden. Müller heeft zich in de afgelopen maanden sterk geprofileerd als beschermheer van de huidige bewoners van Berlijn, die goedkoop willen blijven kunnen wonen aan de ene kant, en als partner van de ontwikkelaars aan de andere kant. Deze spagaat heeft Müller intelligent opgelost.

Voor de bestemmingsplannen en bouwvergunningen zijn de 10 Bezirken (“deelgemeenten”, maar wel met soms 300.000 inwoners!) verantwoordelijk. Zij kunnen de hoeveelheid werk niet aan, omdat in de laatste 10 jaren door de forse bezuinigingen vele ontslagen zijn gevallen. Senator Müller heeft in juli 2014 een “Bündnis” (convenant) met de Bezirken gesloten, waarbij extra personeel is beloofd in ruil voor snellere procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Als de ambtenaren binnen 6 maanden een bouwvergunning verstrekken, krijgt de deelgemeente zelfs €500,00 per goedgekeurde woning betaald. Bestemmingsplannen moeten binnen 24 maanden worden vastgesteld (duurt nu meestal 4-7 jaar). Als de deelgemeente te traag is en het bestemmingsplangebied meer dan 200 woningen omvat, kan de centrale stad (de “Senat”) de verantwoordelijkheid bij de deelgemeente weghalen en zelf gaan uitvoeren. Dit wordt als een strenge straf beschouwd, omdat de democratische invloed van de lokale partijen afgenomen wordt.

In augustus 2014 heeft senator Müller met de belangrijkste spelers in de stad een “Bundnis für Wohnen”gesloten, een belangrijk convenant tussen de gemeente Berlijn en de brancheverenigingen van de ontwikkelaars en de genossenschaften. De Senat van Berlijn heeft beloofd, de procedures te versnellen, te vereenvoudigen en te standaardiseren, als de sector beloofd 12.000 woningen per jaar te bouwen. Een belangrijkste juridische instrument vormt het zogenaamde “städtebaulichen vertrag”, een privaatrechtelijk contract tussen ontwikkelaar en gemeente over de financiële regeling voor nieuwe bestemmingsplangebieden met minstens 100 woningen. Voorheen kon elke deelgemeente dit contract met de ontwikkelaar zelf vormgeven, hetgeen tot een wildgroei van wensenlijstjes leidde, afhankelijk van de politieke verhoudingen in de deelgemeenteraad (“Bezirksverordentenversammlung”), vergelijkbaar met de flappetap-discussie in Nederland bij grondexploitaties door Friso de Zeeuw. In sommige linkse bolwerken als Kreuzberg kon een ontwikkelaar niet meer bouwen door onmogelijke eisen door politieke partijen als de Piraten en de Linken (bijvoorbeeld een kunstmatige zee met zandstrand). Veel van deze eisen zouden door een rechtbank niet goedgekeurd worden, maar als een ontwikkelaar na jaren juridische strijd wint, kan hij nieuwe projecten in deze wijken wel vergeten.

Het coöperatieve bouwlandmodel van Berlijn

Senator Müller heeft dit probleem in september opgelost, door voor heel Berlijn één contractvorm en één kostencalculatie toe te laten, het zogenaamde “kooperatieve Baulandmodel”. Alle rechten en plichten zijn vastgelegd, zelfs de eenheidsprijzen voor speeltuinen, openbaar groen en plankosten. De excel-sheet is via een website te downloaden, super transparant dus. De deelgemeenten hebben niets meer te onderhandelen. Wel heeft de SPD via Müller een ander groot probleem nu bij de private sector neergelegd: vast onderdeel van dit nieuwe contract is de verplichting in elk project tussen 10 en 30% sociale huurwoningen te realiseren. Het exacte aandeel sociale woningbouw per project wordt berekend op basis van het begrip “Angemessenheit” (wat kan redelijkerwijs van een projectontwikkelaar geëist worden?). Duitsers zijn gründlich, dus ook hiervoor is een methode ontwikkeld: eerst worden alle kosten voor de noodzakelijke infrastructuur opgeteld (zie kader), dan de waarde van de gronden, die voor sociale en publieke functies ter beschikking worden gesteld, vervolgens alle planning- en advieskosten. Deze totale som wordt vergeleken met de waardestijging van de grond door het nieuwe bestemmingsplan. De helft van deze waardestijging moet worden gebruikt ter dekking van deze totale som en wat overblijft voor het aandeel sociale woningbouw.

De randvoorwaarden voor de bouw van sociale huurwoningen zijn streng: maximale prijs €2.450/m² woonoppervlak en €6,50/m² kale huur. Aangezien de bouwkosten in Berlijn al boven de €2.000 liggen, is het duidelijk, dat deze prijs alleen via een dekking bij de private woningen gedragen kan worden, of uit een verlaging van de grondprijs. En juist hier wringt de schoen!

Woningbouw-boom in Berlijn: 25 jaar na de val van de Muur  - Afbeelding 2
Lichterfelde-Süd: Gebiedsontwikkeling voor 2.500 woningen (Architecten Casanova en Hernandez Rotterdam)

Grondspeculatie en woningvraag

De gemeente Berlijn heeft zelf vrijwel geen grondbezit, en de grond die ze bezit moet ze wettelijk tegen de hoogstbiedende investeerder verkopen (dit geldt overigens ook voor de grond, die de Bondsrepubliek Duitsland bezit). De meeste onbebouwde gronden (of voormalige grote industriecomplexen, die herontwikkeld kunnen worden), bevinden zich in privaatbezit, vaak professionele internationale speculanten, die zelf nooit woningen zullen bouwen. Als de serieuze projektontwikkelaars deze gronden nu willen verwerven, moet de prijs vast met 30-40% zakken om onder de nieuwe regels nog een haalbaar woningbouwproject te realiseren. En daartoe zijn de meeste grondbezitters nog niet bereid. Velen denken, over 2 jaar waait weer een andere politieke wind in Berlijn. En daardoor komt de doelstelling van de stadsregering, om 12.000 woningen per jaar te laten bouwen, in gevaar. Het gevolg is nu al zichtbaar, de huur- en verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad stijgen verder, en wordt het aanbod betaalbare en gunstige woningen steeds kleiner.

De overheid heeft sinds 2001 bijna geen sociale woningen gebouwd, Berlijn was failliet. Ook nu nog hebben de woningbouwcorporaties zeer beperkte middelen en personeel om zelf de gewenste productie van 3.000 woningen te bouwen. De rekening wordt nu bij de private sector neergelegd.

De zeer gewenste transparantie in het beleid heeft dus ook keerzijde: de berlijnse currywurst wordt duur betaald. Over 2 jaar zijn de nieuwe verkiezingen voor het stadsparlement en de burgemeester.

Wordt na het vliegveld drama het woningbeleid het volgende hete hangijzer in Berlijn?

Uitgangspunt calculatie bouwlandmodel: de kengetallen

- Gemiddelde woninggrootte 75 m² ; 2 mensen/woning

- Brutto/netto woonoppervlak 75%

- Kinderspeelplaatsen 1 m²/inwoner (€100 / m²)

- Kinderdagverblijfplekken: 6% van alle inwoners (€ 25.000/plek)

- Basisschoolplekken: 6% van alle inwoners (€37.000/plek)

- Groenvoorzieningen: 6 m² / inwoner

- Aanleg groen: € 60 / m²

- Aanleg straten: € 150 / m²

- Aanleg voetpaden: € 40 / m²

- Grondwaarde voor overdracht t.b.v. infrastructuur € 5 / m²

- Grondwaarde voor overdracht t.b.v. openbaar groen en speelplaats € 30 / m²

- Kostenbijdrage voor ontsluiting buiten het bestemmingsplangebied € 150 / m²

Auteur

Portret - Han Joosten
Han Joosten

Hoofd Marktonderzoek Bouwfonds Property Development Nederland en Duitsland

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte